没有了限价、摇号掣肘的海淀地块又被抢“疯”了。

3月18日，海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块进行线下竞拍，中海、绿城、建发、越秀、海开、保利、招商、中铁、华润、金茂、华发等10余家房企都跃跃欲试。

经过近3个小时，264轮厮杀，最终，该地块由中海地产拿下，楼面单价约10.23万元/平方米，创“两集中”以来北京土拍市场成交楼面价新高，成为北京首个楼面价10万+住宅地块。

自北京土地市场政策取消了限价、指导价等政策后，海淀土拍就变得“热闹”起来。然而，在多位业内人士看来，回归“价高者得”规则的土拍，本质上已成为实力雄厚的国企央企的赛场，多数房企只能望而却步。

中海摘得单价“地王”

在供不应求的海淀，树村地块几乎吸引了“全明星”阵容的房企齐上阵。根据3月17日流出的报名截止名单中，共有11家房企参与报名，10家房企进行报价。包括中建系的中建壹品，知名央企华润置地、保利发展+招商蛇口联合体、中国金茂、北京市属国企首开，混合所有制企业绿城中国，以及建发房产、越秀地产等在此前北京土拍市场出现过的地方国企。

值得关注的是，在此之间，首开已经一年多未在北京土拍市场中露面。有“一部首开史，半座北京城”的首开曾经在北京房地产市场的地位举足轻重。业内人士表示，2021年，由于频繁踩错市场节奏，导致首开部分项目地价高、限价低、利润薄、销售缓慢，直至2023年才逐渐好转。

为了扭转局面，首开调整了拿地和产品策略，逐渐减少联合开发，转向独立拿地和操盘，重点布局内城核心地块，以提高投资的安全性和控制力。从刚需市场转向改善型产品，以满足更高的市场需求，提升项目附加值。因此，首开在2025年现身树村土拍现场，便不难理解了。

随着拍地规则的改变，在当下的北京土地市场，实力成为决定性因素，不再需要穿着象征好运的红衣，带着装有橙子、香蕉的 “大吉大利”袋子入场，预算充足才是制胜法宝，企业只需凭借雄厚资金，便能在拍地场上放手一搏。

在一群穿着深色衣服的人中，越秀北京公司总经理董毅身穿橘色卫衣显得格外引人注目。在这次树村的土地争夺战中，董毅积极参与竞拍，展现了强烈的拿地意愿。然而，在众多强劲对手的竞争下，董毅最终未能如愿，退出了这场激烈的“战役”。”

树村地块起拍价58.64亿元，楼面价约8万/平方米，线上报价已经达到59.12亿。进入线下竞拍环节后，竞争更加激烈，264轮的连番举牌下最终才确定买家。中海以75.02亿元拿下了这块地，溢价率27.93%，楼面价10.23万元/平方米。

新盘扎推入市，树村引爆海淀?

房企为何争相补仓海淀树村？

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，其最强优势是所处上地板块兼具产业优势和学区优势：一方面，腾讯、网易、百度、新浪等互联网大厂聚集后厂村区域，吸引了大量高科技人才，对应较高购买能力。另一方面，教育资源上对应上地学区，区域内分布有上地实验小学、清华附中上地学校、二十中学以及在建的101中12年一贯制学校等优质教育资源。

产品方面，地块位于上地街道，为R2二类居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑规模73299.74万平方米，容积率为1.6，控制高度18米，按照层高3米计算，预计为6层洋房。

项目设计规划要求，项目要遵循城市设计的理念，建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。设计方案在满足建筑功能的同时，注重创造宜人的外部空间，注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量。居住小区的住宅建筑建议增强院落围合感，沿现状树村公园形成连续的建筑界面。居住地块内部结合中心花园，强化景观均好性与社区归属感，同时应加强与树村公园景观的融合渗透。建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，突显历史特色，适当结合新中式风格。住宅应采用坡屋顶形式。街区内的居住建筑以暖色调为主等。

张凯表示，随着树村地块落槌，海淀正式迈入“改善七盘”时代。从永丰南北的颐海澐颂、嘉华天珺，到功德寺的“双王”、朱房村的“双姝”，2025年海淀高端改善大幕即将拉开。

值得关注的是，土地市场的热度正快速传导至供给侧。根据北京2025年商品住宅用地推介会信息，海淀今年除树村地块以外，还有宝山棚改地块、半壁店城中村改造项目地块、四季青西郊机场周边极沿线城中村改造项目地块待入市，且都集中在上半年。

届时，大量新盘涌入将会使得海淀新房市场竞争程度加剧，开发企业唯有从园林设计、会所打造、精装品质、“零公摊”、风雨连廊等各个细节方面入手，全方位提升产品竞争力，才能在市场中站稳脚跟。