通州运河的黄金地块被中建二局收入囊中。

6月4日，北京城市副中心0705等组合地块正式开拍，交易起拍价为74.91亿元，最终由中建玖合以底价摘得该地块，成交楼面价约为3.2万元/平方米。

尽管该宗组合地块坐拥一线运河景观、紧邻亚洲最大交通枢纽，被视为“通州压箱底宝地”，但房企们参与竞拍的热情似乎并不高，仅有中建玖合一家房企报名，最终以底价成交。

在土地拍卖市场持续分化，房企拿地策略趋于精准，投资重心愈发向核心板块、优质地块集中的背景下，北京城市副中心这一备受市场关注的地块，为何如今却显得不再炙手可热？

通州推出“巨无霸”地块

近年来，通州罕见推出“巨无霸”体量的组合地块，因其各项条件均比较优越，自推出以来便备受行业瞩目。

从地理位置来看，该组合地块位于通州区潞城镇，区位优势显著。地块东侧临近六环高线公园，西侧与京杭大运河毗邻，南侧紧挨着运通隧道，可便捷直达东四环，北侧则临近地铁6号线北运河东站，以及在建的超级交通枢纽——副中心站。未来，副中心站将实现地铁6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线、京唐铁路等多条轨道线路的换乘，交通网络四通八达。同时，该地块坐落于通州区运河商务区板块，不仅坐拥河景资源，更享有区域内顶级配套。周边商业繁华、教育医疗资源优质，且生态环境优越，汇聚了北京城市副中心核心的资源配置。

“该组合地块地处副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右。滨北运河北岸，享有天然河景生态资源。交通配套也较为方便，距离6号线北运河东站直线距离约500米，距离22号线/平谷线（在建）直线距离约400米，双轨交优势明显。” 中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。

地块东侧距北京东六环直线距离约400米，沿线不仅建设有世界级的高线公园，发展轴两侧还汇聚了北京城市副中心9年来打造的顶级资源。自2021年起，北京环球影城正式开园；2022年，北京市第一实验学校建成并启用；2023年，北京艺术中心、北京城市图书馆及北京大运河博物馆三大文化地标相继开放。2024年，中国人民大学通州校区一期启用，三甲医院安贞医院开诊，首开通州万象汇正式营业。2025年，副中心建设持续发力，全年投资强度仍将维持在千亿级别，推进包括六环高线公园、山姆会员超市在内的456个重点项目，区域未来发展蓝图已清晰。

目前区域市场在售的招商·云璟揽阅和金隅·花溪云锦等项目均表现不俗。招商·云璟揽阅主打刚需及改善客群，成交均价约5.89万元/平方米。金隅·花溪云锦近期入市表现积极，网签均价约5.5万元/平方米。招商璀璨公元销售均价约为5.73万元/平方米，目前已处于尾盘阶段。

中建玖合首入通州

即使城市副中心组合地块如此优越，但只收到了中建玖合一家房企报名参与。

张凯表示，此次组合地块以底价成交，与其开发复杂度密切相关。

首先，该组团体量较大，地块总用地规模11.28公顷，地上建面26.19万平方米，住宅地块总建面23.73万平方米，内含八个子地块。其中，0707地块容积率3.0，地上建筑规模2.4774万平方米，限高60米，局部80米，是F3其他类多功能用地。其余0705、0706、0708、0807、0808、0810、0811七个地块均为R2二类居住用地，容积率在2.1-2.4之间，建筑规模介于2.58万平方米-5.38万平方米之间，限高100米。

其次，地块有配建要求，居住用地要求配建一处建面1.38万平方米的家园中心，其中包含社区卫生服务中心、养老及助残中心、残疾人托养所、机构养老设施、末端物流配送中心、邮政所、文体及社区服务中心等，建成后将无偿移交区政府管理。

不仅如此，规划文件中还提到，在居住地块与地块之间、居住地块与滨水空间之间、居住地块与枢纽区域（地块群北侧）之间设置二层连廊，塑造便捷通畅、立体生态、完整连续的慢行空间；鼓励强化建筑群组第五立面设计，鼓励地块内风雨连廊和公共设施、架空层的顶部连接等；鼓励0706、0708地块沿潞滨一街东侧设置1条商业内街；滨水一侧要求打造具有标志性、特色性的滨水景观界面，对建筑里面、建筑退线等进行一体化设计……形成高低错落的城市天际线，避免高度过于整齐单一。

“这些综合性要求对开发企业的资金实力、项目进度管控以及规划设计能力均提出了较高挑战。” 张凯表示。

值得关注的是，居住地块统一享有100米的显著限高条件，此高度在北京住宅地块中较为罕见。尤为关键的是，规划允许在保持建筑规模总量不变的前提下，各住宅地块可直接进行统筹平衡，合理调整各地块建筑规模指标。这一灵活性为后期规划设计提供了广阔空间，百米限高结合指标统筹机制，不仅有助于塑造丰富的城市天际轮廓线，更能有效拓展楼间距，切实提升未来居住体验。

尽管如此，地价高昂，且配建要求较多，需雄厚资金实力支撑，注定只有大型国企、央企有实力参与竞争。最终，中国建筑下属子公司中建二局旗下的中建玖合成功摘得该地块，这一结果在业内预料之中。

中建二局与通州渊源颇深，早在2018年便中标了环球影城主题公园标段二的建设，此后持续参与通州区多个重大项目的投资与建设。

此次拿地是中建玖合时隔两年重返北京土拍市场。2022年4月，其力挫群雄拿下朝阳区太阳宫地块，开发的 “中建玖合府” 开盘即售罄，成为北京楼市罕见的 “日光盘”；两年前摘得的中建玖玥府地块项目也临近清盘。如今，中建玖合首次涉足通州住宅开发，其能否延续以往的市场热度，财经网将持续关注。