结束10月整月空窗期，北京土拍市场又热闹起来。

11月3日，现房销售新政落地后首宗正式挂牌竞拍的涉宅地块迎来最终买家。

中建智地+未来科学城以底价29.36亿元摘得北京市昌平区北七家镇歇甲庄村土地一级开发项目CP02-0704-0049、0077-01、0073地块，溢价率0%，住宅部分成交楼面价约3万元/㎡。

本场土拍仅该联合体一家主体报名。“中建智地与北京未来科学城联合体此次再度出手拿地，背后离不开国贤府PARK项目的亮眼表现，也体现了其对板块价值的持续深耕与认可。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。

指标偏向低密 地块禀赋优于前期项目

国贤府PARK的成功已经证明板块需求底盘，而本次出让地块在规划指标上，明显走出差异化路线。

交易文件信息显示，地块由0049、0077-01两宗居住用地，以及0073一宗社区综合服务设施用地组成，总土地面积88918.894㎡，建筑控制规模100913.441㎡。

其中，0049地块容积率仅1.01，0077-01地块容积率为1.6，限高均为36米，产品方向指向低密洋房。

而CP02-0704-0073地块不计入商品房可开发用地，由竞得人代建后续移交相关部门。该地块需建设社区会客厅、社区居家养老服务驿站、助残服务中心、文化设施以及100个社会停车位的社会停车场等。

区位上，地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，邻近地铁17号线、18号线换乘站天通苑东站，南侧距清河约300米。周边覆盖国泰百货、温榆河公园、清河郊野公园、天通苑中医医院等生活配套设施。

“板块按统一规划、配套先行模式整备，内部规划有中小学教育用地、滨湖公园及体育文化设施，清河、清河营郊野公园与温榆河公园构成生态基底。”张凯坦言，板块当前处于开发初期，道路多为规划在建状态，商业、教育配套的兑现尚需周期。

该地块紧邻中建智地国贤府PARK，后者同为中建智地与未来科学城联合体获取。

国贤府PARK共18栋住宅楼832户，采用小高层和洋房的搭配，容积率2.07，主力户型包括99㎡/110㎡三居、122㎡/144㎡四居和少量77㎡小三居。

今年3月29日，项目开盘首日销售467套，截至11月3日，已经网签697套，去化率超80%，网签均价约5.58万元/㎡。

国贤府PARK的去化表现，已经实打实验证歇甲湾板块的真实客群承接力。随着本次地块落地，片区产品梯队将得到进一步补位。

对比已入市项目，本次地块先天条件更占优势，其中0049地块紧邻歇甲滨湖公园，叠加1.01的低容积率，为打造差异化低密产品留出充足空间。

“本宗地块楼面价虽高于国贤府PARK约1500元/㎡，但胜在容积率更低、配建更少，在成本锚点与已验证售价之间，尚留有产品升级的余地。”张凯称。

深耕歇甲成势 现房规则暗藏资金考验

板块需求跑通之后，中建智地持续落子，在歇甲湾形成连片开发格局。

截至当前，中建智地多个项目集中在昌平北七家镇，包括北京国贤府一期、二期和国贤府PARK，合作方均为未来科学城。

业内观点认为，连片布局有利于片区配套协同、客群承接，持续强化板块内的项目集群效应。

跳出昌平板块，放大到北京全域市场。2026年中建智地推盘节奏保持高位，怀柔国贤府、亦庄国贤府、宸园139先后入市；紫京宸园、中建方程国贤府等存量项目持续稳定供货。

克而瑞数据显示，1-10月，中建智地以232.55亿元跻身北京房企商品房全口径金额榜前三。

市场份额稳步提升的同时，这块地最核心的变量来自出让文件绑定的现房销售新规。

此次挂牌文件明确提出，项目应严格执行现房销售相关政策文件，遵循优先现房销售的规则；若申请预售，必须满足主体封顶要求，预售资金全额、全过程监管。

这套规则直接打破传统开发回款逻辑，回款节点后移、开发周期拉长，对房企资本金实力、现金流管控能力形成硬性约束。

不过，新政同步配套出让价款分期缴纳安排，地价款可在签约后30日内先缴50%，余款最长两年内缴清、不计利息，按照歇甲地块29.36亿元计算，首付约14.68亿元。

与此同时，低密地块封顶相对较快，能一定程度缓释拿地端一次性大额支出压力。

歇甲湾的需求已经被市场验证，在现房销售的框架之下，项目未来去化能否覆盖抬升的资金成本，仍有待观察。

文丨黄宁 编辑丨徐楠、崔瑞婷