5月20日，2025年首次降息落地实施。1年期贷款市场报价利率和5年期以上LPR分别下调10个基点，降至3%和3.5%，这是自去年10月以来LPR再度迎来降息。

随着LPR调降，购房者的房贷利率也将随之下调。同时，个人住房公积金贷款利率也下调 0.25 个百分点，调整后，5 年以上首套住房公积金贷款利率由 2.85% 降至 2.6%，二套住房公积金贷款利率由3.325%降至3.075%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，今年是历史上房贷政策最宽松的一年，叠加首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足，且和目前公积金降息等结合，应该说“金融支持购房消费”的动力充足，持续促进二季度住房消费工作。

从4月份北京新房市场来看，政策效应的确在显现。国家统计局数据显示，4月份，北京新房价格环比上涨1%。

克而瑞数据显示，4月份北京新房市场的热度主要由海淀、朝阳、丰台等区域的部分热门楼盘支撑。

4月13日，中海•朝阳ONE开盘。当天流传出的宣传海报显示，项目首开销售27.3亿元，这也是中海大手笔拿下朝阳组团地块后，第二个开盘的项目。

教育是亮点，缺少稀缺性

北上广深四大一线城市向来是头部房企重仓区域。从当前市场表现来看，一线城市中销售业绩领先的项目，绝大多数为高端住宅产品。业内人士表示，在核心地段的土地获取能力，以及打造高品质豪宅的产品营造能力，已成为现阶段衡量头部房企在一线城市市场地位的关键指标。

中海就是其中之一。近段时间，中海在北京密集大手笔拿地，其开发的一些以改善为主的新盘也陆续在上市。如4月开盘，5月又加推的中海•朝阳ONE。

2024年11月29日，中海以总价153.32亿斩获北京朝阳酒仙桥+十八里店+小红门组团地块，打破了北京单笔土地出让金纪录。

中海•朝阳ONE便是十八里店地块的新盘。十八里店属于朝阳区先规划后开发的一个板块。2021年，这里开始出让第一宗住宅用地，因当时周围缺少相应生活配套，地块以底价成交。随着后来地铁的开通、学校的引进，十八里店逐渐热闹了起来。

实际上，中海•朝阳ONE在拿地之初就捆绑了教育和商业用地，其中包含1宗住宅用地、1宗幼儿园用地、2宗商业用地。

从具体区位来看，该项目距离东四环约 900 米，与 17 号线紧密相邻。17 号线作为贯穿南北的交通干线，预计在今年年底实现全线通车。通车后，乘坐 17 号线仅 5 站就能直达国贸；前往望京和丽泽，耗时大约 40 分钟。此外，从项目出发自驾上东四环及京沪高速也十分便捷。

在教育方面，人大附中朝阳港分校是项目的一大亮点，目前也已经动工，规划小学至高中全学段教育，预计今年招生，是板块内的核心教育资源。目前周边还有首师大朝阳实验小学，北京工业大学附属中学等。

不过，中海•朝阳ONE置业顾问表示，是否能够顺利入学还需参考每年学生的报名人数，因为存在入学顺位的限制。

商业方面，在配套的商业用地上，中海规划约21万平方米的商业MALL，也是北京第一座中海环宇城。周边还有萧太后河滨水景观，在建设中的2.5万亩朝南森林公园等生态资源。这些配套生活资源还在落地中，目前周围城市界面以回迁房、批发市场为主。中海•朝阳ONE是朝阳港一期规划里最后一块住宅用地，区内基本都是商品房，比较纯粹，未来二期还将有大量地块。

5月6日，北京规自委公布了关于十八里店吕家营村、西直河村城中村改造规划综合实施方案。十八里店两个村的住宅用地共有14宗，用地面积46.46公顷，其中有部分土地用于安置房或保障房。可以看出，尽管中海•朝阳ONE片区具备一定的区位优势，但从区域土地供应计划来看，其住宅并不具备显著的稀缺性特征。

改善为主，小户型狭长

中海・朝阳ONE的户型跨度较大，涵盖102平方米三居至190平方米四居，其中包含 148平方米、152平方米、159平方米等多个四居户型，主力户型为150平方米左右。所有户型均做到南北通透，且是十八里店板块目前唯一配备内嵌阳台的项目。

据项目资料，项目主打奢雅精装大宅，以高实得率、LDKB一体化空间为亮点。

上述置业顾问表示，现在市面上也是200-300平方米的大户型较多，中海・朝阳 ONE项目同样以改善型户型为主，购房者大多是在亦庄和国贸区域上班的人群。

据悉，项目规划建设17栋7-23层洋房及高层，共888套房源，户均建面144平方米，规划容积率2.695，在拿地前，中海•朝阳ONE所在地块经过一次调规，原建筑高度由60米局部变成了80米，原社区养老服务面积仅保留了1000平方米。因此，项目的楼间距变得更开阔。

不仅如此，从项目资料中可以看出，中海•朝阳ONE在户型设计展现出更高的实用性和空间利用率，通过南向内嵌式阳台、北向挑空阳台及飘窗等多种形式，整体赠送面积比较可观，户均得房率达到90%左右。除了102平方米和159平方米边户，南向只有一个内嵌阳台，其余户型南向都有3个内嵌阳台。北面都有全赠送的挑空阳台。在北方，内嵌阳台实用性也更强。

整体来看，项目户型设计偏刚需，有的面积段户型比较狭长，如102平方米的户型，这些小户型基本位于菱形地块的边角位置，该户型在项目中占比也相对较少。

“带有学区资源的房子抗跌性更强，我们项目一开盘就售出了200多套。”置业顾问表示。

北京住建委数据显示，截至目前，项目网签70套，均价76807.24元/平方米。 

从目前情况看，十八里店板块存量规模较大，除了朝阳ONE，与其相邻的北京隅东序也有几百套房源。隅东序网签均价略低，为75937.73元/平方米。置业顾问表示，目前项目没有特别的优惠活动，如果能在五天内付齐首付，可以享受一些折扣。

在业内人士看来，开盘认购数据确实不错，不过从网签最直观的结果来看并不理想。附近安置房比较多，可能会对后期商品房的出租和出售造成冲击，现有的好的教育是否可以均衡分配也是需要考量的一个问题。总之，这个项目比较适合关注通勤便利性及教育配套的改善家庭。