自9月底中央政治局会议对房地产行业明确“止跌回稳”的要求以来,各类支持房地产稳定发展的政策陆续出台,市场各方备受鼓舞。行业龙头万科抓住政策东风带来的市场机遇,在十一假期取得良好销售表现,实现认购金额超百亿。
事实上,无论市场如何变化,万科始终在全力以赴,积极行动。“不躺平”的万科前三季度,实现营收2200亿元,继续坚守财务安全底线,完成今年全部公开债的兑付,第三季度经营性现金流保持为正,实现超100%回款效率,1-9月实现融资超770亿元。同时,万科高质量交付超11万套,销售超1800亿持续跑赢大市,产品力与精准投资能力进一步提升,年内新投资项目首开兑现度100%。此外,万科坚持租购并举,长租公寓业务运营规模和效率保持行业第一。
在坚守安全底线基础上,万科正面向行业存量时代全面强化资源盘活能力。2023年以来,万科盘活产能超470亿;长租业务打通“由售改租”模式,盘活内外部存量房源超8000间,其中,完成万科旗下超5500间房源的盘活;此外,万科还实现了多赛道REITs的突破,促进了旗下商业、长租、物流等经营性资产的良性循环。
随着国内房地产市场从增量市场转向存量市场,行业发展的逻辑正经历深刻变革。过去房地产企业高杠杆、高负债、高周转的模式,逐渐让位于注重资产管理的新阶段,如何将存量资源有效盘活、高效利用,将成为房企未来的关键竞争力之一。当前,房企主要面临三类资产的盘活和优化,包括存量闲置土地资源和存量闲置房源的盘活,以及经营性资产的良性循环。
10月国新办发布会强调,盘活存量闲置土地是当前工作重点之一。事实上,行业进入存量时代,优质增量土地资源显著减少,同时行业高增长时代留下的大量闲置资源亟待转化,是否能对存量土地资源进行更有效的盘活,将是房企的重要能力。万科近年来积极借助政府各类支持性政策,通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。根据最新数据显示,2023年至今,万科已累计盘活产能超470亿。以沈阳胤樾项目为例,万科通过存量土地资源置换,获取条件较优的新项目,开盘实现投资兑现度100%,取得良好回报的同时,公司资源结构得到优化。
与此同时,万科通过旗下长租业务,有效打通“由售改租”模式,盘活存量闲置房源的同时,实现租赁业务的增长。今年以来,泊寓盘活内外部存量房源超8000间,其中,完成万科旗下超5500间房源的盘活,多个项目实现开业即满租,助力公司存量资源盘活的同时,实现租赁房源和收入规模的提升。
对于存量经营性资产而言,REITs则至关重要,其重要性类似于按揭贷款之于住宅开发,不仅能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环,还能反向推动企业持续提高资产经营水平,实现资产、资金的良性循环。截至目前,万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业,开始建立符合行业未来发展模式的资产证券化能力。今年以来,万科4月印力REIT上市,保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程,同时还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金。不仅如此,万科的REITs和Pre-REITs基金,已获得包括中信、建信、平安、招商、泰康等众多专业投资者的支持,体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。
行业人士认为,存量盘活不仅是房企未来获取产能的重要来源,同时也是去库存、回笼现金流的重要途径,是每家房企的“必修课”。从结果来看,万科已顺应趋势,率先建立了自身的存量盘活能力,为行业新阶段的可持续发展做好了准备。伴随三季度末以来政策东风吹至,相信不躺平的万科也将加速重回健康发展轨道。
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