深圳“王炸”地块又有中海“一杯羹”。
12月2日下午，深圳1宗位于南山区粤海街道地块揽金185.12亿元。起始总价126.52亿元，无配建、户型限制，毗邻阿里、百度等巨头企业云集的深圳湾……深圳此次出让的后海“靓”地可谓是早已赚足了眼球。
在深圳土拍史上，起拍价超过百亿元的地块较为罕见，这宗地是迄今为止深圳第九宗总价超过百亿元的宅地。中海华润联合体“强强联合”，激战295轮拿下该地块，楼面价达到70387.83元/平方米，若剔除纯商业用地（招商会展湾、世茂深港国际中心），这宗地则是深圳居住用地拍卖史上总价地王。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，9月底一系列优化政策后，购房需求释放，深圳楼市活跃度持续提升。短期内市场销售在政策带动下逐渐企稳回升，这或将带动房企投资热度上升。同时，土地市场中优质地块的火爆竞拍，也将进一步提振市场信心。
新“地王”将打造高端盘
下午3点，备受瞩目的南山区粤海街道T107-0107地块开启了激烈的拍卖战。
华润置地+中海联合体和招商蛇口两家竞买人历时1个多小时、295轮报价，最终被华润置地+中海联合体以总价185.12亿元拿下，溢价率高达46.32%，楼面价70387.83元/㎡。
“该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交史上总价TOP1位置。” 孙红梅表示，T107-0107地块解除了此前土地出让的多项限制条件，以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”政策限制，有助提升优质地块成交溢价率，进而对房价预期形成支撑。
具体来看，该地块位于深圳湾后海总部基地内，用地面积38566.56平方米，总建面为26.3万平方米，容积率7.59，土地用途为“二类居住用地+商业用地+道路用地”， 商务公寓70000平方米，其中40000平方米可分割转让、30000平方米限整体转让，限整体转让的商务公寓可全部转为等面积的酒店。
值得一提的是，南山地块地处后海中心区，是今年7月通过商用地规调而来的居住用地。地块所在的深圳湾后海中心区，即金融商务总部基地，是中国总部企业最为密集的聚集地之一，目前已吸引华润、阿里、百度、腾讯、大家财险、中海油等众多知名企业聚集。
同时，地块周边配套齐全，交通便利。地块紧邻地铁2号线登良站，周边有深圳湾万象城、深圳人才公园、深圳湾公园、春茧体育馆等优质配套。在相关企业看来，其是近年来难得优质地块。
跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供应大幅缩减。深圳规划和自然资源局数据显示，2024年深圳计划供应居住用地仅为180公顷，其中，商品住房用地80公顷，保障性住房用地100公顷，商品住房用地供应量同比下降61%。
不过，在供地减少的情况下，深圳楼市开始上扬。深圳中原研究中心统计数据显示，11月深圳全市一手住宅网签8076套，环比上升94.5%，新房住宅网签套数为近46个月最高。与此同时，深圳全市二手住宅过户7125套，环比上升16.5%，二手住宅成交套数创近50个月新高。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期取消普通住房和非普通住房标准，意味着将打造权、定价权都给到开发商。考虑到过去各种限制下，真正的优质项目比较少，市场需求较大，大地快能打造真正的改善型高端社区，提高社区的服务能力。综合算下来，利润率非常高。
他预计，这个项目将继续打造大户型、高溢价的改善高端盘，不仅得房率高、户型设计新颖，而且配套和绿化等方面也将继续卷出新天地。后续，对市场同片区其他新房将形成竞争，后续其他城市也将储备和出让该类地块。这类高溢价项目是小众产品，面向高收入的人群，打造城市地标式的产品。
谁在迫切补仓？
近段时间以来，土地市场出现暖意，年底房企“补仓”情绪浓厚，从拿地企业来看，具备资金优势的央企，国企拿地热情很高。
“一揽子”优化方案落地，促使楼市活跃度保持较高水平。据中指研究院监测，1-11月TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较1-10月降幅收窄7.1个百分点。“11月，北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块均由头部央国企摘得，带动TOP100企业拿地总额同比降幅显著收窄。”
李宇嘉表示，不管是深圳，还是前几天的北京，拿地的企业，都是今年销售业绩排名靠前的央国企，这些企业基本都完成了今年的销售任务，迫切需要补库存以为明年考虑。
最近集中于北京、上海、深圳的中海就是其中一个典型企业。根据中指研究院发布的2024年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜，中海地产排在第二位，1-11月销售额为2704.2亿元。而中海地产2024年销售目标为 “全年销售稳中有升”， 2023年，中海全年合约销售额3098.1亿元，以此为标准，其2024年的销售目标需超过3098.1亿元，当前其销售额已达去年的87.29%。
中指研究院数据显示，1-10月，中海的权益拿地金额才209亿元，排名第七，新增货值477亿元，排名第六。去年同期，中海权益拿地金额已经达到了897亿元，排名第一。
近期中海“疯狂扫货”，拿地规模显著提升。数据显示，1-11月，中海权益拿地金额已达到407亿元，上升至第三位；权益新增货值为918亿元，上升至第四位。
在李宇嘉看来，今年以来，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度明显提升，比如中海在上海、北京、深圳的几个项目获得热销，而且是高溢价热销，贡献了超过一半的业绩。这是重大信号，即楼市有效区域开始集中，房企与其到处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域、打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩。这产生了示范效应，于是就有了广州不久前的面粉厂地块，上周中海153亿拿下北京朝阳组合地块。
