（新地产实拍图）

北京CBD新房市场沉寂许久，一宗紧邻中国尊的豪宅即将入市。

近日，首开・尊礼著正式取得商品房预售许可证，全盘共32套房源，备案均价达16万元/㎡。

从拿地到取证，首开耗时超一年。在住宅供给本就稀缺的CBD，这样一宗小规模宅地推进周期如此之久，也让市场对最终落地的产品充满好奇。

地块约束 成本考验

地块完整的推进脉络，要从一年前的土拍说起。

该地块于2025年9月5日成交，首开以4.46亿元底价摘得；2026年3月4日，地块规划设计方案公示；同年8月21日，项目案名定为“首开・尊礼著”，并于10月14日取证。

拉长的开发周期，也和地块极小体量直接相关。

从规划指标上看，地块土地面积0.53公顷，建筑控制规模0.76万㎡，其中住宅建面仅0.55万㎡，剩余0.21万㎡为社区综合设施用地。

在0.55万㎡、限高36米的基础上，项目仅规划一栋11层洋房，整体布局选择单一。

业内人士分析认为，该地块空间有限，方案调整容错空间小，规划排布、配套落地的约束条件多，对开发精细化能力要求更高，大量细节需要反复打磨，周期拉长也在情理之中。

先天指标约束之下，项目的成本结构也自带压力，住宅部分要分摊配套的土地成本。

如果按整体建面测算，综合楼面价约5.88万元/㎡，但剥离配套用地后，住宅部分实际楼面价高达约8.1万元/㎡。

居高的住宅楼面价也抬升了成本底线，对房企定价策略、后续去化节奏都形成不小考验。

当前来看，成本压力已经传导至终端售价，项目备案均价达16万元/㎡，这也促使房源总价在2560-3200万元之间，置业门槛被大幅拉高，客群也随之收窄至少量核心区高净值人群。

区位占优 利弊并存

抛开成本与地块先天限制，项目最核心的价值锚点仍是区位。近些年，北京CBD核心区可开发住宅用地本就稀缺，这也是项目最核心的竞争力。

具体来看，项目地块位于东三环至四环间的CBD核心，处于轨道交通密集覆盖区，临近10号线金台夕照站、6号线与10号线换乘站呼家楼站，出行便捷。

同时，项目坐拥北京城市多个地标资源，地块南侧与国贸、中国尊、中央电视台总部大楼一路之隔，上述地标均在1公里步行范围内。

（新地产实拍图）

不仅如此，区域配套成熟度也十分突出，周边有首都医科大学附属北京朝阳医院，国贸商城、SKP、万达广场、新世界百货等商业。

需要指出的是，项目仅规划一栋住宅楼，总户数少、圈层纯粹，但受单栋布局和地块规模限制，社区内部集中绿化空间有限，无法打造大尺度园林。

对比一街之隔的首创天禧，后者社区规模更大，拥有完整的大尺度园林，居住氛围与社区配套完整性更强。

（新地产实拍图）

另外，地块周边分布不少建成较早的老旧小区，城市界面存在割裂感，视觉观感参差不齐。

（新地产实拍图）

产品端，项目设置两款户型，分别为建面约160㎡三居、200㎡四居。

其中，160㎡三居将空间资源向公区倾斜，客厅面宽6.5米，厅区面积接近41㎡；并采用南向双套房格局，主卧面宽达4米，全屋三卫配置。

200㎡四室两厅三卫，电梯厅可作为独立入户前厅；南向面宽约6.6米，同时配置270°转角观景窗。户型采用动静分区，餐厨客集中布置在西侧，卧室集中排布于东侧。

不难发现，项目户型设计上着重强化南向观景与公共空间尺度，将地块最大的区位优势转化为室内体验。

总的来说，尊礼著的产品优势与短板都十分清晰，最终能否打动市场，尚待时间检验。

文丨黄宁 编辑丨徐楠、崔瑞婷