11月11日，中海石景山刘娘府地块正式公布案名为“萬悦西山”。

该项目为中海在北京落地的首座“萬系”产品，2025年，中海对外发布「萬方安和」产品矩阵，划分多条产品线，其中“萬系”定位高端，面向精英改善客群。

支撑这一高端定位的，从地块先天的低密规划条件就可以看出。

回溯土地出让环节，8月12日，中海以底价25亿元摘得该地块，地块折合住宅楼面价约4.27万元/㎡。地块土地面积53691.284㎡，建筑控制规模59060㎡，容积率1.1，限高19米，整体指标约束指向低密住宅形态。

从方案来看，项目规划建设26栋住宅楼，产品分为6层洋房与3层联排两类，平墅户型建面约156–188㎡、联排户型建面约320-380㎡。

项目地块处于五环至六环之间，归属西山别墅圈，背靠西山资源，低密属性在京西新房市场中具备稀缺性，目标客群直指京西高端改善群体。

西山是北京沉淀多年的传统低密改善板块，板块别墅宅地长期稀缺。据悉，自2020年至今，区域内仅完成3次墅质土地出让，可供开发的低密地块资源持续收紧。目前，区域内成熟的低密别墅包括远洋源山春秋、绿城西山云庐等。

其中，远洋源山春秋容积率约1.1，平墅建面约210-540㎡、别墅建面约490-730㎡，市场销售均价约9.4万元/㎡；绿城西山云庐容积率在1.07-1.25，346户纯叠墅，户型建面约205–580㎡，销售均价约10.1万元/㎡，两个项目构成西山墅区的价格参照与产品标杆。

高单价、大户型的背后，也暗藏板块市场的固有短板。业内人士指出，板块内300平方米以上的大户型总价偏高，去化周期普遍拉长，基本只能以时间换空间。

相较于中小户型改善产品，西山墅类项目客群基数更小，成交节奏更慢，市场承接力存在明显分化，这也是后续萬悦西山需要面对的现实。

同属石景山苹果园范围内，近期亮相的招商湖映西山与萬悦西山在同一区域内形成明显的产品错位。

招商湖映西山地块容积率2.11，定位偏向刚需与刚改，户型集中在85–125㎡三至四居，总价区间集中在500万-800万，依托苹果园三轨枢纽、京西大悦城等配套，主打通勤友好型自住需求。

二者容积率、户型面积、总价门槛拉开巨大差距，在石景山市场形成梯度供给，分别覆盖刚需上车、刚改置换以及高端墅居三类不同预算的京西置业人群。

中海地产体系长期深耕石景山，在区域内已经形成覆盖刚需、改善的产品布局，打造了包括中海寰宇天下、中海长安源境、中海云庭、中海长安玖章、中海玉华玖章、中海瑞文里等住宅项目，本次萬悦西山项目将补齐其在西山墅区赛道的产品空白。

（来源：项目公告、北京规自委信息等）

文丨黄宁 编辑丨崔瑞婷