4月16日，位于长三角的两个城市杭州和上海同时迎来土拍。

上海此次土拍共出让6宗涉宅用地，总出让面积约19.49万平方米，总起始价为112.3亿元。最终3宗地封顶成交，1宗地溢价成交，2宗地底价成交。总成交额为118.86亿元，成交楼面均价39702元/平方米。

杭州完成8宗土地出让，总出让面积372264平方米，揽金167.2亿元，成交楼面均价18643元/平方米，平均溢价率仅0.1%。8宗地块中，7宗底价成交，仅新街商住地以1.8%溢价成交，且多宗地块出现国资联合拿地情况。

长三角两个热门城市土拍，冷热分化明显，尤其是卖地大户杭州土拍遇冷，所为何故？

对此，中指研究院分析师孟新增表示，回顾今年上海、杭州土拍，每次土拍均有多宗地块热度较高，土拍情绪高于全国大多数城市。而此次土拍上海、杭州差异较大，究其原因，一是当下市场仍处调整期，房企拿地仍较谨慎；二是近两年来，在销售端尚未明显回温下，仅限核心城市优质地块土拍热度较高，此次杭州出让地块优质度相对欠佳，且杭州供地频率较高，当下房企参拍力度降低。

 “7090” 松绑 供地向改善性住房靠拢

此次是2024年上海第一批次集中供地的第二轮土拍。

从地块区位来看，上海本次出让的6宗地块分别位于静安中心社区、浦东曹路、普陀桃浦、闵行浦江镇、嘉定菊园、奉贤新城。其中，闵行浦锦地块因地理位置优越，意向报名房企多达13家，其次是静安地块有10家房企报名。

本场土拍热度较首场有所下降，6宗地块仅吸引象屿、联发、中建八局、厦门国贸、中海、保利发展越秀、中环等18家房企参拍，其中2宗地块均仅一家企业参拍。

国央企仍是拿地主力，但民企拿地占比有所提高，大华、龙湖两家民企分别竞得闵行浦锦、奉贤区奉贤新城地块，其余4宗地块均由国央企竞得，中环、保利&建发、象屿&联发、越秀地产分别竞得普陀科技智慧城、嘉定菊园、浦东曹路科教园和静安中兴社区地块。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，本轮推出的6宗地块整体素质一般，1宗地在内环内，1宗地在中外环间，4宗地块都在外环外。其中闵行区浦锦地块吸引了12家房企参与，是本轮土拍热度最高的地块。

值得关注的是，此次土拍地块中小套型标准均发生变化。从“60%-80%不等”调整为“50-70%不等”，并将实行最新的中小套型住宅设计建设标准，从“多层90㎡、小高层95㎡、高层100㎡以内”调整为“多层100㎡、小高层110㎡、高层120㎡以内”，同时，中小套型比例也进行了下调，浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%，奉贤新城地块要求比例55%，嘉定菊园、静安中兴地块60%，普陀桃浦地块70%。

这意味着持续18年之久的“7090政策”正式退出上海土地市场。上海市场供应结构也将迎来变化，未来会有更多大户型产品供应满足改善性购房需求，降低大面积产品溢价。

上海中原地产数据显示，2024年3月上海新房大户型、高总价房源的成交量大幅上涨，套均总价超千万元。

上海链家研究院发布的监测数据也显示， 3月份，上海共成交新建商品房5370套，环比增长299%；成交金额594亿元，环比增长440%。

在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，上海3月份新房市场热度高涨，前有新天地板块一楼盘销售额刷新全国开盘纪录，后有陆家嘴板块一高端项目认购金额创出今年新高等，大大提升了房企布局信心，进一步巩固了当前的拿地热情，而且上海本轮供地还松绑了“7090”政策，不仅契合当前改善需求为主导的市场发展趋势，或许也符合部分实力房企新策略的布局方向。

7宗底价成交 杭州土拍遇冷

在同一天的杭州土拍中，热度却急转直下，总共出让的8宗地块，其中7宗均以底价成交，仅新街1宗地块吸引多家房企报名，最终成交溢价为1.8%。

拿地房企中，滨江和建发成最大赢家，滨江斥资74亿元连拿钱江新城二期、运河新城地块，建发挥金62亿元底价拿下之江、云城等地块，兴耀继续补仓下沙，萧山本土的国泰世纪拿下新街，宁围则由萧山经开区国资拍下。

此次杭州土拍唯一溢价成交的新街单元XSCQ150101-08地块为不限房价地块，出让面积为24037平方米，可建面积60092.5平方米，其中住宅比例仅有50%，其余均为商业商务部分，可见未来可售房源不会太多，由国泰世纪以56550万元竞得，楼面价9410元/平方米。

一直以来，新街板块都备受房企青睐，该板块上次供地是在去年5月份，吸引超60家房企摇号，最终由大华摇中。去年底，该宗地所建项目大华沄翠府两开两罄，摇号中签率分别为23.8%、36.4%。

因此，新街板块在一众地块中溢价成交也不足为奇。

此外，本批次拿地企业普遍与当地国资有合作案例，如建发与之江城投曾合作开发云启之江项目，此次托底之江2宗宅地；滨江在运河新城、江湾新城分别托底1宗地块；另有兴耀与钱塘新区建设托底下沙金沙湖地块、建发与杭州交投托底高铁新城地块。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，接下来，杭州第4、5批次地块也将于4月29日、5月16日先后完成出让，其中4批次均为江湾新城、钱江世纪城、未来科技城等核心地块，但地块金额依旧偏大，预计土拍热度或难改观。第5批次地块全部放开新房限价，但多为远郊地块，预计土拍热度依旧低迷。

新房降幅缩窄 上海领涨全国

事实上，目前正值楼市小阳春之季，新房价格降幅缩窄，房价已有了一些微弱的复苏信号。

4月16日，根据国家统计局发布2024年3月份70城房价指数变动情况，3月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，跌幅与2月相比收窄0.1个百分点。

其中，一线城市环比下跌0.2 %，跌幅比上月收窄0.1个百分点；二线环比下降0.3%和0.4%，降幅均与上月相同。新房价格环比上涨的城市有11个，比2月增加了3个，上海以0.5%涨幅领跑全国。杭州也透露出了企稳向好迹象，新房销售价格环比持平，同比上涨1%。

易居研究院研究总监严跃进表示，从统计局数据可以发现，房价指数积极调整，尤其是上涨城市数量增加，充分说明市场积极修复且有积极表现，意味着全国各个城市正进入到新一轮复苏的阶段；重点城市表现有启发，最值得关注的城市是重庆。重庆是本轮楼市调整力度最大的城市，量价超跌，但现在其涨幅排名很靠前，说明政策效应积极现象，是一季度特别值得关注的城市；各地市场信心修复，也意味着二季度将再接再厉，在楼市复苏方面有较好的表现和趋势。