近日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行六大国有商业银行均已发布公告，将于10月25日批量调整存量房贷利率。从当下的经济环境来看，这既有可行性又具必要性。

目前，存量房贷利率和新发房贷利率之间仍存在调降空间。央行披露，2023年末存量房贷利率约为4.27%，而到2024年6月，新发房贷利率已降到3.45%，这一利率差为房贷利率调整提供了可行性。

此次房贷利率调整细则的落实，将对房地产市场产生直接影响。从需求端来看，统一房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%，加强了对改善性住房需求的支持，平等对待刚性需求和改善需求，有助于降低购房门槛和释放改善型购房需求。

此外，降低存量房贷利率能够减轻居民债务压力，释放购房资金。对于购房者来说，房贷成本的变化将影响其购房决策。央行此前预计，存量房贷利率平均下降约0.5个百分点，将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总计约1500亿元。结合去年9月存量房贷的调整，存量房贷利率已经整体下调了超过1个百分点。并且LPR(贷款市场报价利率)持续下调，年初房贷的重定价也会自然导致房贷成本下降。在多种因素综合影响下，原本因房贷压力较大而犹豫不决的购房者更有可能入市，有助于房市平稳升温。

从供给端来看，首先，5月份央行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到了100%。其次，央行还将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，这将盘活存量用地，缓解房企资金压力。

与此同时，将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底等一系列政策组合拳整体从供给端发力，持续支持房企的合理融资需求，纾解房企压力，并加快去库存力度。

从金融市场的角度来看，存量房贷利率调整对银行业既有挑战又有机遇。短期看，银行利润可能受到一定影响；长期看，存量房贷利率调整有助于银行业稳规模、降风险。

一方面，按揭贷款作为银行零售资产的压舱石，提高的早偿率影响规模增长，若调降存量房贷利率，银行按揭贷款规模将企稳，有助于缓解银行零售资产端增长压力，稳住未来长期的个贷收入基本盘。另一方面，通过下调存量房贷，减少当前居民还款压力，进而降低个人贷款不良率，有助于稳定银行零售资产质量。

对于未来房贷利率的走势，央行降息周期并未结束，预计明年仍有降息空间，这也符合央行推动社会融资成本持续下降的基调。伴随着未来LPR的持续下行，房贷利率或仍会继续下行。

笔者建议，对于银行来讲，个人按揭贷款期限长，收益稳定，抵押物优质，仍是优选的投放选择。对购房者和房地产市场参与者来说，应该做好家庭资产负债表、个人的现金流管理，从服务自身的真实需求出发，稳健参与房地产市场。

作者 戴志锋 中泰证券银行业首席分析师