行业调整仍未结束，融创中国的业绩也有些喜忧参半。

3月28日，融创中国公布了2024年度业绩报告显示，债务重组有所进展，且有息负债同比减少181.6亿元至2596.7亿元；毛利由亏转盈，保交房方面顺利完成交付17万套房屋，排在行业前三……

与此同时，2024年度收入减半至740.2亿元，公司拥有人应占亏损增至257亿元——不过融创中国强调，若本年度及去年均剔除债务重组收益的影响，本年度公司拥有人应占亏损较去年有所减少。

虽然房地产市场整体的恢复可能还需要一个过程和时间，但融创中国董事长孙宏斌表示，集团将继续坚定长期信心，2025年将全力以赴在各方支持下完成交付任务和境内公开市场债务风险的化解，争取境外债务风险化解取得实质性关键进展，同时以每一个项目权益净资产的提升为日常管理基本目标，稳步推进项目债务风险化解和资产盘活。

很显然，保交房与债务重组仍是2025年的主要任务。

对此，有业内人士认为，当前房地产市场正处于格局重塑的关键阶段，交付能力已成为衡量房企稳健经营的核心要素。只有做好交付，消费者才能有信心购买。只有稳住交付基本盘，才能在变局中赢得市场主动权。

业绩明暗面

据融创中国2024年度报告披露，截至2024年12月31日止年度，该集团连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约为471.4亿元，同比减少44.4%。

据悉，该集团的收入大部分来源于物业销售收入，占总收入的比例达约82.8%。于截至2024年12月31日止年度，物业销售收入同比减少约795.7亿元（约56.5%），物业交付总面积同比减少815.8万平方米（约63.8%），物业销售收入减少与交付面积减少趋势基本一致。

“房地产市场持续下行、新增销售规模收缩及集团面临的流动性压力，导致本年度物业交付面积较上年有所下降，物业销售收入相应降低。”融创中国于年报中表示。

融创中国补充，集团现处于集中资源解决保交付工作及债务问题的阶段，在新增销售规模收缩及外部融资渠道收窄等情况带来的流动性压力下，对已售物业项目的交付进度及新项目的开发及推售节奏产生阶段性的制约，2024年度交付面积较上年减少，导致集团的销售收入较去年有较大幅度的下降。

数据显示，融创中国2024年收入总额约为740.2亿元，同比减少约52%；集团连同其合营公司及联营公司的收入合计约1770.6亿元，同比减少46.2%，其中公司拥有人应占约1033.6亿元，较截至2023年度的约2066.1亿元减少约50%。

虽然收入减少，但相比上一年毛亏约25亿元，融创中国2024年度录得毛利约为28.9亿元，同比增加53.9亿元。主要由于2024年度物业销售收入结转的高毛利项目占比较上年提高，同时计提的物业减值拨备较上年有所减少所致。

因此，融创中国报告期内毛利率约为3.9%，较截至2023年12月31日止年度的毛利率约-1.6%有明显上升。

不过这还不是融创中国真实的毛利表现，报告透露，集团业务合并收益对应的收购物业评估增值调整导致本年度毛利减少了约14.9亿元。剔除该等公允价值调整以及物业减值拨备对毛利的影响，集团于截至2024年12月31日止年度的毛利约为58.1亿元，毛利率约为7.8%。

类似的情况还出现在净利润数据上。

报告期内，融创中国拥有人应占亏损约为257亿元，较上年亏损79.7亿元明显扩大，但公司拥有人应占亏损较去年大幅增加主要是因为去年录得境外债务重组收益，若本年度及去年均剔除债务重组收益的影响，本年度公司拥有人应占亏损较去年有所减少。

据观点新媒体了解，融创中国于2023年度录得的境外债务重组收益达到315亿元，而2024年度录得的债务重组收益降至98.9亿元，两者差值达216.1亿元。

全力保交房

虽说融创中国2024年度交付面积较上年减少，但放在全国同行中进行比较则位列前茅。

据透露，融创去年在全国84个城市共交付约17万套房屋，位列行业前三。

事实上，融创更一直把“保交房”作为经营第一要务，强调保量同时更要重质。在2022-2024保交房最具挑战的三年，累计交付约66.8万套。

为了做好保交房工作，融创中国积极承接各地政府和金融机构的政策支持，截至目前获得保交楼专项借款审批金额218亿元、银行配套融资审批金额104亿元，以及“白名单项目”融资审批金额23亿元，共计约345亿元，多方合力共同推进“保交房”。

关于2025年的交付计划，融创方面表示，今年将全力以赴交付6万套房屋。

对此，有业内人士指出，只有做好交付，消费者才能有信心购买。只有稳住交付基本盘，才能在变局中赢得市场主动权。

这种良性循环或许可以在融创去年多个热销盘中得到体现——去年，上海外滩壹号院三开三罄，单盘销售额达215亿元；上海壹号院首开当日售罄，今年1月二批次入市销售额66亿元，去化率超96%。

据透露，今年融创还在多个核心城市的项目有重要推盘计划，包括上海壹号院高层产品及风貌别墅产品、融创外滩壹号院二期风貌商业别墅、融创武汉桃花源等。另外，北京融创壹号院也将迎来产品升级。

事实上，而今去化良好的项目大多集中在高能级的一二线城市，因此土储构成也直接影响着销售表现。

据年报显示，于2024年12月31日，融创中国连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积约为12776万平方米，权益土地储备面积约为8,756.5万平方米，其中未售权益土地储备约6,301万平方米，且大量分布在核心一二线城市。

债务再重组

对于融创中国而言，无论是促销售还是保交房，本质上都将对债务重组起到积极作用。

孙宏斌在业绩报告中介绍，2024年，集团继续积极化解债务风险，并取得显着进展。针对境内公开市场债务，集团结合自身情况在各方支持下形成了比较彻底的市场化重组方案，截至目前，境内公开市场债务重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过，2025年将全力完成方案落地和执行。

观点新媒体了解，于2024年12月及2025年1月，融创中国境内债务重组计划已经相关债券持有人会议通过，相关公司债券、非公开发行境内公司债券及供应链资产支持专项计划的偿付安排已进行调整，展期期限5至9.5年，年票息率改为1%，境内债务重组计划提供包括债券购回（即现金要约收购）、股票及/或股票经济收益权兑付及以资抵债等选项。

境内债务重组根据相关会计准则被视为实质性修改。由于其中7只债券的境内债务重组计划经相关债券持有人会议于2024年12月通过，相关公司债券、非公开发行债券及资产支持专项计划账面值分别为约人民币77.0亿元、人民币16.4亿元及人民币1.5亿元，及应计利息约人民币12.5亿元已全数终止确认。

据此，于截至2024年12月31日止年度，境内债务重组产生的收益79.7亿元已确认并计入综合全面收益表中的“其他收入及收益”，而权益部分1.0亿元于综合权益变动表中的“其他储备”内确认。

“在妥善化解境内公开市场债务风险的同时，针对境外债务，集团已委任财务顾问及法律顾问，在顾问的协助下进一步寻求更加全面的境外债务综合解决方案，争取在下一个阶段彻底化解境外债务风险。”

在进行整体债务重组的同时，融创还在项目融资层面做出行动，如持续与金融机沟通推动展期方案，同时也积极推进和资产管理公司等金融机构的合作，推动形成更加完整和综合的项目盘活、债务重组方案。

据介绍，2024年至今，融创中国已成功为重庆湾、北京融创壹号院、天津梅江壹号院二期、武汉桃花源等项目引入新增资金，化解存量债务风险的同时盘活优质资产。2024年，上海壹号院项目开盘即售罄及上海外滩壹号院项目三次开盘均即售罄，成为集团与资产管理公司合作盘活优质项目的典型案例。

对此，孙宏斌的展望是：“2025年集团将继续加大力度推动与资产管理公司等能提供增量资金的金融机构的合作，进一步化解项目债务风险和盘活优质项目，从而支持集团运营的逐步恢复。”

化债仍在路上，不过融创的整体借贷总额进一步减少181.6亿元，由2023年底2778.3亿元减少至2024年底的2596.7亿元。负债率由75.2%上升至约81.3%，融创对此表示，集团资本负债比率有所波动，主要由于受市场下行的影响，集团结转收入大幅减少，同时计提资产减值拨备及或有负债拨备所致。

化债需要现金流，而融创中国2024年现金余额约为197.5亿元，比2023年底现金余额246.2亿元减少了48.7亿元；不过非受限制现金则由2023年底70.6亿元增加至2024年底约77.3亿元。

孙宏斌说：“2025年将全力以赴在各方支持下完成交付任务和境内公开市场债务风险的化解，争取境外债务风险化解取得实质性关键进展，同时以每一个项目权益净资产的提升为日常管理基本目标，稳步推进项目债务风险化解和资产盘活，为集团未来逐步回到健康发展的轨道上奠定基础。”

数据虽然还不太理想，不过老孙依然在向市场释放信心，毕竟在市场止跌回稳的趋势下，只有加速推动企业回归正向循环才能更快走出困境。