2024年3月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛”在北京隆重召开。会上，中指研究院发布《2024中国商业地产百强企业研究报告》，研究显示：

2023年，商业地产百强代表企业紧抓消费市场及服务业经济恢复契机，稳扎稳打，部分企业业绩得以修复。

从规模表现看，疫情期间延迟交付的项目陆续入市，叠加企业通过轻资产输出拓展规模，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值升至502.5万平方米，同比增长8.4%，但增幅延续收窄态势。随着疫情期间的租金减免措施逐步退出，叠加百强企业群体经营管理水平较高，收入表现好于行业整体水平，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值提升至30.0亿元，同比增长9.9%，增速回升。

从成长性看，商业地产百强代表企业延续“轻重并举”策略，随着新增商办物业供应过峰，商业地产百强代表企业获取纯商办用地节奏放缓；企业收并购行为整体保持谨慎，但部分企业因看好消费基础设施公募REITs前景，选择收购优质零售商业项目扩充资产池；同时，商业地产百强代表企业逐渐加大轻资产拓展的力度，实现规模增长的同时优化利润结构。

从经营质量看，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率与上年基本持平。零售商业方面，代表企业持续推进数字化建设，拓展多业态布局；及时洞察消费需求变化，积极尝试新业务，实现商业模式突破。办公物业方面，租赁需求温和复苏，代表企业强化服务能力，通过企业经营服务和员工生活服务稳定租户。

从稳健性看，代表企业资产负债率保持稳定，但整体融资仍面临压力，以商办物业为底层资产的CMBS/CMBN和类REITs产品发行规模下滑；政策支持通过经营性物业贷款满足企业合理融资需求，优秀商业地产企业受益明显。

当前居民消费需求发生转变，一方面注重品质的同时消费回归理性，另一方面更加关注精神满足与体验价值。面向未来，商业地产企业应顺应消费趋势变化，打造契合当代消费者需求的优质项目。同时，“私募基金+公募REITs”的不动产金融链条日趋完善，为企业盘活存量资产提供了有力支持，商业地产企业应强化资产管理能力，在存量市场寻找更多机会。

从发展趋势来看，居民消费更趋理性，主打“大品牌、小价格”的奥特莱斯业态迎来发展机遇。出于收入预期的不确定性，居民消费观念更加理性，促使零售商业企业更加注重为消费者提供物美价廉的商品，未来奥特莱斯业态将迎来发展机遇。

市场竞争日趋激烈，消费需求愈发多元，聚焦个性消费和细分场景的非标商业开始涌现。目前，传统盒子型商业之间竞争日趋激烈，居民消费需求也日趋个性化、多元化。未来，商业地产企业应持续探索消费新趋势，关注细分赛道，打造有个性、不复制的非标商业，为消费市场带来新活力。

高能级城市商业地产市场起步发展早，目前老旧低效商业规模大，存量改造需求旺盛。当前，部分商业地产发展较早的城市存在较多亟待改造的老旧项目，政策也支持通过城市更新推动城市高质量发展。未来，在部分增量开发空间较小的高能级城市，企业应更多关注存量改造机会。

不动产金融的发展进一步丰富商业项目退出渠道，推动企业强化资产管理能力。不动产金融链条逐渐完善，政策支持力度加大，商业地产项目的退出渠道日趋多元化。同时商业地产行业发展模式正由“开发运营”向“资产管理”转变，商业地产企业应强化资产管理能力的建设，迎接大资管时代的到来。

道阻且长，行则将至。2024年，预计宏观政策将继续发力稳经济、扩内需，着力推动居民就业收入改善，服务业经济和消费市场有望继续恢复，商业地产市场或逐步趋稳。商业地产百强代表企业应乘势而上，顺应市场变化趋势，提升项目运营水平，轻重并举稳健发展。

不仅如此，在活动现场，柏利城资产管理董事长房金亮也接受了媒体的提问，对于商业地产行业，他表示，商业地产发展趋势是好的，但是也会面临比较大的挑战，主要是因为整体经济下行，消费降级等，但也有一些机会，该领域对于房企来说也是一个可能增加收入来源的又一突破口。

柏利城资产管理作为一家一站式的轻资产运营服务机构，负责从拿地、策划、到项目定位，再到招商以及运营等全周期服务，目前也跟一些基金公司有所合作，并在物色有价值的商业房地产标的，“因为现在也是进入市场比较好的时机，去收购一些好的存量商业物业，对我们来说也是一个商机。”房金亮称。

对于未来企业的战略规划，他强调，公司主要的战略布局是华东、华中和西南区，因为这些都是经济比较发达、商业比较活跃的区域，今年还是会延续之前的战略布局，与此同时，更加会生根已经布局的城市如西南，可能会有一些增量。“从跟基金公司的合作来看，我们的布局应该也会沿着已经有项目的城市再去收购一些物业，然后做改造提升，然后再结合资本的市场的操作，在可能往后几年推出。”

同时，恒太商业副总裁洪本财也在活动现场做出分享，对于商业地产的行业环境，他认为，目前来看商业在一二线城市竞争已经进入到了白热化的状态，所以做商业产品已经变得越来越难，但是中小城市市场还是非常有未来发展潜力的。“原因之一是作为消费主力的年轻人都愿意回到这样的城市去生活了，所以从这个角度来看，消费客群在发生调整，所以这反倒是一个很好的市场机会。”

谈到恒太商业未来的布局，他强调，2023年整个行业发生了比较大的变化，原来很多头部的企业基本退出了商业轻资产这条赛道，只剩下的一些还有能力在赛道里继续经营的团队。“我们在2023年收获颇丰。新合作的项目有10个左右，而且持续深耕了4个，一直打造标杆项目。”

洪本财称，总的来说，2023年公司战略更加区域聚焦，更加强化优势区域的特点。在2024年会持续的把这个战略延伸下去，把客户转型到国企这条战略继续加强，同时会加强浙江、安徽、山东几个优势省份，持续投入资源和力量，把优势区域继续做强。

“2024年会在产品升级迭代方面有一个大的变化，从原来的恒太城升级为超级恒太城，从业态空间包括运营上面会有一个大的改善。”