第四批次上海土拍市场平稳落槌。

5月9日，上海四批次4幅地块全部成功出让，总出让面积约10.1万平方米，总成交金额97亿元。其中，2宗地块溢价成交，2宗底价成交。

此次土拍中，参拍企业有所减少。相比第三批次的约15家房企报名，四批次共吸引约9家房企参与其中。从参拍企业性质来看，主要以央国企为主，6家央企，2家国企，1家港资。其中，保利集团旗下的保利发展和保利置业分别斩获一宗地块。

业内人士表示，既未现超预期的激烈角逐，也未诞生突破性的亮点时刻。整场出让在波澜不惊中有序推进，房企拿地策略趋于理性，市场延续稳中有进的态势，折射出当前土地市场审慎而务实的发展基调。

保利置业补仓杨浦

5月9日上午10点，杨浦地块率先开拍，这是此次供地中最热门地块。

在未开拍之前，从流传出参拍房企名单中也可以看出，这也是前期报名阶段参拍房企最多的地块，包括招商蛇口、中国金茂、华润置地、中海地产、保利置业5家竞买人。

可见，参与竞拍的企业均为头部央企，表明这些头部房企对杨浦区整体规划的实现程度以及新房销售前景预期的看好。

该地块现场竞价起始价为33.5863亿元，金茂率先出价，中海、保利置业紧跟其后，华润置地出价也较为积极。从第27轮出价开始，金茂和华润置地退出了竞争，中海与保利置业展开了一场势均力敌的较量，双方围绕地块报价展开拉锯战，出价节奏紧凑，互不相让，均展现出志在必得的决心。

最终，经过72轮报价，保利置业如愿以偿，以约42.41亿元成功竞得杨浦地块，成交楼面价80199元/平方米，溢价率为26.3%，这一楼面价也超越了去年中海竞得的K8-05地块，楼面价73288元/平方米，成为杨浦定海社区新的单价地王。

值得注意的是，早在4月14日，保利置业对该地块就已有布局。其旗下上海盛真置业有限公司此前已发布招标计划，拟对该地块投资61.0378亿元，建安费为8.7394亿元。因此，业界普遍认为，保利置业对杨浦这块地是志在必得。

从位置上来看，杨浦区地块距复兴岛直线距离约400米，距黄浦江直线距离约600米，可近距离享受到一江一岛的景观，12号线轨交可辐射至该地块，爱国路站、复兴岛站直线距离均小于1千米。此外，该地块距离由老厂房改造而来的上海国际时尚中心直线距离仅约400米，其独特的“工业风”和时尚感丰富了该地块周边的商业配套，同时距区重点上海财经大学附属中学直线距离仅1.5千米。

该地块周边新盘较多。近期成交的地块为去年中海获得的3幅地块，分别是K2-04、G2-5和K8-05，成交楼板价在6.9-7.3万/平方米之间。其中中海云邸玖章已在4月底开盘，备案均价11.49万/平方米，187套住宅吸引了383组认筹，认筹率达到205%。地块北侧的中建壹品·外滩源著入市均价10.8-10.9万/平方米，当天去化率达90%，还有部分高层和风貌别墅等待加推。

此外，松江新城地块也以高达20.42%溢价率成交，成为此次土拍溢价率第二高的地块。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，松江新城是上海五大新城之一，作为沪杭廊道上的节点，其中心围绕松江中央公园。松江新城东区地块距松江中央公园直线距离约4千米。地块北临青青旅游世界，近距离享受公园景观配套；万达广场（上海松江店）坐落在地块西南侧直线距离约1千米处，为区域重要商业中心。地块周边直线距离3千米范围内近1年未有宅地成交，周边直线距离1千米范围内无新房在售，未来或可有效增加区域内高品质新房供应。

最终，该地块由中国铁建竞得，成交价24.71亿元，成交楼面价25288元/平方米。

事实上，中国铁建竞得该地块早就有迹可循。早在2022年，中国铁建就在松江接连斩获三宗地块，其中开发的中国铁建星樾云涧项目与本次地块仅一路之隔。凭借丰富的区域开发经验和长期的市场洞察，中国铁建在该区域可谓驾轻就熟。

虹口地块捆绑出售

相比上午杨浦和松江区地块均已超过20%的较高成交溢价，下午的两幅地块出让显得更加理性。

此次土拍中的虹口区地块是这次唯一一宗内环内地块，地块位置非常优越，属于虹口四川北路板块，向南跨过海宁路就是北外滩，东北侧是瑞虹新城，直线距10号线四川北路站仅约300米。地块西侧乍浦路曾是上海最早的美食街之一，也是电影《酱园弄》的取景地，周边有胜利电影院、今潮8弄等。

最终，该地块由北外滩集团竞得，其中住宅地块成交价20.2亿元，成交楼面价88000元/平方米，溢价率0%，商业、文化地块成交价1.3亿元，成交楼面价14699元/平方米。

这么核心的一宗地块为何以底价成交？

张文静表示，这是一宗"捆绑出让"模式的地块，虹口区四川北路多用途组合用地中的商业、文化地块因涉及历史建筑的保护性开发，对开发商要求较高，这种组合在土拍市场上比较罕见。

虹口区地块全称为C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块。南靠海宁路的196-08地块为纯住宅用地，比较狭长，容积率达到了6.2，建面约2.3万平方米，无中小套型限制，限高100米，高区有望看到陆家嘴三件套；hk196-06地块是商业文化用地，以保护性开发为主，容积率1.39，限高12米。

该组合用地周边有较多新盘待入市，如弘安里、海泰北外滩、虹口源717、碧云北外滩尊邸等豪宅。此外，华润于去年11月竞得板块内的虹口区C080301单元hk191A-03地块，成交金额约51.36亿元，成交楼面价92934元/平方米，华润地块距离该组合用地直线距离仅200米，未来或形成板块内的重要竞品。

此外，保利发展也在上海进一步加仓，以8.4亿元底价拿下青浦北部地块，成交楼面价15500元/平方米。

在张文静看来，本场土拍再次印证中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的供地特征，这有助于提升土拍市场的热度，未来随着土拍市场的热度传递至楼市，叠加优质项目不断入市以及政策持续优化，上海楼市稳态将得到持续巩固。