2024年5月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组研究承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”隆重召开。中指研究院在会上发布《2024中国产业新城运营商评价研究报告》。

经营规模：营收有所恢复，项目出租率有所下降。从总资产增速来看，2023年，资产增速整体呈上升趋势，运营商升级发展战略，以产业投资带动企业发展。从营业收入来看，一方面，产业投资板块持续发力，投资赋能，深化从“房东”到“股东”的角色转型；另一方面，受市场波动因素影响，产业投资基金的投资收益及金融资产公允价值变动损益同比有所减少，导致企业表现较去年同期分化较为明显。从收入结构来看，产业新城运营商进一步加大投资业务，收入结构逐步多元化。

盈利能力：净利润波动较大，产业投资为主要影响因素。随着运营商业务从房地产销售收入向产业运营的成功转型，产业新城投资收益和租赁收益成为净利润的重要来源，但产业投资存在明显的周期性和不确定性。受原材料价格、国际形势等外部环境影响，产业园区经济活跃度恢复缓慢，产业园区项目的销售周期会被拉长，未来不排除房屋销售业务仍保持低位。

融资能力：融资能力：融资渠道将进一步拓宽。2023年，受国际形势及海外加息影响，产业园区融资规模整体呈下行趋势，央国企成为投融资主力。从渠道来看，专项债仍作为产业园区扩大有效投资的重要着力点，同时以直投+基金+孵化为代表的多元“融投管退”通道已形成闭环。优质的底层资产带动“投资开发建设”+“运营服务”所形成的轻重平衡，使得轻资产发展模式得到进一步优化，轻资产运营受到多数产业园区上市房企关注，并将其视为公司发展模式从开发为主向开发与经营并重转变的重要转型业务板块。

财务稳健性：强化产业运营能力，资产负债率保持低位。不同于房地产开发企业，产业新城运营商以产业运营为核心，以长期投资回报为主线，资产负债率整体波动较小。2023年，产业新城运营商持续增强产业投资孵化能力，增值业务占比逐年提升，负债水平仍旧维持在较低水平。

产业定位：产业向“新”，产业求“质”，因地制宜发展新质生产力。从调研结果来看，产业新城运营商在进行产业定位时，围绕新质生产力布局产业链，产业向“新”以创新为第一动力，产业求“质”加快科技创新成果向现实生产力转化形成高科技、高效能、高质量的生产力，聚焦区域优势资源因地制宜，实现产业能级的提升。

产业招商：从招商引资到招商引“智”，构建产业招商图谱推进产业链强链延链补链。其一，从招商引资到招商引“智”，注重吸引科研院所、博士后工作站等科研机构入驻园区，从而实现资金、技术、项目管理的立体带动。其二，基于大数据理念+AI人工智能算法建立企业招商数据库，将企业意愿与园区发展方向精准对接，能够有效提高招商效率、降低招商成本，为园区招引提供强力支撑。其三，分析产业链上下游关系以优势产业为切入点，进行产业招商与产业运营的结合，绘制产业链招商图谱。

产业培育：公共服务平台成为竞争利器，打造"金融+产业+生态"新型模式。产业新城运营商继续强化内部平台的增值服务，一方面，公共服务平台成为产业新城运营商的竞争利器，基于入驻企业需求出发不断优化基础服务、引导服务和发展服务，更有针对性的提供服务将产业资源整合起来；另一方面，运营商持续深耕全产业链的投资基金，打造"金融+产业+生态"新型模式，为企业解决资金难题，与金融资本形成协同发展效应。

发展趋势：共建园区、企业为本、轻重并举。运营商协同合将作更加频繁，更加注重联合专业领域的龙头企业，依托龙头企业在招商引资中的链主作用，实现产业链上下游的聚集作用。产业园区发展将由“拼政策”进入到“拼服务”的阶段，园区运营模式也相应的从管理园区过度到服务园区，根据企业不同产业类型、不同发展阶段的共性、个性需求设计不同组合的服务产品，才能取得长期稳定的回报。轻重并举将是产业园区运营商重要的经营策略，通过加大轻资产项目布局“先重后轻，轻重并举”，实现产业生态、运营服务、区域布局等环节互补式发展，形成“1+1>2”的发展合力。

值得一提的是，北京联东投资（集团）有限公司副总裁段朝晖也在活动中做出分享。首先，他介绍，联东集团2003年开始布局产业园区业务，经过20多年的发展，投资运营了526个产业园区，布局全国90多座城市，服务了超过19000多家的企业。

那么，当下产业园区发展迎来存量精耕阶段，而联东也有着独特的战略远见与竞争优势。段朝晖提到，“联东U谷在8年前发布了两优战略，聚焦打造优质项目，服务优质客户，在多个核心城市的优质区域，分别布局了专业化的园区，主要聚焦发展新一代信息技术、大健康、高端装备制造、能源环保、新能源汽车和关键零部件等产业，从专业化园区的前期定位到产品设计以及招商体系、园区的运营和智慧化服务等方面入手。”  

他还表示，从2015年开始，联东U谷开始涉足轻资产业务，从2015年在南京承接的第一个管理输出运营项目到现在在全国已经有130多个园区是通过管理输出方式运营的项目，我们用专业能力帮地方政府和准备要做园区的企业把园区做好，让这个行业能够更加良性的发展。

事实上，当前各地政府纷纷发力新质生产力培育、推动经济高质量发展，联东U谷也有着自己的创新和实践。 段朝晖称，我们把联东U谷的产业园区定义为加速器，所引进的企业客户有三个特点，高、轻、净。高是高附加值、高科技企业，轻是轻生产能上楼，净是环保无污染。“由此来看，我们引进的企业基本上都是现在新质生产力的代表，我们给他们提供合适的园区载体，让他们有落脚之地，同时给他们提供更好的服务，让其发展的更好，这本身就是我们对于新质生产力发展最好的贡献。”