杭州土拍市场冰与火之歌的间奏曲响起。

3月29日，杭州市2024年第二批次土拍如期举行。本次共出让5宗涉宅用地，合计体量约48.7万平方米，起始价约92.3亿元。

最终，萧山区桥南地块、余杭区闲林地块流拍，其余3宗地块成交，由建发、滨江、萧山安居斩获，累计成交金额60.7亿元，成交楼面均价21142元/平方米，平均溢价率13.2%。

其中，滨江集团以37亿元竞得滨江区西兴单元BJ030202-15、BJ030202-20地块，楼面价28554元/平方米，溢价率23.63%。该地块为本场土拍唯一溢价成交的地块。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，一季度市场相对低迷，企业销售承压，房企拿地信心不足，加之本次土地质量偏弱、地块金额偏大，导致土拍降温明显。

他进一步指出，目前杭州挂地节奏有所提速，其中不乏钱江世纪城、江湾新城等优质地块，预计企业参拍热度或将回升。

溢价回落

具体来看，滨江区西兴地块本场土拍关注度最高。

资料显示，该地块位于滨江区核心区域，距离钱塘江、奥体场馆等约1公里。此外，其东侧紧邻世茂智慧之门，西侧一站地铁即可到达滨江区政府，南侧为滨江物联网产业园，地理位置相当优越。

优越的地理条件吸引了十多家房企的报名参与。最终，经过64轮竞价，由滨江集团以37亿元收入囊中，溢价率23.63%。需要一提的是，该溢价率相较前几批次中38.3%、36.3%、30.6%、24.4%等有一定回落。

除了滨江西兴地块外，主城拱墅区桃源地块也底价成交，由建发以18.5亿元摘得，楼面价17195元/平方米。

同时，萧山安居以底价5.04亿元摘得萧山区蜀山单元(XS15)(蜀山西片区)XS150107-07地块，楼面价12777元/平方米。

高院生表示，本次主城区2宗地块热度分化显著。其中，滨江西兴地块虽有32%商办比例，但地段优质、配套成熟，最终经过近2小时角逐后溢价成交；桃源地块即使紧邻地铁口，但板块割裂，竞争优势不强，最终底价成交。

限价松动

值得注意的是，本次出让的5宗地块中，萧山区宁围地块、萧山区蜀山地块、余杭区闲林地块为不限价地块，滨江区西兴地块、拱墅区桃源地块仍旧实行限价政策。

众所周知，2023年11月9日，钱塘、临平、富阳、临安正式取消新房限价，但其余六区仍保留限价。

而本次出让的地块中，萧山区2宗地块、余杭闲林地块均未设置新房精装限价。虽然限价政策松动，但萧山区桥南地块、余杭区闲林地块仍旧流拍。

对此，高院生表示，萧山、余杭新房限价进步一步放开，但刺激力度有限。两宗地块流拍，一方面是因配套、居住氛围不成熟，未来入市竞争力较弱，或被其它板块分流；另一方面，如南卧地块有20%为商办业态，难以处理，企业拿地偏谨慎。

分化加剧

可以看出，当前杭州土拍市场，马太效应持续显现。事实上，“强者愈强、弱者愈弱”的现象在多个城市、多个地块中普遍存在。

以北京为例。3月26日，北京昌平区北四村地块、怀柔区雁栖镇地块挂牌出让。其中，怀柔区地块仅怀柔科学城一家企业报名，最终底价成交；而昌平区地块在需要“带方案入市”的前提下仍旧吸引了18家房企的报名参与，土地市场冷热趋势分明。

高院生表示，当前市场仍在下行，板块间分化加剧，若非核心地块或拥有成熟配套，房企拿地将偏谨慎。

对于未来土拍市场的发展趋势，中指研究院分析认为，当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下，企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块，伴随着优质地块不断放量，核心城市土拍情绪有望继续修复，但土拍分化现象或进一步加剧。

据中指研究院最新发布数据显示，截至3月26日，2024年全国300城住宅用地推出4030万平方米，同比下降30.6%；住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%。土地出让金2180亿元，同比增长10.4%，住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。

中指研究院表示，一季度，全国300城住宅用地成交规模同比降幅有所收窄，核心城市加快优质地块供给，部分地块竞拍热度较高，对整体市场情绪产生了积极影响。与此同时，各地土拍规则也在优化调整，如上海、深圳优化“70/90”政策，有利于为多样化住房需求提供更多匹配的土地资源，更好地促进住房需求释放。

文/崔瑞婷