文｜《财经》记者 焦建编辑｜苏琦

进入7月后，随着全国各类相关机构陆续发布6月及上半年楼市成交情况，深圳为何成为国内一线城市中成交量回升幅度最大的城市之一，备受关注。

根据中指院统计数据，上半年重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度则因供应原因有所降温。截至6月25日，北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比增幅均在4%左右，广州同比增长16%；部分基本面较强的城市如杭州、成都，在核心区供应力度持续加大下，上半年同比分别增长6.0%、4.9%。

与之相比，上半年深圳房地产市场活跃态势好于去年同期。从数字来看，据7月初深圳市房地产中介协会透露的数字显示，当地一手商品住宅成交15101套，较去年同期增长24.4%；二手房录得35106套，较去年同期增长30.7%，整体保持较好运行态势。

此外，据深圳贝壳研究院的披露2025上半年楼市报告也显示出当地楼市呈现复苏态势。截至6月25日，当地新房与二手房合计成交约6.4万套，同比增长49.6%。其中，新房共成交30245套，同比增长75.1%。

而根据平台乐有家数据，上半年深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨38.8%；其中一手住宅网签（预售+现售）21873套，同比增长41.8%，二手住宅网签29231套，同比增长36.6%。

价格回调成为各方解释深圳住房成交量的核心原因之一。以二手房市场为例，深圳贝壳研究院的监测数据显示，上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌9.6%，环比下跌4.3%，这被解释为与今年刚需增量拉低挂牌均价和部分挂牌业主主动降价有关。而议价率达7.6%，则为2020年以来半年度最高。

分地区角度来看，其实同样呈现出类似趋势。以当地楼市风向标的龙岗、福田、南山三区为例，其二手房成交量领先，但低单价、低总价房源则占据市场主流。其中单价4万以下房源成交占比达40.8%，同比扩大9%；总价300万以下房源成交则占比41.5%，同比扩大6.1%。

“今年以来月度持续下降，尽管相比去年同期相对稳定，但主要是成交结构改变，即大户型高价二手房挂牌和交易增加所致。挂牌均价近一年下行态势更明显，结合近期挂牌量增加的现实来看，显示业主有降价卖房的趋势。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经》解析相关数据时称。

在此基础上，当地亦有部分中介对《财经》透露，今年以来部分限购限贷政策的松绑，其实也助推了部分资金实力相对较弱的购房者，他们开始选择按揭贷款购房。如此则带来了当地市场交易的两极分化形势。以6月为例，当地总价300万元以下和1000万元以上住房出售占比分别为24.2%和14.4%。

深圳市房地产中介协会的统计也可对此形成佐证。今年上半年，当地二手房成交以刚需为主。成交小于90平方米的房源占总量55.9%，小面积房源仍是市场成交主力。

“市场交易两极分化形势明显，300万元以下交易增加，一方面显示房价下跌，更多房源进入该价格段；另一方面，显示深圳刚需购房较为活跃，前期房价下跌以及购房门槛和成本降低，很多无房户（深圳住房自有率只有30%左右）有了上车的能力。”李宇嘉认为。

他也指出，这可能意味着深圳的购买力断层问题较为严重。“从交易结构来看，300万元以下交易占了四分之一，500万元以下占比近六成，但500万至1000万元占比不足三成。这与深圳的人口结构一致，即庞大的刚需（对价格敏感、支付能力不足），薄弱的中产，小众的富裕人群。这也意味着金字塔形的需求结构，即腰部非常薄弱，中产不足，换房链条循环不畅。这些都是制约市场企稳、交易活跃的关键点。”

与购买力相联系的另外一个备受业界关注的热点话题，则是2024年9月至今一线城市不断推出的救市“大招”的效果可持续性。

以《财经》6月初对深圳的地产政策相关报道为例，当时部分市场人士的观点是，随着5月降准降息落地，为市场注入信心。同时，地方层面从供需两端调整优化房地产政策，降低楼市门槛、降低交易成本。在刚需和改善性购房需求占主导的情况下，这些政策可以促进需求更好地落地、促进新房和二手房循环。

但当月相关数据则显示，深圳一二手住宅网签7777套，环比下降0.9%，同比下降0.1%。其中一手住宅网签3275套，环比增长3.6%，同比下降9.3%；二手住宅网签4502套，环比下降3.9%，同比增长7.9%。

以市场高度关注的6月成交情况为例，根据乐有家门店成交数据计算，当月深圳二手成交价为6.03万元/㎡，环比小幅下降1.5%。

这一趋势并非仅限于6月。从交易趋势看，从3月起至今，深圳的一二手房交易量环比均处于下行态势。整体来看，当地新房从3月的4200套降至3100套-3200套，二手房则从6078套降至4502套。

除销售数据双双出现环比下降，从价格走势来看，2024年7月深圳二手房成交价格跌破6万，9月跌至5.87万，10月则上涨至6.43万，之后波动至2月，3月至6月连跌，6月成交价格已跌至6.03万元/平方米。

仅从房地产市场角度研判，深圳从3月至今的市场热度降温并非孤例。整体而言，多位当地市场人士的一般观点是，2024年9月26日后政策激励下潜在需求提前释放，需求持续释放后存在调整必然性。加上存量政策应出尽出，增量政策落地不及预期，市场冲高后有所回落。

深圳亦有部分当地的特殊情况，“2024年四季度市场上冲的力度很大，二手房交易甚至突破近年来高位，高位回落在情理之中。”李宇嘉认为，“另外深圳近期的好房子供给增加，加上人才房、二手房挂牌增加等，当地居民选择多样会对市场形成分流，买房决策延缓，加上对价格预期仍较弱，也增加了市场回落的必然性。”

但前述地产中介也对《财经》透露，今年上半年深圳市场其实也出现过实现“日光”的三个地产项目。其中，位于光明区的一个新盘于6月29日开盘，共81套房吸引了326组购房者。“好房子加上好价格，依然能在较大程度上促成构成新房热销。”

另外一个值得关注的可能影响后市发展的因素，则是深圳的可售库存有所下降。据深圳贝壳研究院数据显示，6月末，深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5个月，达到近四年同期新低。

该机构则在展望后市时指出，预计下半年楼市政策保持宽松，叠加“金九银十”传统销售旺季及年底冲刺节点的双重驱动，深圳市场成交活跃度有望较上半年提升。

李宇嘉则在预计下半年情况时称，深圳市场将继续保持同比相对稳定的态势，即一二手加总的需求保持同比稳定，其中新房由综合性价比高的好房子带动，二手则由庞大的刚需带动，购房基础能维持一定的体量。

与之相关的一个新的利好，则是在6月8日深圳市住房和建设局所公布的相关消息显示，当地公积金用于购房首付款的相关实施细则正在起草当中。