近10年来，新宫是丰台房价上涨较快的板块之一，越来越受到房企和购房者关注。数据显示，新宫近3年房价涨幅为13.5%,尤其是分化明显的2023年，新宫涨幅超过3%。

2024年，丰台计划供地11宗，其中比较受期待的万泉寺、新宫等地块都在此次丰台土地出让名单里。

业内人士表示，新宫板块地处南四环和五环之间，这个板块关注度比较高，主要原因是这块地距离地铁新宫站较近，新宫站是4号线和19号线换乘站，通勤到金融街、丽泽商务区等地比较方便，且周围生活配套也相对完善。比如去年的建发璟苑，产品做的也比较好，去化非常可观。

不仅如此，就连距离新宫不远处的南苑地块，也被开发商火热争抢。如去年10月上架的丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区地块，拍卖伊始，天恒和首开就相继举牌，几乎是毫不迟疑的报价，最后一手多家房企同时举牌，很快就进入摇号环节。

从新地块到新宫地铁站大约1.4公里，西北侧直线距离建发璟院和森与天成约1.7公里。

值得关注的是，同是去年开盘的距离不远的新宫两个项目，前者已经基本处于清盘状态，而森与天成去化情况却不甚理想。

住建委官网数据显示，森与天成于2023年连续发放三次预售证，第一次是9月29 日1栋楼，目前没有网签数据，11月11日，下发了第二批次5栋楼的预售证，截至发稿，网签59套，均价75063.02元/平方米，最后一次取证是12月9日，14栋楼网签37套，均价为77869元/平方米。

公开资料显示，森与天成开发商为亚洲轨道专家京投发展，以擅长做地铁上盖项目著称，森与天成也是由上盖区和落地区两部分组成。项目周边坐拥双地铁，公园配套，建面约76平方米2居—148平方米4居，共1094套房，得房率在80-90%左右，综合容积率为1.04，盖上区容积率仅0.74。

那么，森与天成性价比究竟如何？我们一起从区域、户型等角度来分析下，项目利弊。

PART ONE

 地铁上盖项目 交通便捷

京投发展是我国在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，此前，其已经在北京打造了昌平回龙观公园悦府、丰台郭公庄西华府、海淀四季青琨御府、海淀16号线北安河站的岚山等7个地铁上盖项目，森与天成是京投在北京打造的第8个TOD项目。

所谓TOD，是指以交通枢纽为中心，以步行10分钟路程为半径，打造出的集出行、居住、商业、教育、购物、公共服务等一系列需求的混合功能区。

公开资料显示，京投发展提出“TOD智慧生态圈”理念，希望在以轨道物业开发为代表的综合开发范围内，建立一个以智慧思维和科技为主要工具，实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的闭环系统，为城市、地铁和市民提供可持续的服务。

具体来看，森与天成为新宫车辆段上盖项目，分为落地区、坡道用地落地区及上盖区三个部分，地上建控规模约12.55万平方米，限高 60 米，综合容积率1.04，上盖项目容积率仅约0.7，基本都达到了别墅标准，这是因为受规划限制，盖上区有结构承重计算要求，只能盖低楼层，需要部分东西楼栋平衡重量，且盖上区的绿化以低矮绿植为主，无法塑造复杂园林。

此外，项目需配建3000平方米机构养老设施、1000平方米社区养老驿站、1100 平方米社区综合服务设施，以及幼儿园。

众所周知，地铁上盖项目难免会受到关于地下地铁的噪音、震动和粉尘影响的质疑。对此，房企解释称，由于该车辆段只有19号线一列列车停靠进行检修和维护，且列车进站的速度只有每小时5公里，足够慢，住宅上盖区还有地下车库以及四周的墙体进行封闭，因此噪音、震感、粉尘的影响基本不存在。

业内人士表示，森与天成的盖下由两层组成，一层是地铁检修区，二层车库，可以隔音降噪，只是在地铁进入车辆段的位置，地铁开始减速但还不够慢，或者开始加速的位置，噪音会相应高一些，所以买在森与天成，楼栋位置选择很关键。

不过，多位业内人士表示，TOD项目涉及轨道交通、商业地产、住宅地产、公共服务等多方面的开发建设，周期普遍在3-4年及以上，投资额较大和较长的开发周期非常考验企业的成本控制及资金周转情况。

PART TWO

配套不足 户型拉跨 

森与天成所在的新宫板块在南四环外2公里范围内，板块内的二手房以各类回迁、经适房为主，主要可作为金融街、丽泽刚需通勤为主的居住板块，板块内几乎没有产业，所以地铁的存在很重要。

因地处丰台和大兴的交界地，新宫板块发展缓慢，板块内有不少物流、建材市场、垃圾分拣中心等，城市界面比较破旧。

森与天成配套一大亮点是距离地铁非常近，项目距离新宫地铁站只有500米，坐地铁到新宫站，可以步行归家，项目东侧建有归家的步梯和直梯，西侧有缓坡步道，走上去或坐电梯上到小区地面，非常方便。

新宫地铁站5站即可到达金融街，6站丽泽金融商务区，4站可抵大兴国际机场。

商业方面，直线距离项目500米是槐房万达广场与大悦春风里，直线距离3公里有丽泽天街、荟聚、宜家等商业。

项目另一个大卖点是“公园里的房子”。项目西侧直线距离500米是海子公园，北侧是槐新公园，东侧有“南苑森林湿地公园”，这个公园的定位是中轴线上首都绿肺的自然资源，规模相比于2.5个奥森或是5.8个朝阳公园，西南侧有西红门九龙休闲公园。

但项目也有配套上的硬伤，所在板块内多年前就有教育用地的配套，但落地速度很慢，槐房小学距离板块内基本清盘的建发璟院最近，五爱屯小学、南苑中学则在中海公元里旁。

其次，医疗资源也比较匮乏，知名医院基本都在项目4公里外。

产品设计上，森与天成一共规划20栋住宅楼，4-18层洋房+小高层设计，建面为76平方米2居—148平方米4居，共1094套房，主打刚需刚改，得房率在80-90%左右，总价600万起。

森与天成部分楼栋为东西向，76平方米两居及89平三居也多集中在东西向楼栋。

户型整体比较拉跨， 89、109、148平方米的户型设计很雷同，北向都是2个卧室，厨房、卫生间、餐厅统一设计在中间，且进深比较长，影响采光，北向卧室和次卫互相干扰功能不独立，也影响南北通透的效果。

森与天成户型与其它项目不同的地方还在于小户型反而更好， 76平方米两居实现了真正的南北通透，客厅和两个卧室都朝南，一个卧室赠送飘窗，一个卧室和客厅赠送阳台。不过，这个户型只有3、10、11号三栋楼有，且只有26套。

总体来说，森与天成优劣势很明显，配套有硬伤，户型均好性不足，这也进一步解释了去化慢的原因。