21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道 在标杆房企的带领下，民营房企融资迎来了好的开头。
根据中指研究院统计，今年1月，民营房企发债规模显著增加。月内共有4家民营和混合所有制房企完成信用债发行，分别为绿城、滨江、美的置业、新希望地产，发行总金额39亿元。
在这其中，绿城发行的是一笔10亿元的中期票据，滨江则发行了6亿元的一年期短期融资债，美的置业、新希望地产均是在中债增的担保下发行中期票据。
上述四家房企，均是目前运营情况良好或者有优质的母公司作为信用背书的房企。业界普遍认为，由于民营房企多数未恢复拿地，融资需求也并不强烈，民营房企融资可能在短时间内并不会有明显增长。
不过，目前尚未出险的房企在渡过偿债高峰期后或会重回正常运营轨道，诸如龙湖、新城、金地等房企在2025年或许成为民营房企融资的“先头部队”。
民营房企融资回暖
今年1月发行债券的民营以及混合所有制房企中，滨江、绿城这两家房企的融资渠道相对顺畅。
去年11月，绿城就曾公告称，计划面向专业投资者公开发行总额不超过45亿元的公司债券，拟分期发行，债券募集资金拟全部用于偿还公司债券本金。
今年1月绿城发行的中期票据，期限为3年，发行金额为10亿元，发行利率为4.25%。
滨江集团发行的期限则较短。滨江发行短期融资券起息日为2025年1月24日，实际发行总额为6亿元，期限为365日，发行利率为3.8%。
相较而言，美的置业、新希望地产的两笔债券则更体现相关部门对民营房企融资的支持。
美的置业于1月25日发行2025年度第一期中期票据，实际发行金额达到15亿元，期限为5年。该期票据的发行利率为3.00%。
美的置业这笔资金的用途是，15亿元募集资金中的7.5亿元用于项目建设，另外7.5亿元用于补充流动资金。
新希望地产发行的中期票据期限也是5年，票据发行总额为8亿元，票面利率2.84%。募集资金用途为拟用于偿还发行人债务融资工具利息、项目建设和补充流动资金。
中指研究院分析称，美的置业、新希望地产中期票据均由中债信用增进投资股份有限公司（下文简称“中债增”）提供全额保证担保，支持民企发债的“第二支箭”持续落地，且债券期限均长达五年，对补充流动资金、优化资产负债表有一定积极意义。
美的置业、新希望地产均不是第一次获得中债增的支持。2022年，美的置业就已经是首批中债增全额担保民营房企债券，其时发行了一笔10亿元的中期票据，发行利率为3.33%，期限为3年。2023年12月，新希望地产获得中债增担保发行8亿元中期票据，发行期限3年。
房企融资规模何时止跌？
虽然民营房企融资有所突破，但从整体融资面上来看，并未见市场回暖的苗头。
亿翰智库发布的数据显示，2025年1月，房企在境内市场成功发行信用债40笔，总融资规模为363.22亿元，同比下降28.3%，环比下降11.4%，净融资规模为75.6亿元，环比增加0.23%。发债成本上，2025年1月房企境内债融资平均票面利率为2.5%，较2024年12月下降了0.2个百分点。
从融资结构来看，中指研究院的数据显示，房地产行业信用债融资261.6亿元，占比51.3%；ABS融资248.2亿元，占比48.7%。以此看来，信用债、ABS融资仍然是房企融资的主力。
房企融资何时回暖，取决于多个因素。在项目层面，相关部门的政策持续发力。
国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，“白名单”机制为房地产项目建成交付提供了充足稳定的资金保障。截至2024年底，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额达5.03万亿元，超过了原来预计的4万亿元的预期目标。截至2025年1月22日，贷款金额又增加了5700亿元，房地产“白名单”项目的贷款金额已达到5.6万亿元。
除此以外，房企的资金去向也是观察房企融资需求的重要方面。一般而言，房企在公开市场的融资最主要的用途是补充运营资金或者投入项目建设，从这个角度来看，房企融资与投资其实也存在较强关联。
积极的方面是，今年1月，土地市场出现明显回暖，一线城市亮点频现。2025年1月，TOP100房企拿地金额为1210.7亿元，同比增长41.4%，相较上年由负转正。
与此同时，一些民营房企也开始活跃在土地市场。例如，1月21日，在杭州2025年第二批次土拍中，经过23轮竞价，金地集团以1.86亿元的总价竞得临平老城区一宗地块，溢价率高达31%，楼面价为1.14万元/平方米。
金地在去年已经基本渡过偿债高峰期，目前公开市场剩余的存量债已经不多。这家房企也提供了一个样本，当房企从偿债的高压中“缓”过来，将会重启投资并逐渐期望回到正常的运营轨道上。
一位民营房企市场部的人士告诉21世纪经济报道记者，“民营房企如果现在没有出现违约风险的情况，可以判断安全阈值比较高。再加上偿债高峰多数都已经过去了，市场一旦好起来，再次回到土地市场也不是不可能的事。我们处于持币观望阶段，有好的地块，我们会积极参与。”
