以广东省为代表的专项债收购闲置土地工作正在加速落地中。

2月24日，广东省财政厅官网披露的信息显示，为支持广东省经济社会发展，根据财政部有关规定，经广东省人民政府同意，决定发行2025年广东省政府专项债券（八期～九期）。

中国债券信息网显示，2025年广东省政府专项债券（八期～九期）发行总额307.1859亿元，涉及2只债券，均为新增专项债券。此次发行债券将用于回收19个省辖市上报的86个土地储备、回收闲置存量土地项目。

“广东省率先发行专项债券资金用于收购存量土地，成为全国首例。”“中指研究院政策研究总监陈文静表示。

2月18日，北京发行了一批地方政府债券，包括101亿元一般债券和462.9亿元专项债券，均为新增债券。其中，462.9亿元新增专项债券募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备等领域。

中信建投分析表示，2月以来广东、北京收储落实速度快并卓有成效。土地收储一方面减少了当地市场的无效供给，另一方面也为作为市场主体的开发商注入流动性，有助于其缓解资金压力、保交楼、增投资，有助于让市场重回正循环。

广东发行超300亿专项债收储

分期来看，2025年广东省政府专项债券（八期）计划发行总额114.04亿元，期限为7年（5+2），募资拟用于广州市和惠州市的土地储备、回收闲置存量土地项目。第八期债券募投项目合计17个，项目总投资合计209.44亿元。

2025年广东省政府专项债券（九期）计划发行总额193.15亿元，期限为7年，募资拟用于珠海市、汕头市、中山市、江门市、阳江市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、汕尾市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市和云浮市的土地储备、回收闲置存量土地项目。第九期债券募投项目合计69个，项目总投资合计263.81亿元，项目内容主要为回收存量闲置土地，项目收入主要来自土地出让收入。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，适当保持偿债的主动权。此次专项债计划分为第八期和第九期。其差异点在于，第八期债券期限设定为“5+2”，也就意味着2030年3月份地方政府有权选择提前偿还债务（地方政府是指土储中心、整备中心或规划中心等）。这也说明立足于土地市场的复苏态势和地方政府财政能力的提高，在债券偿方面确保了主动性和灵活性。

此外，从统计来看，此次除深圳和东莞没有发布募投计划外，其他广东所有地级市都已经发布相关债券募投计划。这也说明广东各地都在存量土地盘活方面持续发力，具有全面性和广覆盖性，也有助于各地有力促进存量土地的盘活。

中指研究院统计数据显示，截至2月22日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目用地超220宗，拟收储价格合计超430亿元，本次广东省发行债券307亿元，占比约七成。

从各城市发行金额来看，本次发行的专项债中，广州发行60.5亿元，居首位，珠海、惠州发行金额亦超50亿元，位列第二、第三。此前2月7日，珠海公示了第一批土地储备领域申报地方政府专项债券的14宗项目用地，总拟收储价格66.5亿元，本次发行的专项债项目涉及13宗地块，拟发行专项债总额64.6亿元，与拟收储价格基本一致。

总体来看，此次债券发行速度较快。根据中指研究院监测，广东省多地公示第一批拟使用专项债收购存量闲置土地的时间集中在2月7日-2月12日，从公示时间至本次披露时间仅半个月左右。本次债券的招标日为2月28日，专项债券发行成功后，资金逐渐落位，将加速对应项目的收储工作，也将为其他地区推进专项债收购存量土地提供很好地参考借鉴。

收购项目以央国企为主

2018-2019年，专项债使用以土地储备和棚改为主。2019年，土地储备项目专项债被叫停。直到2024年10月12日，土储专项债按下重启键，财政部表示支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，为了确保债务偿还，收储价格要根据历史成本价和市场评估价孰低原则，集体协商确定下浮幅度后确定。因此，多数收购项目都出现了一定折扣。但如果开发商前期有投入或地价在此期间上涨幅度较大的，可能出现溢价收储。

至于收储的用途，。原则上当年不再出让，或出让规模不大于50%，如果片区内存量土地规模大、广义库存压力大，比如消化周期超过36个月，当年不得出让。为了增加保障房用地或公共配套短板，收储用地要投向这些领域。

从各地收储存量土地的价格来看，折扣多在9折左右。根据中指研究院监测，广东省各地公示的第一批拟使用专项债券收购存量闲置土地的项目用地，拟收储价格与土地出让时的成交价基本持平，约70%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，接近50%的地块比值在0.9-1.0之间，约10%的地块比值在0.7-0.8之间，个别地块拟收储价格的折扣较大。

陈文静表示，收购的存量土地90%以上为地方国企的地块。根据统计，各地公示的项目用地单位覆盖地方国企、央企和民企，其中90%以上为地方国企。

整体来看，专项债收购存量土地是2025年房地产市场止跌回稳的关键举措之一，相关政策的推进节奏和落地情况受到市场高度关注，本次广东省率先发行收购存量土地的专项债，也为市场释放了更加积极的信号，但本次广东省涉及的项目更多为地方国企地块，未来是否能提高土地资源利用效率、带动市场进入新循环，还需要持续跟踪。