北京豪宅火力全开，单周成交迎来提振。

机构数据显示，10月26日-11月1日，北京市商品住宅成交1065套，环比上涨8.56%；成交面积13.09万㎡，环比上涨18.35%；成交均价60073元/㎡，环比上涨11.90%；成交金额78.62亿元，环比上涨32.38%。

从整体数据结构可以看出，当前北京楼市刚需、刚改项目负责走量，撑起整体成交套数；核心板块高端改善及顶豪项目支撑市场成交总额。

在本期成交榜单中，华润臻澐以单周26套、5.89亿元登顶金额榜，成交均价达12万元/㎡。

华润臻澐的高端定位由拿地成本直接决定。该项目位于海淀朱房板块，处于北五环与京新高速东北角。

地块于2025年北京首场土拍出让，由华润、中铁、招商联合体以91.52亿元竞得，楼面价8.92万元/㎡，溢价率17.33%。高土地成本锁定了项目纯改善定位，无刚需产品下沉空间。

臻澐在2025年5月30日取得预售许可证，首期共推出521套房源入市，于2025年6月16日正式开盘。地价划定产品底线之后，配套与户型进一步锚定区域置换客群。

据悉，项目为板块内不限价纯商品房社区，以8-16层洋房、小高层为主，整体规划549户，主力户型134-290㎡，面向片区中大户型改善需求。

区域配套方面，项目到地铁13号线上地站步行距离约1.5公里，距昌平线朱房北站约1.2公里，周边有成熟的产业、商业、教育配套，承接中关村、西二旗等片区高净值客群。

目前，项目网签309套，整体去化率约60%，成交均价12万元/㎡，在海淀改善市场保持稳定出货节奏。

作为开盘已久的改善盘，它的销售节奏与刚需盘形成强烈反差。

业内人士分析认为，不同于刚需盘快速周转，2000万级改善客群置换决策理性、资金门槛高，很难出现集中爆单、快速清盘，成交以平稳释放为主。依托高单套货值，项目能够持续站上成交额榜单，也是朱房板块成交的稳定支柱。

同板块同期出让、同期开盘的建发海晏，与华润臻澐构成朱房高端改善供给双子星。建发海晏主打“王府中式”产品，户型覆盖183-340㎡，社区圈层更纯粹，开局爆发力更强，整体去化进度略快于臻澐。

两大项目同台竞争，既丰富了板块改善产品供给，也侧面验证了海淀北部高端购买力的稳定底盘。

朱房两大改善盘持续去化之外，下半年北京豪宅迎来集中上新，高端赛道供给压力明显抬升。

太阳宫宸园139是近期重点新盘，地处三环内，稀缺属性突出，主力户型273–385㎡大平层，均价15万元/㎡，瞄准终极改善，开盘认购表现平稳；此外，西二环保利京华曜等陆续入市，覆盖不同层级改善需求。

高端市场比拼地段、产品与房企安全边际，刚需赛道的核心仍是总价门槛与周转效率。和千万级改善慢销特征对照，刚需盘依靠低总价持续走量。

上周，首开熙悦京晏以62套拿下套数销冠，成交均价3.84万元/㎡，据悉，项目户型去化上，刚需刚改户型接受度更高，四居大户型去化阻力更大，体现刚需客群对预算高度敏感。

新房结构性走强的另一面，二手房成交小幅走弱构成本轮行情隐性背景。

北京市二手住宅上周成交3735套，环比下降0.66%；成交面积32.67万㎡，环比下降0.61%。截至11月01日，北京11月二手住宅累计成交74套。

业内人士表示，二手房微降意味着置换链条传导放缓，间接给改善盘客源补给带来压力。

文丨黄宁 编辑丨徐楠、崔瑞婷