一场长达2年半的拉锯战即将走到尾声。
2月12日尾盘阶段，房地产板块直线拉升，收涨3.19%。伴随而来的，还有龙光集团债务重组基本取得成功的好消息。
当晚，龙光集团发布公告称，约76.4%的同意债权人已加入整体CSA。这些债权人持有公司境外债务本金总额中的62.07亿美元，包括现有票据、股本挂钩证券（ELS）、现有贷款以及结构性融资及担保债务。
根据香港法律，重组方案需获得75%以上债权人支持同意，法院才会批准生效，这就说明龙光集团境外债务重组已经符合进入法庭流程的要求，如今只需静待判决。
然而，虽说半只脚已踏出清盘“闸门”，可眼下等待龙光集团的远不止这一关。
方案的改变
从重组方案的调整中，或许市场早已瞧出端倪。
龙光集团首次对外公布境外债务重组方案是在2024年1月12日。
彼时，在境外重组方案中，龙光集团共为债权人提供了四个选项，包括现金支付、优先票据及强制可转债、强制可转债和普通票据及强制可转债，让各债权人按其偏好及需求作出选择。
与此同时，龙光集团大股东也对外宣布，将以最大的诚意支持公司发展及债务重组，承诺将其股东借款的4亿美元参与本次重组减债方案，剩余大股东借款转为第9年和第10年到期的新票据。
截至公告日，龙光集团境外债务未偿还本金总额约为80.38亿美元，其中整体重组方案涉及的境外债务未偿还本金总额约为75.62亿美元。
当时，这份重组方案虽说拉锯也长达了一年，但后期总体也算顺利。
截止2024年3月26日，重组方案就已获得超过77.8%票据持有人的支持，到了7月11日该比例则上升至92%，已完全满足75%“分数线”的要求。
按道理来说，重组方案过了分数线，龙光集团境外债务重组就可以进入法庭流程，得到法院批准。可龙光集团并没有继续推进流程，反而将债权人支持协议截止日期多次延期，从一开始的9月30日延长至12月19日。
而龙光集团多达四次的延期，是为了再次修改重组方案。
2025年的1月6日，龙光集团发布了最新重组方案，同样还是给到债权人四个选项。
选项一为现金支付。每100美元的境外债务本金额将兑换15美元现金（已免除所有应计利息），根据该选项兑换的境外债务本金额上限应为7.87亿美元。
选项二为短期票据与强制可转债的组合。境外债权人可根据此选项，就每100美元的境外债务本金额（已免除所有应计利息），兑换本金额相当于40美元的短期票据（“短期票据”）及本金额相当于4美元的强制可转债组合。
选项三为强制可转债。每100美元的境外债务本金额（已免除所有应计利息）将转换为强制可转债。
选项四为长期票据。每100美元的境外债务本金额（已免除所有应计利息）将兑换为100美元的长期票据，自第6年开始摊销本金，利率为1%，首五年利息以现金或实物支付。
与第一次的重组方案对比，方式并未发生太大改变，只是“钱少了”。
具体来看，选项一中，龙光集团将原本可兑换的境外债务本金额上限从12.67亿美元降至7.87亿美元；
选项二中，原本的强制可转债与优先票据的组合（60美元的强制可转债+40美元的优先票据）更改成了短期票据与强制可转债的组合（40美元的短期票据+4美元的强制可转债），利率也从首两年利率1.25%，后四年利率3.75%统一为2.0%；
选项三中，强制可转债期限从1年延长至2年，转股价从6港元/股减少至4.25港元/股，上限31.5亿美元也降低至8亿美元；
选项三是足额兑换强制可转债，转股价为6港元/股，可转债的期限为2年，该项上限为31.5亿美元。而初始方案中的期限为1年，转股价为4.25港元/股，上限为8亿美元；
而选项四中原本所兑换的是九年期票据，第1-4年利率3.75%，第5-9年利率为4%，首四年涉及实物支付，第五年才开始全额现金付息。
总的来说，第二次重组方案的削债力度更大，比例从40%-45%提升至70%， 但同时新增“同意费”机制，加速协议签署。
筑底修复
即便重组计划达成，这并非债务处置的终点，而是一个新的起点。
目前，尽管该重组方案已获得76.4%债权人的支持，但剩余23.6%的谈判仍存变数，且龙光集团如今的财务状况并不明朗。
截至2024年6月30日，龙光集团总资产为2264.88亿元，其中流动资产为1716.19亿元，现金及现金等值项目为65.77亿元。负债总额为1959.75亿元，流动负债总额1593.97亿元。资产负债率为86.53%。
在此背景下，就要看剩余债权人是想“见好就收”，还是“以时间换空间”谋发展。
对此，有业内人士指出债权人选择后三者可能性更大。“尽管到手的钱少了，但投资者对于发行人主动管理负债的行为较为支持。”因为相比于最后违约或进入破产程序，提前调整偿债安排可以避免企业经营进一步恶化。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表达了相同观点。他认为，一线城市已经趋稳，三四线城市跌幅在明显收窄，市场底部越来越清晰，这时候对于债务人来说，选择与企业共渡难关、等待市场和企业价值的修复，或许是最优的选择。
尽管进入2023年以来，龙光集团在公开的土地拍卖市场上未再出现过，但此前其采取的激进策略和高溢价购地行为，还是为集团累积了一定的家底。
截至2024年上半年，龙光集团总土地储备建筑面积为2412.16万平方米，超过70%位于大湾区。
然而，就目前龙光集团的财务情况来看，其现有的现金流已难以支撑其通过销售实现资金回笼。
据最新财报数据，2024年上半年，龙光集团新开工项目面积约为27万平方米，竣工项目面积228万平方米，发展中项目面积为887万平方米，较去年同期分别减少了9万平方米，111万平方米以及999万平方米。
安居客APP显示，目前龙光集团在售的住宅项目大多位于汕头。如熙海岸花园、龙光和璟阳光雅园、龙光天境海岸花园、龙光龙腾水岸花园、龙光逸景阳光嘉府以及南澳的誉海岸雅园，这些项目大多是2019年-2021入市的。
而在深圳地区，仍在销售的仅有光明区的龙光·玖瑞府、坪山区的龙光玖誉雅筑以及龙光春城玖榕府。前两个项目是2021年开盘，最后一个项目是2023年开盘。
比起销售回笼资金，变卖物业资产回血速度更快。
自2022年8月7日，龙光集团发布公告暂停5笔总额接近17亿美元的境外债后，其便开始了出售资产自救。
2022年9月，龙光集团以19.024亿元出售广西龙光贵梧高速公路有限公司40%的股权；10月，出售广州西派云峰项目51%股权。
在随后，龙光集团也相继转让多家公司股权予合裕实业，其中包括龙光物业、龙光实业、龙光装修管理、龙甄物业和龙尊物业。此外还将汕头市东海岸新城新津片区在建项目以10.24亿总价出售给中海宏洋。
2024年7月，中信信托申请强制执行拍卖龙光控股位于深圳南山区（评估价63.48亿元，起拍价42.15亿元）和潮州市湘桥区（评估价3.9亿元，起拍价2.19亿元）的两处资产，合计起拍价超44亿元。
出售的资产在巨额的债务面前，还是小巫见大巫。时代的一粒沙落在个人头上就是一座山，龙光集团能否顺利完成境外重组，除了自身努力外，更多还得看市场。
截至2025年2月13日收盘，龙高集团报0.99港元/股，跌幅3.88%，总市值56.29亿港元。
