功德寺双盘还未唱罢，朱房村双子已经登场，海淀成为了今年北京楼市的流量担当。

2025年的海淀新房市场，正上演着一场“冰与火”的较量。3月21 日，功德寺板块和樾玉鸣、和樾望雲同日开盘，官宣以152亿热销业绩引爆市场，快速网签转化更让海淀功德寺成为楼市焦点。

值得关注的是，从两个项目开盘数据来看，总价1000万至1500万区间、面积98-139平方米的户型，因其适配首次改善型需求，更受海淀购房者青睐。相比之下，总价在2000万至3000万区间、面积216-267平方米的户型，由于总价门槛较高，热度不及刚改户型。

具体到项目层面，和樾望雲开盘后仅剩余部分98平方米低层以及172、178平方米低层户型，其余房源近乎售罄。以改善豪宅定位的和樾玉鸣，131-139平方米户型已基本售罄，仅余少量178平方米、216平方米低层房源。最大户型的267平方米产品，40套房源仅成交 12套。

从市场客群偏好来看，功德寺板块购房者多倾向于150平方米左右的改善户型，而朱房村双子地块项目——建发海晏与华润臻澐的入市，恰好精准匹配了高端改善型需求的释放。值得注意的是，两项目市场表现呈现分化：建发海晏开盘一周网签量突破百套，而华润臻澐截至目前尚未产生网签数据。

被“疯抢”的朱房村

时间回到2025年北京的首场土拍现场，6家国企和央企在北京公共资源交易中心对海淀朱房双子地块展开激烈争夺，经过2个多小时的角逐，两宗地块累计竞价达413 轮，最终以近182亿元的总价成交，刷新了北京土拍纪录。其中，0029 地块由华润、中铁、招商组成的联合体以91.52亿元竞得，0030地块则由建发以90.404亿元收入囊中。

华润联合体竞得的地块楼面价约8.92万元/平方米，而建发斩获的这块地成交楼面价超9.5万元/平方米，比海淀功德寺地块楼面价每平方米高出2万元，比华润联合体摘得的邻居地块单价也高近6000元。此外，不同于功德寺地块，朱房村这两宗地不限地价、不限销售指导价，房企可以根据市场情况自主定价。

从位置上看，海淀朱房双子地块均紧邻北五环，商业配套更为成熟，其北侧即为清河万象汇，步行即可到达，居民可轻松享受大型商业中心带来的生活便利。而功德寺地块虽生活配套相对较少，但其紧邻中关产业园，为科技从业者提供了极大的通勤便利，真正实现“在家门口就能上班”。

出行方面，朱房村地块距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里，不算近。驱车10分钟左右即可直达北大、清华、中关村等核心区域。

在教育资源布局上，区域内已建有两所海淀第二实验小学，0030地块东北侧的教育规划用地规划建设一所九年一贯制学校和幼儿园，小学初中共设54个教学班、幼儿园设9个班级，将由清华附属实验学校承办并纳入清华大学附属中学教育集团。

“网签热”背后的驱动力

5月30日，华润联合体竞得地块开发的臻澐率先获得预售许可证。该项目共计推出549套房源，预售均价在13.03万-15.1万元/平方米之间，其中134平方米和139平方米户型约126套，187平方米户型约210套，209平方米户型约34套，229平方米户型约83套，275平方米户型约55套，另有顶层退台户型约41套。

虽然建发海晏较臻澐晚几天取得预售证，却于6月12日抢先开盘。建发海晏规划建设16栋7至15层的洋房与小高层产品，层高从3.2米起，部分户型层高超3.4米，其中6号楼340平方米楼王户型层高更是达到3.6米。项目共推出约435套房源，以183平方米和218平方米为主力户型，还设有3栋一层一户的单体平墅，单套建面超300平方米。

市场表现方面，建发海晏设置500万验资门槛看房，截至目前已实现网签116套，且网签数据还在持续爬坡，成交均价达134859.11元/平方米；而同期取证的臻澐，暂未产生网签数据。

值得关注的是，开盘仪式结束后，两项目均未发布标注畅销数据的宣传海报。其中，臻澐选用了一张以金黄夕阳为背景的图片，图片下半部分配文 “感谢与您共鉴这一城落日熔金”。有业内人士表示，这句宣传语存在一定的歧义和负面联想，“夕阳”有“日薄西山”之意，形容事物走向衰落。

建发海晏的制胜关键，或许在于其对海淀“三山五园”文化符号的极致挖掘。一位购房者的评价颇具代表性，他先后三次参观样板间，每次都能发现新的设计巧思。作为在海淀三山五园旁长大的本地人，对这片区域有着深厚的情感。建发海晏将颐和园的古典意境融入现代居住空间的设计，精准击中了他对理想居所的情感期待。

建发海晏复刻颐和园东宫门的大门设计，与清华西门为灵感的臻澐形成鲜明对比：前者强调“文化改善”，后者主打“功能美学”，如9重静音系统、学习空间等。

但海淀高净值客群显然更愿为情感溢价买单。正如业内人士分析，华润试图用实用主义打动家长，却忽略了海淀改善客群对“精神属地”的执念。

随着海淀高端住宅市场持续升温，多个重量级项目即将入市，包括中海树村、四季青、半壁店、定慧寺等地块，区域内房地产市场竞争或将进一步加剧。

从市场表现来看，建发海晏的热销充分展现了北京高端购房群体的强大购买力，充分说明在高端住宅领域，并不缺乏置业实力，真正稀缺的是能够契合市场需求、打动人心的优质产品。