“研究房地产是有基本框架的，一个是预期一个是周期。”
“今年的楼市不仅是小阳春，还可能是小阳夏、小阳秋、小阳冬。”
“北京五环外限购全面放开不太容易，这并不是拉动楼市的本质问题。”
在深度调整进程中，房地产行业正面临全新挑战与机遇。当下，市场转型、产品品质升级、政策解读与市场前景研判，以及企业如何提升竞争力，均成为行业瞩目的焦点。
3月11日，北京合硕机构董事长李伟在望京的办公室里，分享了他对于北京楼市“小阳春”的见解，并对当下行业热点问题给出了自己的答案。
李伟预判，在房地产下半场，“分化”成为首个关键词。北京市场很快就会出现单价20万的房子，甚至是30万的房子。
房地产将迎来“四季皆春“新周期
历年两会政府工作报告，对经济社会发展和房地产的定调，都为下一阶段重点工作提供了明确指向。
对于房地产工作，本次政府工作报告重点着墨。今年坚决推动“稳住楼市”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。今年政府工作报告首次提出“稳住楼市股市”，并将其放入“2025年经济社会发展总体要求和政策取向”的开篇中，“稳楼市”任务被上升到更高规格、更具紧迫性。
在李伟看来，“稳楼市”政策组合拳的持续发力、民营企业家座谈会的召开、Deepseek创新力量的崛起、国产动漫“哪吒”创下的票房佳绩等一系列事件共同构成了市场信心修复和预期改善的重要基础。他认为，多重利好的叠加效应正在显现，房地产正步入新旧周期转换的关键节点。
中指研究院发布的研究报告显示，2月份，百城新建住宅价格环比结构性微涨，二手房市场跌幅也持续收窄。北京表现尤其亮眼，今年1月-2月，北京合计网签二手住宅超2.4万套，相比去年同期增长近3成，今年的“小阳春”有所提前。
“政策在供需两端持续发力，今年楼市不仅迎来小阳春，更有望呈现‘四季皆春’的态势。”李伟表示，从供给端来看，优质区域地块供应增加，并适当放宽这些地块的规划条件，叠加“好房子”政策支持，且这些地块开发出的产品实行市场化定价，如此一来，开发商能够更高效地开展经营活动，缩短开发周期，资产回报率（ROE）也会得到提升。同时，完善市场定价机制与社会融资协调机制，能让资金运转更加高效。
在需求端，一些一二线城市调整房地产限购政策，扩大购房群体覆盖面，并通过降低首付比例、优化购房门槛等措施，有效释放合理性住房需求。
针对2024年下半年以来网络上流传的"北京五环外将全面放开限购"的传闻，李伟认为，这一政策背后涉及首都相关规划以及人口疏解政策，存在一定矛盾，且这也并非问题的本质所在。限购政策的调整并非市场走向的决定性因素，单纯依靠政策松绑难以根本性改变市场走势，只有经济基本面持续向好，才能为房地产市场健康发展提供坚实支撑。
另外，他提到，即便像北京这样的一线城市，商业办公存量资产的体量也相当庞大，其影响不容小觑，针对这类资产，限购等政策已经不适用于当下，盘活这部分存量资产，对行业发展、企业资金效率提升，乃至社会资产的健康运转，都具有重大意义。
通州市场待激活 房企要关注多样化改善需求
2月13日，北京市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，政策选择在平原多点地区，即昌平、顺义、房山、大兴、亦庄新城率先试点，通州区可参照执行。首次以量化标准体系重新定义“好房子”。
上述政策发布两天后，北京市公布了2025年各区拟供应的商品住宅用地计划，共计69宗地块。其中，丰台区和大兴区各有9宗；朝阳区、昌平区、通州区和石景山区各供应6宗；房山区供应5宗；海淀区、经济技术开发区和顺义区则各有4宗地块计划供应。
“北京的房地产市场出现了诸多令人欣喜的变化。”李伟说。
首先，海淀和朝阳的供地数量达到历年之最。这一现象极为罕见，意味着核心区域推出了优质地块，为房地产开发注入了强大动力；其次，好房子政策虽在其他六个区试点，但朝阳和海淀在执行尺度上也有所放宽。这有助于推动区域内房地产市场进一步发展，为购房者提供更多优质选择；第三，今年推出的所有土地均不限价，这释放出一个重要信号，北京楼市进入了新的开发阶段，即购置优质地块打造更优质产品，并依据市场接受程度定价。这一开发逻辑的转变，将重塑房地产市场的发展节奏。
从供地来看，今年北京值得重点关注的区域除了海淀和朝阳，还有通州。尽管通州在过去几年的市场表现有所下滑，但今年的供地量有所增加，且“双限”解除为通州市场带来了新的机遇。“作为一个有待被激活的市场，通州值得关注。”
随着小阳春的到来，北京新房市场也热闹起来，多个区域楼盘上新，10余个项目集中入市。北京市住建委数据显示，3月1日-20日，北京城建·国誉颂、缦云ONE、颐海澐颂、和樾玉鸣、和樾望云，建发金茂・观宸、中建T5未来住区、中海时光之境等项目取得预售证。
事实上，结合2024年的存量新房，2025年北京新房市场将迎来一波供应高峰，尤其是在海淀和丰台两个区域。丰台区的西红门、黄村、义和庄等地铁4号线沿线地区，新房楼盘林立，市场竞争异常激烈。而在海淀区，随着树村项目的拍卖完成，加上现有的嘉华天珺项目，以及朱房村功德寺等项目，预计这些区域的新房供应总量将超过3000套。
经过近30年的房地产行业沉淀，李伟对行业的内在逻辑和市场竞争格局有着深刻的理解。在他看来，根据购房者痛点打造“好房子”，提升居民居住品质和幸福感，正成为新竞争格局下房企的制胜关键，也将为房地产行业的发展带来新的机遇，重塑行业未来。
李伟表示，今年房地产市场的供给端与过往大不相同。以海淀为例，若海淀处于良性竞争状态，树村项目售价16万，朱房村两个项目售价在13.5万-14之间，功德寺项目售价在10.5万-11万之间，不同项目就各有其市场与客户群体。
当前，房地产市场已进入以改善为主的新阶段，改善型需求成为市场主流。李伟认为，改善不仅指面积的增加，还包括功能的优化，如在相同面积内增加房间数量或提高空间利用率。此外，品质提升、审美升级及生活方式的变化亦属改善范畴。面对日益细分的客户需求，改善形式多样：有的客户追求更接近自然的生活环境，选择靠近公园的住宅；有的客户虽对区域满意，但寻求服务质量更高的社区；还有客户关注室内布局，这就会推动新产品研发与功能优化。总之，多样化改善需求正引导着房地产市场的创新与发展。
楼市分化 行业需要多元化主体
当前，城市、区域及板块间的市场表现呈现出显著的“冰火两重天”态势。
自去年9月末中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”后，新房市场交易数据持续向好，北京、上海、深圳、杭州等核心城市核心地段土拍热情高涨，频出地王和高溢价地块。
不过，整体来看，这种回暖并非全面性的。
“当前房地产市场呈现出明显的区域与项目间的双重分化，这种局面不仅考验开发商的内功，更考验其对市场的敏锐感知与操作能力。”李伟表示。
以北京中海酒仙桥项目为例，其成功与否关键在于能否延续北京宸园一炮而红的势头，并在产品与口碑上实现新的突破。这需要开发商在产品力、市场操作、客户口碑及同行反馈等多个维度上形成完整的逻辑闭环，并在竞争态势变化中持续提升。
因此，谈及未来房地产形势，李伟抛出的第一个关键词就是“分化”。他表示，一线城市、部分强二线城市与其他城市之间呈现明显分化；大型央企、地方国企和其他企业也出现分化；核心区域与其他区域存在分化；优质项目和普通项目同样存在差异。这种分化意味着行业不再会普遍向好或普遍较差，而是将长期存在并健康发展。
其次，“保障的归保障，市场的归市场”。在李伟看来，住房关乎国计民生，民生保障部分主要依靠政府职能解决，而市场部分则采用市场化手段。以北京市场为例，未来可能会出现单价20万甚至30万的高端房产，这类面向高端客户的房子就应遵循市场化原则，通过提供极致产品和服务，获取合理市场价格。
此外，在北京等一线城市，有望涌现出一批真正意义上的优质产品、优秀企业以及具有独特产品标识、理解客户和卓越产品实现能力的团队与品牌。房地产市场正在经历从“有没有”到“好不好”，再到“买不买”的转变，标志着市场从量的增长向质的提升过渡。而在此期间，房企要做的就是“坚持”长期主义，精耕产品。
房地产已经进入“好地段、好产品、合适价格”的新阶段。李伟表示，当前房地产市场机遇与挑战并存，并非所有房企运营系统都能出色打造出好产品，从研发设计、洞察客户需求，到运营落地及提升客户满意度，虽为开发基本功，但各企业能力、擅长客群及地域存在差异。此外，当前北京市场还存在参与主体数量在减少的问题，主要以央企、部分市属国企及地方国企为主。行业发展需投资活跃，成交量与价格稳定，投资主体多元，涵盖擅长不同产品类型及区域的企业，满足多样化市场需求需求，只有这样，才能构建健康的市场。
