香港岛,作为全港最繁华的中心区域,平原仅占六分之一,低山丘陵勾勒出了这座小岛的地貌,也描绘了市民山下经营、富人山上安居的图景。
以海拔554米最高的太平山为例,三个山峰由西至东分别为扯旗山、歌赋山和奇力山,在一百年前就是香港最早一批达官贵人定居之地。
再后来,包括太平山顶在内,半山区、加多利山、赤柱、石澳半岛、九肚山等,共同构成香港传统的豪宅区,与深水湾、浅水湾等海边大宅共同形成豪宅格局。
最近,香港“撤辣”热度过后住宅大市渐趋平缓,但豪宅仍在一个月内频频录得成交,且不乏银码过亿的重磅交易。
豪宅热度
首先是6月25日,位于启德跑道区的新鸿基天玺海一套豪宅达成交易。这套房产位于第1座11楼A室,实用面积为2143方呎(使用面积199.1平方米),包括4个房间。成交价为1.1亿港元(约合1.02亿人民币),实用呎价为51330港元(按78%得房率折算建筑面积单价为40万人民币/平方米)。
当天,长江实业波老道21号(BORRETT ROAD)也有一套豪宅成交。这套房产位于5楼06号室,实用面积为2169方呎(使用面积201.5平方米),包括4个房间和1个车位。成交价为1.17亿港元(约合1.09亿人民币),实用呎价为53942港元(按78%得房率折算建筑面积单价为42.1万人民币/平方米)。
据悉,自2011年长实以116.5亿港元购入位于半山的波老道21号(BORRETT ROAD)地块后,特区政府再也没有推出过半山住宅地块。
波老道21号曾以约每平方呎13.6万港币(每平方米约146万港币)的价格创下亚洲分层豪宅成交纪录,但始终还是分层单位。
而那些山顶和半山之间的独栋洋房,因其私密性和稀缺性,始终不缺天价交易。
7月15日,由新鸿基地产开发的香港马鞍山云海别墅项目中,面积最大的洋房Violet Avenue 10号屋完成招标出售。
该洋房实用面积3804平方呎,含4个房间,并附带2792平方呎花园,成交价高达1.1亿港元,折合每平方呎价格为29066港元。此次成交,刷新了马鞍山区域豪宅市场价格纪录,显示出市场对于豪宅需求依然旺盛。
同一天,香港岛山顶区一栋豪宅以3.2亿港元成交。据悉,买家为一位内地企业家,其购买动机主要是该豪宅的地理位置和稀缺性。
今年以来,内地客已频频成为香港顶级豪宅的新主人。
早在1月22日,第一太平戴维斯就表示,促成2024年香港首宗大型物业成交,一座太平山顶卢吉道25及26号A&B的豪宅以8.38亿港元价格售出,买家为中资背景财团。
该物业去年10月放售时要价13亿港元。
据香港土地注册处及公司注册处的资料显示,新买家为华盛嘉有限公司,公司董事为谷芳(GuFang),与迈瑞医疗联合创始人、深圳鹏瑞集团董事局主席徐航的妻子同名。
豪客偏好
据美联物业数据显示,近期香港市场不断录得豪宅成交,7月首10日内已录得9宗逾5000万港元一手成交,可见豪宅市场气氛依然畅旺。
特别是7月9日,山顶种植道46号豪宅项目以11亿港元沽出4幢洋房,成为撤辣后最大的单一成交,该豪宅项目由何氏家族持有,每幢洋房实用面积介于4060至4432平方呎,配备私家花园、泳池等设施,平均呎价约64759港元。
撤辣后,内地买家在港置业已无需再缴付辣税,置业成本大幅降低,吸引内地买家积极入市,带动内地买家于香港物业市场比重全面上升。
根据美联物业研究中心综合土地注册处资料,按已知买家姓名作分析(以买家姓名的英文拼音鉴别是否为内地买家,并不包括以公司名义入市的个案),今年4月份内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占个人买家于香港楼市逾5000万港元一手私宅注册量比率攀升至约84.4%的极高水平,较第一季的约74.2%增加约10个百分点,更超越去年第三季的约84.2%最高季度纪录。
可以理解为,撤辣后每十个以个人名义购买逾5000万港元新盘买家,有超过8个来自内地。
二手豪宅方面,美联物业根据4月份注册个案的分析显示,内地买家(以买家姓名的拼音鉴别)占个人买家于香港楼市二手住宅注册量比率录得约61.5%,较首季约36.4%大增约25个百分点,比率突破五成。
值得一提的是,内地客在香港豪宅交易中的占比,也明显高于在整体住宅交易中的占比。
据中原地产数据,同样以拼音识别,今年上半年香港整体私人住宅市场上“普通话拼音”买家比例首次升至逾2成水平,涉及金额705亿元,两数字皆破纪录。
按价位划分,上半年由普通话拼音买家购入的一二手单位当中,3970宗属楼价1000万元以下,占比65%,而5000万以上豪宅则占106宗。
中原地产及土地注册处资料显示,撤辣前今年2月一二手市场合共录得2046宗买卖登记,当中已知姓名的普通话拼音买家仅388宗,但撤辣后,该类买家注册量于3月增至907宗,之后更连续两个月逾千宗,4月达2280宗,较撤辣前急升近5倍,创单月历史新高,而6月回落至758宗。
两相比照不难发现,内地客带来的中小型上车盘峰值在六月过后出现消退,但豪宅的吸引力并不随着政策窗口期明显起伏,而是维持着独立行情。