观点网 关联方的流动性困境使许多物企陷入“以资抵债”的泥淖之中，德商产投服务便是其中的代表之一。
9月初刚与相关债务人订立终止协议，将485个停车位退还给车位出售方，回收了1546万元欠款，迈出“减重”步伐。如今又无奈签订债务清偿协议，同意2322.5万元收购成都成华区总建筑面积约为989.54平方米商业物业，等额抵消应收款项，再次“增重”前行。
资料显示，德商产投服务重资产项（主要为投资物业）包括持作出售或出租的一项住宅物业、多项商业物业，截至2024H1的投资物业约为2.41亿元，较2023年度末2.5亿元有所减少，主要是由于期内折旧开支所致。
如若此次收购的商业物业处置不当，难免步入后尘，从而减损公司毛利与净利润。
再次“增重”
11月18日，德商产投服务发布了一份公告，涉及到两项关联交易：一是成都语莱、原债务人、成都德商（德商产投服务的全资附属公司）及原债权人订立债务转让协议。二是成都德商与成都语莱订立债务清偿协议。最终实现将原债务人欠付成都德商或原债权人的约2322.499万元应收款项由成都语莱以清偿物业按等额基准抵销。
公告显示，原债务人主要包括德干置业、永鸿置业、德商泰置业、荣和置业、高欣置业、鼎创置业、德坤达置业，均由德商产投服务非执行董事兼控股股东邹康透过若干中间控股公司最终控制。
原债权人主要包括德正物业服务、金捷资产管理、成都优贝空间、德商玺悦居、德胜至诚、德商合润诚、御璟阁酒店管理及晓宾琦美建筑，均为德商产投服务的全资附属公司。
或是为增强交易的客观性和公正性，显示自身的中立地位；亦或是德商产投服务中意该项清偿物业，本次选择了作为独立第三方的成都语莱扮演债务承担及物业出售者的角色，主要由于该项物业已在2024年3月29日被成都语莱以人民币2112.7万元收购，出售方为鼎创置业。
公告介绍，成都语莱由成都凡瑞贸易有限公司全资拥有，后者由孟天锐全资拥有，主要从事（其中包括）工程管理服务及建筑材料销售业务。
据物聊社查询，邹康与孟天锐曾有过上下级关系。2021年初一则报道显示，彼时身为德商集团董事长的邹康与身为商业事业部总经理的孟天锐曾一同到访光大百龄帮集团及旗下机构参观交流。
本次交易中的清偿物业是一宗位于成都市成华区总建筑面积约为989.54平方米的商业物业，其它信息未有披露。
资料显示，截至估值日期（2024年9月30日），清偿物业于现况下的市值为2560万元；最终折价237.5万元，厘定成都德商收购该物业的总代价为2322.5万元，其中成都语莱同意放弃余下代价（即人民币12.8元）。
德商产投服务表示，若未来决定出售清偿物业，可为集团带来现金流，这将有助于降低集团面临的应收款项风险，符合股东的利益。
“减重”历史
以近年来的经验预测，无论是车位还是商业物业的出手，在当前不动产行业整体低迷的市况下均不容易，德商产投服务自身的“减重史”便可作此证明。
另外，资产增值的难度也较大，甚至存在减值风险。通常情况下，折旧费用的增加又会导致除税前利润和期内利润减少，影响公司盈利能力。
从2024中期业绩来看，德商产投服务迎来了各项指标快速增长的高光时刻，主要系其物业服务、商业运营管理、写字楼及产业园运营管理三大业务板块均实现快速增长所致。在未来战略上，该公司强调将继续探索跨板块的协同效应，从不动产投资及运营、资产管理、大物业服务三个方向持续投入，致力于构建全链条发展的城市资产管理生态系统。
今年上半年，该公司收益同比增长约36.5%至2.03亿元；录得毛利约为6243.3万元，同比增长约38.1%；毛利率约为30.7%，同比增加约0.3个百分点；净利润约为2357.9万元，同比增长29.7%，其中股东应占利润为2141万元，同比增长19.9%。
目前，该公司回笼现金的需求较迫切。截至2024上半年，德商产投服务的现金及银行结余约为1.33亿元，较上年末的2.11亿元下降幅度达36.95%。同时，该公司采取了积极的收款政策，贸易应收款项由2023年末约1.65亿元减少至1.62亿元，其中关联方下降了43.97%，但被第三方的贸易应收款项上升67.92%抵消。
据悉，为加强对关联方的应收帐款回收，德商产投服务于2023年12月22日披露一项关联交易，其全资附属公司成都德商作为买方，与多个债务人及多个卖方订立了债务清偿协议，收购了1512个停车位，等额抵消应收帐款为5164万元。
在现金收缩压力下，今年9月初该公司与部分债务人又订立终止协议，将其中485个停车位进行了退还，要求回收现金1546万元。并强调只有当成都德商收到这笔款项后，才会将相关车位退还予出售方。
资料显示，德商产投服务截至2023年末的投资物业包括一项住宅物业、十六项商业物业及四栋写字楼，总值较2022年末的280万元显著增至2.5亿元，主要归因于新增写字楼及产业园运营管理业务。
截至2024年上半年，其作出售或出租的投资物业主要包括一项住宅物业、多项商业物业（具体未公开数量），总值由2.5亿元减少至2.41亿元，主要是由于期内折旧开支所致。
从未来前景来看，基于「轻投+运营+平台」模式，专注于产商综合体、娱乐综合体、城市更新、产业园、写字楼5大特色业务赛道，构建全面资产运营管理能力正是德商产投服务的规划目标之一，如若真正将资产出售换取现金有难度，仍可将运营以获得租金等收入，亦强过应收帐款计提减值的结局。
