三年多以前，中建玖合还没更名。作为中建二局旗下的地产品牌，总部位于北京的它，仍以城市区域进行区分，叫做北京中建地产。

时任北京中建地产大湾区事业部总经理的周磊，在进驻广州首个项目的奠基仪式上，很是看重。

他首先对各兄弟单位、各合作单位和各界朋友表示了问候和感谢。从北京远道南下，实现首进项目落地，这是北京中建地产向深耕大湾区迈出的坚实一步。

虽然项目远离广州市中心，落在南沙区珠江街，但随着南沙位于大湾区几何中心的位置得到重视。周磊还是畅想了一番。

他说，大湾区事业部将深入贯彻局“五大突破、六大提升、三大贯彻”的发展思路，坚持搞大项目、谋大发展的工作思路，推进强强联合，立足并深耕大湾区，不断扩大有质量的规模，成就百亿湾区，打造行业标杆。

近四年过去了，中建玖合（原称：北京中建地产）虽然在广州落子不多，但周磊想要的“大项目”，显然已经得以实现了。

前不久，中建玖合与知识城集团（知识城（广州）投资集团有限公司）联手打造的文冲东旧改，正式官宣了案名——中建玖合·未来方洲。

这个位于广州黄埔区、总建面体量达到220万方的旧改项目，是中建玖合通过收购方式拿下的。

“改道”城市更新

去年12月，中建玖合通过公开挂牌交易方式，竞得广州知城宏麟投资有限公司（知城宏麟投资）100%股权，从而持有了广州黄埔文冲东片投资有限公司（文冲东片公司）的34.3%股权。

文冲东片公司正是该旧改项目的实施主体。

股权转让完成后，文冲东旧改分别由文冲经联社、中建玖合、知识城集团持有51%、34.3%、14.7%的股权。从持有股权及项目公布的案名看，中建玖合无疑实现了对项目的操盘。

文冲东旧改分3个片区，南边是渡头，中间是文元，北边是江北片。项目改造范围总用地面积74.27公顷，规划计容总建筑面积219.8万㎡。

其中，居住用地31.14公顷，容积率4.8-4.92，计容建筑面积150.94万㎡；商业服务业设施用地10.14公顷，容积率2-7.34，计容建筑面积58.71万㎡。融资地块净用地面积约16.16万㎡，建筑面积约为67.5万㎡，其中住宅60.85万㎡。项目是集合商、住、写字楼、酒店、公园等配套的超大盘，其住宅总货量达大约4000-5000套。

据了解，中建玖合·未来方洲售楼部将于近期开放。项目首开的文元片区，占地面积约4.1万平，地块内一共9栋住宅，其中2栋是30多层的高层住宅，7栋是50层的超高层住宅。首发产品户型为建面约79-142m²三至四房。

作为过江龙的中建玖合，此前在广州市场并没有大盘及旧改的经验。

而且，即便深耕大湾区的意愿强烈，中建玖合在广州落子的项目并不多。这或许也是该公司之所通过旧改合作，落地项目的重要原因。

毕竟，作为四个一线城市之一的广州，土拍市场的激烈程度也非一般，尤其是在城市的核心区域。

2020年首入广州时，中建玖合在当年7月、10月连续拿下两宗地块，但均位于非核心区的南沙。

分别是以总价11亿拿下南沙2020NJY-7号地块，占地3.2万㎡，项目为南沙珠江街的湾璟壹号，打造8栋高层住宅。

同时，以11.05亿元竞得南沙湾2020NJY-15地块，属于南沙湾片区，出让面积3.22万平方米。规划9栋楼，其中7栋住宅，2栋公寓。项目为中建玖玥湾。

这两个盘均不是大盘项目，其中湾璟壹号共1048户，而定位为高端产品的中建玖玥湾更少，仅有430户。

在当地缺乏旧改及大盘经验，此外，黄埔恰恰还是广州旧改及新房供应量巨大的区域，未来方洲对中建玖合而言，似乎挑战不小。

首入成色

事实上，虽然有意深耕大湾区，但中建玖合此前打造的湾璟壹号、中建玖玥湾两个项目表现一般。

特别是其首入广州，一度引发高度关注的湾璟壹号项目。项目被定位为湾区之眼、南沙科学城壹号作品，拟打造“纯高层现代风格精奢科技华宅”。

或因为是首入项目，为了保险起见，中建玖合引入了弘阳、德信两家房企进行开发，当中中建玖合持股51%。也因此，项目的全称为中建弘阳德信·湾璟壹号。

拿下地块的几个月后，2021年4月，湾璟壹号首开3、4、5、6栋。由于有深中通道、广州地铁18号线即将开通等利好消息加持，南沙枢纽板块热度持续飙升，湾璟壹号项目首开一度需要“抢房”。

不过，此后随着2021年下半年以来楼市的急速降温，合作方弘阳、德信也随之陷入流动性危机，项目二期开盘的1、2、7、8栋开始降标降配。

而据知情人士透露，项目在去年9月交楼，当时许多设施并没有到位。自交楼以来，小区的电梯频繁故障，甚至出现消防管道的水淹进电梯井的情况。项目的地库已投入使用，但手机依旧没有信号。

室内的问题则包括房屋渗水、漏水，吊顶、墙体开裂，阳台、窗户玻璃爆裂等。据了解，项目如今交楼近一年，开发商整改停滞不前。目前仍有不少业主未收楼。在一些平台上，项目还有业主因为开发商恶意侵吞诚意金，而吐槽投诉的。

乐居财经从广州住建局网站了解，截至2024年8月15日，湾璟壹号住宅已售套数914套，未售套数122套，据此计算的去化率88.22%。

中建玖玥湾虽定位为高端、改善盘，但周边的环境、设施、配套兑现也仍需时日。项目的一大卖点是海景，但东边向海的一面目前是一个沙场。

今年7月，就有网友在人民网领导留言板上留言：“南沙区中建玖玥湾东侧沙场，每天不间断施工给小区带来了严重的环境污染和噪音干扰。”

中建玖玥湾虽然供货不多，去化也较为缓慢。项目自2021年10月首开，截至2024年8月15日，项目住宅已售套数250套，住宅未售套数177套。去化率58.55%。

乐居财经查阅中建二局房地产开发业务板块已完工项目情况了解，截至2024年3月末， 湾璟壹号项目建筑面积15.44万平米，累计销售面积10.02万平米，项目总投资21.1亿元，累计销售金额24.09亿元。中建玖玥湾项目建筑面积10.96万平米，累计销售面积6.53万平米，项目总投资18.49亿元，累计销售金额19.74亿元。

两个项目的完工时间分别在2023年6月30日和2023年12月31日。项目目前已是现房销售状态。

就在前不久的7月30日，中建玖合华南区域召开2024年年中工作会，身为公司副总经理，华南区域党支部书记、总经理的周磊现身出席。

在会议的最后，他强调了四点工作部署：一是千锤百炼，打造全能超级大盘；二是火力全开，再造广州现象级红盘；三是党建引领，塑强玖合华南金字招牌；四是整装待发，投资再次实现新突破。

与初到广州落子的湾璟壹号项目一样，未来方洲显然也被中建玖合放在了重要的位置。作为过江龙，中建玖合在黄埔的旧改项目未来方洲表现如何，值得期待。