北京拟出台居住权登记办法: “以房养老”或可开启探索

本文来源于:21世纪经济报道 2024/10/31

作为具有排他性、直接支配性、独立性的绝对物权,居住权有何独特之处?

21世纪经济报道 见习记者郭聪聪 北京报道

近日,北京市规划自然资源委网站发布了《北京市居住权登记试行办法(征求意见稿)》〔以下简称《办法(征求意见稿)》〕向广大市民征求意见,昭示着又一新的物权登记办法来了。

作为物权之一的居住权,可以说是“新”与“老”的结合。

之所以称之为“老”,是因为居住权自2021年就作为用益物权之一而被纳入于民法典当中;而之所以称之为“新”,是由于目前仅在十余个试点城市落地了居住权登记办法,作为登记方可生效的物权,居住权对于多地居民来说还是一个比较陌生的名词。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对21世纪经济报道记者说道,居住权虽然不是新概念,但在《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》中并没有提及如何登记,实践中仍缺少居住权登记的规则和程序。

经记者了解,多个试点城市已相继发布登记办法,逐步落地居住权。如,武汉自2021年7月起开始办理居住权登记,重庆市自2022年1月5日起开始办理居住权登记,济南市自2022年5月1日起实施居住权登记制度,此外石家庄、杭州、长沙等地也陆续落地了居住权登记制度。

中央财经大学副教授徐建刚告诉21世纪经济报道记者:“此次,北京市出台《办法(征求意见稿)》为登记管理部门供给了可行的、具有操作性的规范指引。”

那么,作为具有排他性、直接支配性、独立性的绝对物权,居住权又有何独特之处呢?

居住权,约定的用益物权

作为用益物权的一种,居住权实现了在不改变房屋所有权的前提下,所有权人可为他人设立占有和使用房屋的权利。一句话总结居住权的特征,就是约定的用益物权。

首先,居住权是一种用益物权,从法律上来讲,不动产的所有权与使用权是可以分离的,而居住权就是对房屋享有占有、使用的权利。

其次,物权内容由当事人约定。经记者比对,目前实行居住权登记城市的登记办法大致相同,居住权的设立、内容、解除都可以依据当事人的意愿来设定。以北京本次发布的登记征求意见稿为例,居住权的设立、是否有偿、居住时限、解除等关键要素都可以由双方约定。

居住权如何设立?《办法(征求意见稿)》规定,居住权可以通过合同、遗嘱、人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立。

至于是否需要付费,前述《办法(征求意见稿)》明确,居住权可以无偿设立,也可以有偿设立。依据民法典规定,居住权原则上无偿设立,在《办法(征求意见稿)》附带的居住权合同模板当中,也并无金额条款。但是法律规定了“当事人另有约定的除外”,允许有偿设立,充分尊重了当事人的意思自治。

居住权的期间也是公众关注的焦点。居住时限可以是终身,也可以是定期。居住权设立的期限存在无期限与有期限两种模式,一是双方约定固定期限;二是无期限,居住权人可至死亡之前,均对房屋享有居住权。

设立了居住权能否杰出?居住权可以依据当事人合意解除。《办法(征求意见稿)》规定双方可以通过合同解除居住权,但需办理注销登记。此外居住权人死亡、放弃权利也会导致居住权的解除或消灭。

此外,房屋是否可转让、抵押,也由双方在设立居住权之时共同约定。

严跃进告诉21世纪经济报道记者,随着城市住房权益的持续扩大,城市房产的所有权与使用权分离将增强其经济效用。居住权登记办法的相继落地,较好平衡了房主和实际居住者之间的利益关系,有效化解了实务中和房屋有关的矛盾纠纷。居住权设立后,居住权人在权利生效期间,享有占有和使用房屋的权利,即便房屋产权发生转移,居住权也不受影响。

同样,为规范居住权的合理适用,《办法(征求意见稿)》也对居住权做了一定的限制。

首先,明确不动产用途必须为“住宅”,这将宅基地、商业公寓等不动产排除在外。徐建刚解释道,“这是由宅基地与商住两用房的性质决定的。宅基地属于集体土地,仅供对村集体成员使用。商住两用房的土地性质,从法律上来讲应为商业用途,原本就不应当具有居住属性。所以如果允许在宅基地、商业公寓上设立居住权,会损害村集体其他人的利益,也会与商业用地的性质产生冲突。”

其次,居住权不得转让、继承。徐建刚告诉记者,居住权的重要特征之一就是人身专属性。规定居住权不得转让、继承不仅保护了住宅所有权人的权益,防止居住权人滥用权利,也确保了居住权人能够稳定地享有居住权,不受他人干涉。

此外,同一不动产只能设立一个居住权,不允许重复设立,但允许多个自然人共同享有居住权。徐建刚说道:“依据一物一权的规则,一个不动产的所有权只设立一个居住权,并且实务上来看,设定居住权的房屋,在空间上往往是不可分割,也即整套房子都归居住权人所有。如果一套房屋上为多个自然人设定了无期限的居住权,要等所有的居住权人死亡或放弃权利后,该套房产上的居住权利方可消灭或解除。”

“房子不归我,但我却能住”

居住权与房屋租赁都可以实现对房屋的居住使用,但较之房屋租赁,居住权有其独特的优势,更好地满足了“房子不归我,但我却能住”的现实需求。对此,徐建刚从三个方面作出了分析:

首先,在居住时间上存在不同。租赁合同受到法律规定时间的限制,租期为20年以上的租赁合同中,‌超过20年的部分无效‌。在居住权利中,若双方约定为无期限居住权,居住权人可一直在房屋中居住下去。

第二,居住权作为一种物权,登记生效后具有对抗性。也即,房屋设立居住权之后,即使被转卖、抵押给别人,也不会影响居住权人的居住权利。而在租赁合同中,尽管也存在“买卖不破租赁”的规则,但是若出租方支付违约金,仍可解除合同。

最后,居住权人可以不用担心居住资金。尽管法律并未要求居住权设立之时为无偿,但在居住权设立后,居住权人则无需支付费用,这对于居住权利人而言会享有稳定的居住预期。

在居住权适用范围角度,严跃进分析道,居住权更好保障了老年人、离异夫妻、无房者等居住需求,此类群体因经济困难、离婚、家庭矛盾等原因无法拥有所有权属性的住房,居住权的设立实现了其“住有所居”保障。

设立居住权的一个重要程序就是登记。此次居住权登记办法征求意见稿的出台,为居住权落地办法提供指引,将可能的权利落地为实际的权利。

北京市第二中级人民法院就曾通报过一起“七旬老人因与子女的赡养纠纷而对簿公堂”的案例。家住北京房山区的老人在诉状中称,自己将房子赠与给女儿,女儿承诺履行赡养义务并保障自己在房屋中的永久居住权益,但女儿未对自己履行赡养义务,且过户后很快将案涉房屋出售,自己的居住权利无法满足。如今《办法(征求意见稿)》的发布,为有需求 “以房养老”的 老年人提供了制度保障。

居住权遇上“以房养老”

据第七次人口普查数据,中国60岁及以上老年人口为2.64亿人,老龄化程度达到18.7%。随着人口老龄化趋势加大,养老问题已成为社会热点话题。

对于大多数人来说,房产是个人最具价值也是最重要的财富。实现老有所养的关键一步是“自养”,“以房养老”成为了不少老年人的养老选择,通过房产来置换子女、亲属或第三方机构赡养,事实上也早有金融机构探索“住房反向抵押”等金融手段。

居住权登记办法的落地,为房产资源转化为养老资金或养老服务提供了新的办法,为养老破局提供了更多的可能。

在基础的“住房反向抵押”模式中,老年人可将房屋产权抵押给银行或保险公司等金融机构。这些机构会综合考虑投保人的年龄、预计寿命、房屋的当前价值及未来增值与折旧情况。之后,机构再将房屋价值分解为若干部分,按比例分摊到老年人的预期寿命年限里。老年人可以按月、按年或一次性等方式获得现金,用以补贴其晚年养老生活。

徐建刚告诉记者:“居住权办法相继落地实施,为‘以房养老’提供了新的模式与适用场景。在以往的‘住房反向抵押’模式中,房屋的抵押价格需依照机构算法折算,老年人很难拿到一个合适的对价。而居住权的逐步落地,将住房抵押关系转化为保留房屋居住权的转让关系,提高老年人的接受程度,在保障老年人养老与激发市场潜力之间找寻了平衡。”

“从立法初衷上来说,居住权就是为了保障特定人群的居住需求,老年人的养老需求就在此列。老年人将对房屋的所有权转化为现实的养老保障,同样也实现了住房资源的最大化利用。通过居住权的设立和推广,可以进一步,促进养老产业的创新和发展。”同时,徐建刚也提示道,伴随年龄的增长,老年人的判断意志和判断能力可能会衰退,在设定居住权的过程中,如何确保老年人在设立居住权时意志是独立的,其意思表示是真实的,并未受到欺骗、欺诈等等问题,需要未来持续关注。

编辑:于怡朗

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