10月28日，合生创展集团有限公司（00754.HK，以下简称“合生创展”）发布2025年度业绩公告。报告期内，公司实现营业收入178亿港元，核心利润12.07亿港元，合约销售额156.07亿元人民币，毛利率由2024年的25%提升至35%。截至2025年末，公司总资产为2413亿港元，境外未偿还票据已全部清零。

在房地产发展模式加快转型的背景下，合生创展2025年持续发力高端住宅、商业运营及轻资产业务，在核心利润保持盈利的基础上，加快从资产驱动向能力驱动转型，探索新的增长空间。

主动释放存量风险

核心业务保持盈利

2025年，房地产市场出现阶段性企稳迹象，但行业调整仍在持续，房企过去积累的存货、投资物业等资产面临估值压力。如何处理历史资产包袱、真实反映资产质量，成为行业必须面对的共性问题。

在这一背景下，合生创展的业绩表现也折射出行业调整对房企资产端的影响。合生创展2025年度综合亏损为126.74亿港元。公司表示，相关亏损主要涉及非现金性质的资产减值计提、投资物业公允价值调整及一次性资产处置等因素，对集团经营现金流及核心业务运转不构成实质影响。

从企业经营的角度看，资产减值固然会对当期财务报表形成较大压力，但主动面对、集中处理，有助于减少存量风险对后续业绩的持续拖累，为企业轻装上阵创造条件。

更重要的是，资产减值带来的账面亏损，并不能完全代表企业核心业务的经营表现。2025年，公司核心利润为12.07亿港元，毛利率由2024年的25%提升至35%，毛利率处于行业前列。

基于核心业务的稳定，合生创展也在业绩报告中表示，当前房地产行业正处于深度调整与重塑的关键阶段，公司已迈入“谋发展”的新时期，将通过推动转型升级，探索符合自身优势的高质量发展路径。

合生创展加快风险出清，不仅在于消化历史包袱，更在于进一步摸清资产底数、优化资源配置，将有限的资金与资源集中投向更具回报潜力的业务。

高端住宅与商业板块发力

多元业务支撑韧性经营

在主动化解存量风险的同时，多元业务协同，是合生创展维持经营韧性的重要基础。2025年，合生创展地产开发、商业板块等多元核心业务发力，促使核心业务板块保持盈利，夯实公司经营底盘。

住宅开发方面，合生创展继续以高端改善型需求为重点。2025年，公司合约销售额为156.07亿元人民币，其中缦系产品销售占集团住宅产品销售的比例达到62%。

从区域布局看，公司住宅项目主要分布于环渤海、长三角和大湾区等核心区域，为公司聚焦改善型需求、提升产品溢价提供了基础。

以缦云上海为例，公司表示，该项目2025年大户型销售占比超过95%，销售套数较上年增长1.2倍，单盘累计销售额达到243.84亿元。与此同时，公司持续完善缦系产品的交付与服务体系，推进“全屿生态”服务体系落地，并对缦云广州、缦云上海等项目的公共空间、社群活动及配套服务进行升级。

收入稳定、利润率可观且被市场称为“现金奶牛”的则是商业板块。业绩报告显示，2025年，在餐饮和酒店受市场低迷影响有小幅下跌的同时，合生创展商业板块收入达46亿港元，且合生创展商业板块所有项目的平均客流较2024年同期上涨8%，销售额上涨18%，EBITDA率约71%。

除此之外，2025年合生创展集团物业管理收入达14.12亿港元，同比上升8.3%，保持稳步提升趋势，为公司盈利增长持续提供叠加价值。

值得一提的是，截至2025年年末，合生创展集团土地储备约为2,614万平方米，主要分布于北京、上海、广州等一线城市及长三角、大湾区、环渤海等高能级经济圈，这些土地储备可为缦系等高端产品线提供持续供给，也为商业运营、物业管理提供资源基础。

整体来看，合生创展地产开发、商业运营、物业管理等板块的多元化业务结构，不仅平滑了传统开发业务带来的波动，更为集团的长远发展注入了新的活力。

境外公开债务清零

债务结构持续优化

债务结构的优化是合生创展2025年业绩中的另一项重要进展。公告明确，截至2025年末，合生创展剔除合约负债后的资产负债率为59.5％。与此同时，公司银行及财务机构借贷总额降至664.54亿港元，较2024年的750.72亿港元下降约11.5%；实际年利率由2024年的约6.0%降至约5.35%，利息开支较2024年下降约22%。

公司还表示，自2021年底开始压降负债总额以来，累计减少有息负债约487亿港元，降幅约42%，且已成功实现境外公开债务清零。

债务规模持续下降、利息开支有所减少，为公司降低财务负担提供了支撑。尤其是在行业融资环境仍面临考验的情况下，压降有息负债、减少利息支出，有助于将更多资金用于项目建设、交付和核心资产运营。

公告显示，合生创展2025年资本化前的利息开支总额下降至40.77亿港元，相比于2024年的52.34亿港元减少11.57亿港元，降幅为22%。

展望未来，合生创展方面表示，融资工作将延续“债务重组与成本压降”的主基调，进一步压降融资规模、贷款利率、优化债务结构和期限；同时，公司将继续聚焦销售回款、推进重大项目建设，并积极把握商业公募REITs的市场机遇。

从开发向运营延伸

轻资产输出打开新空间

在持续优化债务结构、强化现金流管理的同时，合生创展也在探索新的业务增长路径。随着房地产行业竞争从规模扩张转向经营质量，企业的竞争力不仅体现在土地储备和开发能力上，也体现在产品打造、商业运营及品牌管理等综合能力上。对合生创展而言，加快轻资产业务输出，正成为推动业务模式转型的重要方向。

合生创展在业绩报告中表示，公司依托多年深耕高端市场积累的品牌口碑与客户信任，加快发展代建代售业务，进一步扩大业务规模、优化业务结构，推动集团从资产驱动向能力驱动转型。旗下缦品牌代建代售、商业运营管理等业务均实现快速增长，不仅贡献了持续稳定的现金流，也逐步成为推动集团穿越行业周期、培育新利润增长点的重要动力。

2025年，缦品牌代建代售项目总销售额52.66亿元人民币，其中，上海古北99项目销售表现亮眼，2025年在成交均价、成交金额等方面分别成为区域TOP 1。

商业运营管理同样是合生创展轻资产输出的重要抓手。截至2025年末，合生商业独立第三方签约管理面积累计超过150万平方米。相较于依靠自有资金获取土地、建设并持有物业，轻资产管理模式更注重品牌、运营体系及管理能力的输出，有助于降低新增业务对资本投入的依赖，并拓展管理服务收入来源。

房地产行业的旧模式正在退场，新模式正在加速构建。从优化存量资产、压降债务，到拓展轻资产输出，合生创展正尝试在稳健经营的基础上寻找新的增长空间。随着行业发展模式不断调整，产品开发与综合运营能力的协同，有望成为合生创展提升经营韧性、实现长期发展的重要支撑。

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