杭州是中国最热门的旅行目的地,同时也是国内经济最活跃的城市之一。来自第一太平戴维斯数据,截至2024年Q1这里已汇聚了745万平方米存量商业。
另外2024年内,杭州预计还将迎来58.2万平方米新增供应入市,涉及西投银泰城、拱墅宝龙广场、永旺梦乐城(杭州钱塘店)、拱墅吾悦广场等7个项目。
来自仲量联行的预测较保守,为接近40万平方米,但仍将迫使杭州存量商业面积接近800万平方米。
与之相比,是Q1全市9.9%的优质购物中心空置率。
存量大,竞争激烈与全国其他商业活跃城市一样,“非标”成为了该城商业地产运营商的重要选择。
德信的“对手们”
近年来,杭州陆续开业了杭州湖滨88、杭州良渚玉鸟集、遥望X27主题公园、万科天空·藤集、杭州临平银泰inPARK、绿城吉祥里、杭州中心等特色非标商业。
预期中,还有银泰在杭州奥体中心打造的莲荷里,位于临平新城“小巴黎”的天都里要面世。
而最新7月5日,位于杭州上城区城东新城的杭州德信中心开业,成为杭州最新落地的又一个非标商业。
该项目总建筑面积21.6万平方米,为开放式复合型街区规划,分为5万平方米的住宅部分宸光里,4栋甲级写字楼5.2万平方米,其中商业部分为体量5万平方米的特色商业街(以下用“德信中心”特指商业部分)。
资料显示,德信中心毗邻杭州东站,坐落于杭州东站商圈核心位置,同时也靠近杭州轨道1、4号线换乘站彭埠站,周边围绕了约8个商业项目。
包括杭州汇和城2015年开业,体量在5万平方米左右,亦属于较传统购物中心。据悉,项目在进行部分调整;杭州东站自带的商业部分江南荟,商业面积约1.6万平方米,2016年开业主要为乘客提供大众餐饮、娱乐休闲、生活百货等基本需求。
杭州东站西子国际商业面积约8万平方米,2017年开业,是城东新城首个商业综合体,为较传统的盒子型购物中心,以儿童娱乐和教育培训为主题。
杭州东站万象汇2020年12月开业,商业体量3.6万平方米,定位以吸引周边年轻家庭和年轻白领客群为主,是开放式街区设计,引入了大量首店;杭州港龙悠乐城商业体量约23万平方米,2023年1月开业,为传统购物中心类型,目前正在进行升级调改;
同样是德信地产旗下的杭州之翼,商业体量4万平方米,2020年开业。它由德信地产开发建设,由唐域商业全面运营,初期定位社区邻里商业。
2022年,项目升级定位至“潮·创年轻力中心”,在原有的基础上,引入了NH设计美学馆、Alibaba Design×CANG GOODS、夜娱空间I’M·HAN HANGZHOU STATION、浙江省首个专业滑板运动俱乐部50滑板、舞蹈学院2M DANCE等品牌,加强了体验属性。
而与杭州之翼相邻的德信中心,相信能被看作是杭州之翼项目理念的一种延申和补充。
唐域运营思路
据介绍,杭州之翼同样由德信地产开发建设,唐域商业运营,定位为“杭州首个宠物友好型网红艺术街区”,同时也引入了艺术空间、活力社交、朋克养生基地、极限运动工厂等业态元素,主要面向“Z世代”18-35岁的年轻群体。
其中“宠物友好”和“艺术空间”是这个项目的两个主要打造方向。
其中,德信中心引入了“仓美术馆”、展览中心、剧场、脱口秀等体验业态。同时,项目前期还与中国美院等机构建立合作,举办过“爻汇义象”首届公共艺术装置创意大赛等活动。
而“宠物友好”方面,项目就落地了包括宠物医院、零售、友好店铺、服务设施,以及宠友市集和“萌宠运动会、人宠泼水节”等宠物专项活动在内的宠物相关内容。同时,项目内90%的店铺均为“宠物友好型”,配备宠物便便袋、小推车等设施。
来自小红书博文就显示,德信中心目前最受欢迎的打卡点,是项目内几个形态各异的巨型猫咪造型艺术装置。
据透露,除上述提到的业态外,德信中心引入的商家还包括Manner、M stand、乐乐茶、星巴克甄选宠物友好店、炖物24章、四季外,以及追粤、越稽、杭越小鲜、大鱼徽州、陈都乐等,都是区域首店。
另外,还包括code酒吧、UC电竞、reno smash club网球俱乐部、BUFFALO GYM不打烊铁馆、全音汇量贩KTV等潮玩社交业态商户。
从杭州东站商圈内商业项目的地理位置上看,单汇和城一个较老项目位于杭州东站西翼。其余江南荟、万象汇、西子国际、杭州之翼、港龙悠乐城,全部位于杭州东站东翼,自西向东排列十分紧凑,竞争激烈。
德信中心的业态定位,本质上是为应对面对面“冲突”,提供一个差异化的运营思路。
而这对唐域商业来说,这是一个颇为拿手的选择。
资料显示,唐域商业成立于2018年,主要面向“非标”特色商业赛道,与德信地产旗下另一个商业平台德信产商文集团有所区别,后者主要开发写字楼、城市公寓、商业街区、综合体等大型项目。
目前唐域商业布局有微度假文旅商业、城市先锋艺术商业、社区邻里商业三条商业产品线,覆盖全国10城落地29个项目,经营面积超100万平方米。
杭州是唐域商业主要布局目的地,三条商业产品线均有在此落地。上述提到的杭州之翼,就属于社区邻里商业产品线,其他同类项目还包括杭州·空港之翼、杭州·蓝城社区商业项目、杭州·云峰大厦、杭州·富阳鹿山时代广场、杭州·临浦未来社区、杭州·圈圈里商业中心、杭州·黄湖邻里中心。
而德信中心则为城市先锋艺术商业,杭州·和平德信中心和杭州·象山艺术公社都属于这条产品线。
另外,杭州·闲林埠老街、杭州·瓶窑老街和杭州·良渚古城遗迹公园商业项目,就属于微度假文旅商业。
据透露,2024年唐域商业旗下还将有位于温州、上海的几个特色商业落地。