在市场底与政策底同时显现的背景下，格力地产还是在地方国资的主导下决定退出地产业务。格力地产11月22日公告宣布，计划将其持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江的100%股权及格力地产相关对外债务，与海投公司持有的珠海市免税企业集团有限公司（以下简称“珠海免税”）51%股权进行置换。通过重组，格力地产将逐步退出房地产业务。
格力地产与珠海免税的牵手始于四年前，当时国内免税业务正处于巅峰时期。然而，时至今日，免税市场早已是一片红海：一边是出境的分流，另一边是与中免等头部企业过大的差距，加之免税大板块日化、酒类、奢侈品的疲软，让格力地产的这次转型并没有四年前预期的那般美好。
不死心的免税业务
根据格力地产发布的重大资产置换暨关联交易报告书（以下简称“报告书”）显示，格力地产拟以其持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江的100%股权及格力地产相关对外债务，与海投公司持有的免税集团51%股权进行置换，估值差额部分以现金进行补足。
报告书显示，海投公司持有的免税集团51%股权最终作价约为45.79亿元，上海合联、上海保联、上海太联等上述5家公司最终作价约为55.05亿元。此外，格力地产的5亿元债务也将一并置出，差额部分约4.26亿元，将由海投公司在《资产置换协议》生效日后15个工作日内（且不晚于交割日）向格力地产支付现金对价。
提到转型的意图，格力地产方面给出的回复是：重组旨在逐步剥离房地产业务，并引入具有高盈利能力和稳健现金流的免税业务。未来，公司将致力于成为以免税业务为核心，同时布局大消费运营等相关产业链的上市公司。
在易居研究院副院长严跃进看来，格力地产重组并不直接等同于业务的某种特定走向。重组主要是从企业的架构层面出发，对企业的内部资本、股权等进行系统性的调整。而这次的重组，可以理解为与地产业务有较大的关联，部分地产业务可能会转型，有些甚至会被直接放弃。从当前公开的信息来看，企业在地产领域的业务将会减少，这符合国家对国资或重点实体企业的要求，即聚焦实体产业和核心产业。
为何选择在此时退出地产业务
格力地产转型为免税业务并非一时兴起。
回顾至四年前的2020年5月，格力地产曾宣布计划进行重大资产重组并暂停交易。当时的公告表明，格力地产希望通过发行股份及支付现金相结合的方式，收购珠海市免税企业集团有限公司（珠海免税）100%股权。
当时，由于出入境限制的实施，离岛免税异军突起，中免、海免等借势布局，而“免税茅”中免在资本市场更是一路狂奔。
然而，随着前董事长鲁君四涉嫌违规事件的曝光，重组计划被迫暂停。在接下来的几年中，格力地产持续尝试推进重组，但重组计划多次被搁置和叫停。
四年后的今天，楼市早已走出“至暗时刻”。自2024年5月央行发布一系列“一揽子”楼市政策以来，房地产行业经历了长达半年的政策调整与优化，正步入前所未有的宽松环境。这一系列政策举措有效促进了房地产市场的逐步回暖。
根据国家统计局发布的最新数据显示，2024年10月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。
对于为何选择此时去地产化，北京商报记者致电格力地产，但截至发稿暂未收到回复。但此前有投资者提及同样的问题，得到格力地产方面的回复为：“这一变化其实也不突然，毕竟现在房地产行业有了比较大的变化，部分上市公司已经出于对房地产形势的考虑而进行了业务调整。在环境已经发生较大变化的情况下，公司肯定也要积极灵活地调整未来的整体战略。”
相比于给投资者颇为官方的回复，格力地产的业绩更能说明其退出的原因：盈利能力迟迟未能改善、土地储备过于单一、入“白”进度缓慢等都清晰可见。
公告显示，格力地产甚至在今年未能按月公布销售数据。根据2024年上半年的业绩报告，格力地产的营业收入约为18.93亿元，同比增长2.05%。尽管如此，归属于母公司的净利润却亏损约7.77亿元，与去年同期相比，亏损额增加了5.65亿元。
在被誉为房企“免死金牌”和“未来饭票”的房地产白名单中，格力地产进展也并不如意。即便是之前面临困境的融创中国、碧桂园等知名房企，也已名列其中，并通过白名单的融资优势，逐步摆脱了困境。
今年5月，当投资者询问格力地产是否有房地产项目申报并成功进入融资“白名单”时，格力地产方面更是直言，其房产项目并未申报进入该名单。
格力地产自己也承认，近两年格力地产净利润连续为负。而置入免税业务，则有利于提升未来格力地产持续经营能力，有利于保护格力地产股东利益。
在严跃进看来，虽然当前市场数据表现不错，但总体规模仍处于低位。在地产企业中，涉足免税业务的企业并不多，而格力地产则凭借其在珠海大本营的优势以及自身产业发展的优势，在这一领域有所布局。
珠免也没那么好
格力地产转型免税业务就是最好的选择吗？
首先是市场整体触顶后的回调。根据海口海关统计数据，2024年1—6月，海南离岛免税购物金额184.6亿元，同比下降29.9%；免税购物人数336.1万人次，同比下降10%。
受此影响，2024年上半年，中国中免的业绩出现明显下滑。财报显示，中国中免在2024年上半年实现营业收入312.65亿元，同比下降12.81%；实现归母净利润32.83亿元，同比下降15.07%。其中，二季度公司实现营收124.6亿元，同比下滑17.4%；归母净利润9.76亿元，同比下滑37.6%。
此外，电商化的发展也为消费者提供了更多购买进口商品的渠道。电商平台上的商品价格相对透明且优惠，进一步削弱了免税店的竞争优势。
其次，珠海免税与行业巨头之间存在过大差距。根据2024年上半年的业绩报告，珠海免税的半年营收仅相当于免税行业领军企业中国中免的5%。在头部企业唱主角的免税市场，未来注入格力地产的珠海免税如何分得一杯羹，目前仍是一个未知数。
从短期来看，此次格力地产重组交易完成后，在2024年上半年的营业收入预计达到约19.36亿元，较交易前增长4274.36万元。同时，免税品销售毛利约为6.29亿元，占总毛利的79.03%，有效缓解了公司的亏损状况，预计净亏损将收窄5.43亿元。
但从长期来看，格力地产如何在出境游和电商的分流下保持稳定发展，如何与老牌免税市场巨头抢占市场份额，仍存在诸多不确定性。因此，格力地产转型免税业务是否为其最佳选择，仍需进一步观察和分析。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，格力地产选择免税业务作为未来的发展方向与重点，主要基于其前身位于珠海这一沿海区域的优势。未来，免税业务可能会扩展到珠海全市，甚至扩展到珠三角、长三角以及全国范围。这一选择也体现了格力地产进行产业结构调整和优化布局的重要方向。
中指研究院企业研究总监刘水认为，格力地产通过这次资产重组后，通过产业整合和资源优化，强化上市公司竞争优势和盈利模式，提高可持续发展能力。公司在谋划在横琴、海南布局免税网点，强化业务管理运营团队，为后续做强免税、保税、完税等大消费运营业务奠定基础。
