近期，北京昌平新盘不断涌入市场。在6月6日，住总•清樾府营销中心开放，6月15日，龙湖•观萃104㎡&117㎡样板间对外开放，此外，建工•嘉境里美学馆早在5月就已经亮相，已于6月23日开盘。

在同一片区域，各大楼盘为了赢得市场青睐，不遗余力在产品上“卷”出新高度。

其中，住总•清樾府以“四层墅境洋房”的标签亮相市场，项目的稀缺价值引发业内与购房者的关注。对此，楼市情报局也对该项目的周边配套以及户型进行了探访。总的来看，对比周边在售竞品，住总•清樾府整体可圈可点，但同时也存在不足之处。

大商业、医疗配套待完善

住总•清樾府位于昌平区百善镇沙河高教园板块。今年2月23日，北京住总以35亿元摘得该地块，成交楼面价为23517元/㎡，目前项目处于前期蓄客阶段，预计6月底开放样板间、7月下旬开盘。

出让资料显示，该项目紧靠北六环，位于昌平区顺沙路与回昌路交汇处，项目土地面积12.08万㎡，建筑控制规模14.88万㎡。其中，0014地块为A33基础教育用地，需建设1处幼儿园，用地规模为5100㎡，地上建筑规模4080㎡。

0006地块需建设社区助残服务中心、老年活动场站、托老所；0013地块则需要建设社区卫生服务站、社区管理服务用房、公共厕所、社区文化设施等。

在交通上，项目距离昌平线——沙河高教园地铁站步行约1.6km，从沙河高教园地铁站出发，3站可到达朱辛庄站、5站达到西二旗站。

在教育配套方面，项目周边有北师大附中、北师大昌平学校、北航附小高教校区、北京幼师实验幼儿园，并规划有九年一贯制学校等，此外，北京航空航天大学、北京邮电大学、中央财经大学、北京科技大学、北京师范大学等高校也和项目相邻，整个区域教育资源、人文底蕴丰厚。

在医疗上，项目5公里范围内缺少三甲医院，仅有北京积水潭医院回龙观院区一家三甲，距离大约为19km的车程。

不仅如此，项目周边商业配套也待完善，地块距离大型的购物中心较远，驾车5.6km能到达玖耀里广场、4.6km到达隆兴购物广场，但各类底商足可以日常满足生活所需。

主打低密 部分户型美中不足

据悉，住总·清樾府总户数约1392户，一期共416户。一期产品为四层洋房，打造了建面约86㎡—143㎡三居/四居。

据介绍，项目平均得房率约80%以上，容积率为1.2左右，对比近两年昌平新盘平均2.0-2.5之间的容积率，清樾府的低密属性在市场具有一定的差异化优势。此外，项目一梯两户，层高约3.15米，整体居住环境相对舒适。

住总·清樾府定位改善洋房，户型均为三居、四居，但是对于刚需来说，也有机会入手，按照指导价5.6万元来算，首付150万左右可购买一套最小的户型。项目置业顾问介绍，项目开盘会有折扣，小户型单价预计在5万内。

通过资料也不难看出，项目的户型亮点与不足均在，其中，88㎡、103㎡、131㎡、143㎡带有270度飘窗，视野宽敞，但户数量少。

对于这个设计亮点，也有业内人士认为，270度阳光直射进来，会使玻璃反射出来的光非常刺眼，需要看项目是否在窗户外做智能阻光黑科技设计。另外此类窗户维护起来相对麻烦，需要有物业定时清理，这样也会增加能耗和维修成本，并且全景窗户对于低楼层私密性较差。

而86㎡与99㎡的户型数量较多，属于规规矩矩的三室两厅两卫。86㎡主卧南向飘窗、独立卫生间，玄关旁设有隐藏家政间，但整体南北不通透；99㎡为三面宽朝南，LDK客餐厨布局，主卧拥有南向飘窗、配有独立卫生间等，但是入户门直对卧室门，很多购房者会有顾虑。

目前，住总·清樾府对比西侧在售新盘梧桐星宸，在位置上，梧桐星宸距离沙河高教园地铁站仅600米的直线距离，为临铁盘，公共交通出行更便利，配套与城市界面也相对较好。

在价格上，梧桐星宸于2023年12月开盘，以刚需为主，户型为建面约59-127㎡一至四居，指导价为5.5万元/㎡，目前销售均价为5.2万元/㎡。对于刚需更友好，全款300万+就能入手，上车门槛很低。

那么，住总·清樾府开盘价格到底能有多大优惠力度、能否热卖，还需拭目以待。