2024年房地产行业有压力，亦有机遇。

在压力方面，2024年行业规模持续收缩，面临销售低迷、库存压力较大等问题。数据显示，1-11月全国商品房销售规模跌破10万亿，创下10年新低。

为助力市场止跌回稳，2024年楼市政策延续宽松的主基调，政策出台力度和频率空前。中指研究院监测，2024年，全国各地出台房地产调控政策超750次，当前政策环境已处于历史最宽松的阶段，特别是需求端，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。

在政策刺激下，二手房市场复苏明显，成为市场回暖的重要支撑。相关数据显示，2024年30个重点城市二手房成交约165.7万套，同比增长约7%。核心城市如深圳和北京的二手房价格出现了止跌回稳的迹象。

政策“组合拳”助力楼市止跌回稳

回顾2024年全年，中央多次定调，为房地产的调控方向和稳健发展指明方向。与此同时，各部委积极落实，出台相关政策，形成“组合拳”以推动市场回稳。

于4月30日，中共中央政治局召开会议强调，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

为贯彻落实党中央决策部署，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作，5月17日，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局部委出台配套政策。

包括设立3000亿元保障性住房再贷款、降低住房贷款最低首付比例、取消商业性个人住房贷款利率政策下限、下调住房公积金贷款利率0.25个百分点以及一视同仁满足不同所有制房地产企业和房地产项目的合理融资需求等措施。

5.17楼市利好政策“组合拳”公布后，各个城市迅速行动，仅5月18-5月19日两天，上海、北京、广州、深圳、合肥、成都、重庆等地纷纷宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。

一系列政策调整进一步降低了居民购房的首付门槛及购房成本，一定程度上提振了居民购房意愿，楼市情绪也被点燃。

中指研究院数据显示，2024年6月前两周（5.27-6.9），重点50城新房周均成交面积较5月增长24%，较去年同期下降22.3%，同比降幅较5月继续收窄；二手房市场保持较高活跃度，6月第2周（6.3-6.9），重点11城二手房成交量同比连续三周增长，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显。

为进一步促进房地产市场平稳发展，进入9月，楼市调控政策更为密集。9月24日，央行宣布，降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例。其中，存量房贷利率平均降幅大约在0.5个百分点左右，并将全国层面的二套房贷款最低首付比由25%下调到15%。

9月底，上海、广州、深圳、北京相继宣布松绑限购，其中广州全面放开限购。

进入11月，财税方面支持房地产市场的政策也在加码。11月13日，财政部等三部门发布房地产减税政策，涉及契税、增值税和土地增值税下调等内容。

总的来说，在各项政策作用下，11月份房地产市场积极变化增多，市场信心得到提振，止跌回稳动能在增强。统计局数据显示，1-11月份，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别比1-10月份收窄1.5和1.7个百分点。其中，11月份当月销售面积和销售额都实现正增长。

从监测的40个重点城市销售情况看，1-11月份，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别比1-10月份收窄1.8和2.1个百分点。其中，11月份当月分别增长10.2%和6.8%，后期走势有望继续改善。

存量房贷利率大幅下调 惠及1.5亿人口

然而，2024年在增量房贷利率持续走低的背景下，为进一步缩小增量与存量房贷利率之间的利息差。央行引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。

9月29日，央行出台细则表示，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点。10月25日，大部分银行存量房贷利率批量下调已落地。

值得注意的是，10月贷款市场报价利率（LPR）迎来年内第三次下调，5年期以上为3.6%，较9月下降了25个基点，较年初的4.2%下降了60基点。这对于存量房贷购房者来说，在重新定价日，有望降息至3.3%（LPR-30BP）左右。

有经济学曾预测，此次存量房贷政策惠及大约5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1900亿元。

不仅如此，2025年1月1日起，存量个人住房公积金贷款利率也已批量下调，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%、第二套分别调整为不低于2.775%和3.325%。

据北京住房公积金管理中心测算，以贷款金额100万元、30年等额本息还款的首套房为例，借款人可每月少还134.59元。

“增量房贷利率与存量房贷利率差距进一步缩小，将有效降低存量房群体的不公平感和减轻利息负担，缓解居民提前还贷冲击，释放公众投资和消费动力。”中咨智库报告分析称。