近期，北京商办市场上演两极分化图景。

一边是科技与AI头部企业加速囤地置产，以重资产布局锁定核心区位资源；另一边则是租赁市场整体需求持续走弱，租金结构性分化趋势延续。

那么，这种“巨头热、市场冷”的反差，背后藏着怎样的行业逻辑与企业考量？

巨头重资产扫货 自用型布局成主流

进入2026年，北京商办土地与物业购置市场明显被科技与AI巨头主导，市场逻辑正从以往的租赁扩租快速转向“自持锁仓”，企业长期持有核心区位办公资产的战略级需求，形成了新的市场增量。

这一趋势在开年土拍中便已体现。2月，在北京首场土拍中，字节跳动以28亿元斩获海淀区蓝景丽家收储项目商服用地。

仅一个月后，其拿地动作再度加码，旗下全资子公司斥资33.05亿元，成功摘得海淀区学院路一宗办公研发用地。

两宗地块均为企业自持自用，可充分满足长期研发办公与业务扩张的空间需求。

至此，字节在北京自有产权面积已达74.48万平方米，累计斥资约201亿元。重资产布局规模已然成型。

在科技企业大举拿地置业的同时，AI赛道企业也同步跟进，开启自用物业收购步伐。

4月，智谱宣布，拟以最高3.61亿元收购北京中关村软件园的钻石大厦，并明确将保留目标物业自用，这也进一步印证了企业对核心办公资产的争抢态势。

对于企业频频布局商办资产，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，随着企业规模持续扩张，长期租赁带来的租金不确定性，以及装修改造成本逐年攀升。在核心城市通过自建或购置物业，可以利用固定资产的增值属性，有效对冲通胀风险。

“尤其是在当前利率环境和房地产市场深度调整的背景下，持有优质地段的不动产，成本相对不高，有利于优化企业资产负债表。”

事实上，在2025年第四季度，北京写字楼自用型投资交易额已达到31亿元，占写字楼投资市场比重约86%。

RET睿意德预测，自用型投资增长趋势，极可能在2026年进一步放大，特别是在国家推动科技成果转化与非首都功能疏解背景下，资产即场景、楼宇即平台、空间即生产工具的趋势将更为明显。

同时，克而瑞报告也指出，自用型企业对高品质写字楼配置需求是支撑市场的重要力量。

市场两极分化 整体租赁需求维持低位

与企业密集拿地置业的火热景象形成鲜明反差的是，北京甲级写字楼市场正经历供应高峰、需求低迷的双重挤压，整体租赁氛围仍偏谨慎。

仲量联行报告显示，2026年一季度，北京办公楼市场整体租赁需求维持低位。全市甲级办公楼整体空置率在14.9%，租金环比下降2.4%。

仲量联行华北区商业地产部资深董事张斯亮认为，2026年市场租金表现将延续结构性分化态势。

从需求端来看，行业冷热不均的特征尤为突出。CBRE世邦魏理仕报告显示，行业需求方面，2026年一季度，TMT板块以38%的份额稳居首位，其中系统解决方案、平台互联网及人工智能构成了核心增长引擎。

正如严跃进所言，当前写字楼市场，传统金融、服务业缩租导致部分商圈空置率承压，但以人工智能、数字经济为代表的新质生产力企业，正在成为办公需求的唯一增长极。

以北京为例，中关村板块得益于AI企业的爆发，2025年净吸纳量创下峰值纪录。这种分化是结构性的。“未来，具备‘产学研’一体化条件的园区资产，其抗周期性和估值逻辑将明显优于传统商务区。”上述人士补充道。

文/黄宁