11月2日-11月8日，北京市商品住宅成交延续温和调整态势。

机构数据显示，当周全市商品住宅成交1038套，环比下降2.44%；成交面积12.1万㎡，环比下降7.35%；成交均价59673元/㎡，环比下降0.55%；成交金额72.21亿元，环比下降7.88%。

在量价指标同步走弱、市场整体去化节奏放缓的背景下，建发越秀观玺成为上周北京新房市场的最大变量。

该项目以17.72亿元成交金额拿下金额榜首位，同时以280套网签量登顶套数销冠。单一项目成交金额占全市商品住宅总成交额近四分之一，是上周市场为数不多的强去化样本。

这份周度热销数据，承接了项目首开阶段积累的热度。项目在10月30日开盘，当天认购587套，去化率达到75%，在当前北京改善与刚改赛道中，属于去化表现靠前的新盘。

建发越秀观玺由建发房产、越秀地产两家国企联合开发，产品定位瞄准昌南刚改、外溢刚需客群。

今年7月30日，在拍地现场，项目地块共吸引越秀、保利、建发、北京城建+绿城参与报价，经过107轮竞价，最终建发以49.77亿元将地块收入囊中，溢价率10.6%，成交楼面价3.6万元/㎡。

多轮激烈竞价，已经提前反映出市场对该区位价值的认可。

建发拿地后不久，便引入越秀地产作为联合开发方，项目案名定为“建发越秀观玺”。

项目位于昌平区东小口镇，靠近海淀产业带，3站地铁可达西二旗，可承接海淀外溢客群，是项目能够快速走量的底层支撑。

产品层面，项目规划22栋5-18层洋房、小高层产品，总户数1352户，主力户型建面约80-143㎡三居、四居。同时，打出“昌平首个全抬板社区”的定位，搭配4.5万㎡园林公区，是其差异化卖点。

但市场关注度较高的抬板方案，预期存在落差。该项目抬板高度整体以约3米为主，这一高度不足以直接容纳地下车库，地库仍需向下开挖两层，属于业内所说的“轻抬板”设计。

值得一提的是，目前项目中式大门已经实景呈现。大门先行是建发在多个项目中沿用的展示策略，在当前市场偏好实景兑现的环境下，提前落地的府门展示面，降低了购房者对交付效果的不确定性顾虑，也是项目转化表现突出的一环。

不过，项目轨道交通存在短板，距离地铁13号线霍营站步行约3公里，日常通勤以接驳车或者自驾为主，对依赖地铁通勤的客群形成明显约束。

同在昌平东小口板块，观玺西侧的北京城建・龍樾海序同样在今年跑出不错的成绩，项目开盘至今半年，整体去化率约96%。

两个项目同处一个板块、共享区位红利。但产品策略存在明显区分，龍樾海序主打偏小面积段，门槛更低；观玺户型上限更高，80-143㎡的跨度可以同时容纳刚需和改善需求，客群覆盖面更宽。

错位竞争之下，东小口板块的购买力已经充分释放。

新房市场冷热分化的特征，同样在二手房市场显现。机构数据显示，北京市二手住宅上周成交3267套，环比下降12.53%；成交面积29.34万㎡，环比下降10.19%。

二手房成交下滑幅度显著高于新房，存量市场观望情绪更浓，置换链条传导速度放缓。

文丨黄宁 编辑丨徐楠、崔瑞婷