北京朝阳土地市场再现百亿“巨无霸“地块。

4月28日，北京朝阳区第三宗组合地块上架竞拍，该地块于3月24日发布预申请公告，打包推出朝阳黄衫木店+孙河组团地块，起始价高达126亿元，该地块最终被中建智地+金茂+越秀+朝阳城发以底价摘得，成交楼面价5.45万/平方米。

这也是继去年朝阳区推出两宗酒仙桥组合地块后，又一个以组团形式出现的“巨无霸“地块。

朝阳区组合供地策略多采取“肥瘦搭配”的模式，黄杉木店组合地块配建较多，涵盖体量较大的商业用地，不过，作为朝青板块近十年来首宗新增的住宅用地，其稀缺性也尤为突出。

朝阳再现“巨无霸“地块

此次组合地块的全名为朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块、孙河组团土地储备项目2902-73地块R2二类居住用地、A334托幼用地、B4综合性商业金融服务业用地，是由1宗住宅+1宗商业用地组成。

具体来看，黄杉木店平房区2107-01、02、03地块，其中01、03为R2二类居住用地，02为托幼用地，01地块用地规模3公顷，地上建筑规模7.818万平方米，03地块用地规模5.43公顷，地上建筑规模14.113万平方米，容积率均是2.6，限高80米。

02地块是托幼用地，用地规模5253.052平方米，容积率0.9，地上建筑规模4727.75平方米，后期可结合方案与01地块统筹布置，建成后需无偿移交。如此一来，01、03地块起拍价为119.59亿元，折算推出楼面价为5.45万/平方米。孙河2902-73地块，是B4商业金融服务用地，用地规模5.87公顷，地上建筑规模5.87万平方米，容积率1.0。形成总用地规模14.83公顷，地上建筑规模28.27万平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，值得关注的是，平房01、03地块原本限高60米，打包后改为80米，意味着楼层更高，空间舒适度更好。但平房地块捆绑了孙河2902-73商服地块，而且商业与住宅要一起施工一起交付，对于开发商的资金流、建设进度、多业态协同能力等都有一定的考验。

实际上，早在去年，朝阳区就首创以组团形式进行供地。2024年6月，成交的地块是酒仙桥+孙河前苇沟+中关村朝阳园北区2905-0017地块组团，由中建智地+江苏绿建+朝开联合体以112亿元摘牌。此后中海以153.32亿元斩获酒仙桥0014+小红门乡地块+十八里店“巨无霸”组合，刷新北京土拍史上的单笔成交纪录。

在张凯看来，从市场表现看，前期组团项目均取得亮眼成绩，北京宸园开盘即售罄，中海·时光之境与中海·朝阳ONE亦已发认购热潮，印证组团供地已经成为朝阳区土地出让常态化策略，本次则是第三次以组团形式供地。

谁来操盘？

黄杉木店地块，无论是从位置还是地价，均是此次组合地块的焦点。

黄杉木店平房区地处东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块。项目南临朝阳北路，东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧800米左右是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离900米左右。西北方向是北京初代豪宅星河湾，二手房挂牌价约9.5万/平方米，周边与星河湾同期或之后建成的楼盘包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等。张凯表示，平房板块发展较早，有较多老公房和经济适用房，人流量较大，交通拥堵问题比较严重，城市界面相对杂乱。

竞品方面，地块东向3公里处是保利金茂刚成交的三间房地块，总价87.3亿元，地上建筑规模17.39万平方米，成交楼面价5.16万/平方米，两者相较，本宗地块素质略优一些，更靠近中心城区，有望实现更高的售价预期。

据悉，目前三间房的两幅住宅地块分开操盘，保利负责南区1202-0006地块，楼盘为保利·朝观天珺，户型面积段约110-170平方米；金茂则单独操盘D区1205-0007地块，打造成北京首座“满”字系新盘，楼盘为金茂·满曜，户型面积段约110-150平方米。

金茂满曜项目位置较好于朝观天珺，不过金茂操盘的产品匹配金茂科技系统，且为北京首个满系产品，差异化优势明显。该项目已确定5月中旬左右开盘，先发制人吸引客流。

此次黄衫木店组合地块拿地房企中，金茂亦是其中一员，补仓意愿浓厚。不仅金茂，联合体中的中建智地和越秀地产易频繁活跃于北京土地市场，中建智地北京宸园项目，越秀在海淀等项目都在区域销量中名列前茅。

在新房项目林立的北京楼市中，这个项目究竟谁来操盘，做什么产品，值得期待。