中建智地斩获百亿地块 联合供应或成趋势

本文来源于:财经网 2024/06/13

北京土地市场年内首个超百亿大盘——朝阳酒仙桥组合地块,被中建智地(一局)+江苏绿建+朝开联合体收入囊中。

北京土地市场年内首个超百亿大盘——朝阳酒仙桥组合地块,被中建智地(一局)+江苏绿建+朝开联合体收入囊中。

6月13日,朝阳酒仙桥旧城改建项目0005等组合地块正式开拍,交易起拍价112亿元,最终由中建智地+江苏绿建+朝开以底价摘得,成交综合楼面价39579元/平方米,酒仙桥宅地销售指导价12.5万元/平方米、前苇沟宅地销售指导价7.98万元/平方米。

该宗地块由3个地块组成,包括朝阳区北部酒仙桥、前苇沟、电子城三个区域,这也是北京市首次采用了将住宅用地与产业用地及商业配套用地一次性组合供应的方式。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示,这种大体量的住宅+产业+商业用地,更加考验开发商的资金实力和操盘能力,因此在行业销售行情复苏缓慢、房企总体资金流动性不足的背景下,很难有较多房企踊跃参与。但这种一次性联合供应形式,为城市综合开发提供了新思路。

PART ONE

朝阳三块地打包入市 带动薄弱板块快速成熟

此次成交的地块由于优越的地理位置和复杂的组合体形式,是今年备受市场关注的地块之一。

此次的住宅+产业+配套组合地块全称为北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块、孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块、中关村朝阳园北区2905-0017地块,用地面积约15.7公顷,规划建筑规模约28.3万平方米,起始价112亿元。

规划文件显示,酒仙桥地块位于东北四环外,建设用地面积约4.17万平方米,规划建筑规模约10.48万平方米,规划用途为二类居住用地、托幼用地;孙河乡前苇沟地块位于五环外机场高速南侧,建设用地面积约8.25万平方米,规划建筑规模约9.61万平方米,规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地;中关村朝阳园北区地块位于望京北电子城西区北扩区,建设用地面积约3.28万平方米,规划建筑规模约8.21万平方米,规划用途为其他类多功能用地。

从具体位置上来看,酒仙桥地块直线距离地铁14号线将台和东风北桥站约为1000米,地铁一站到望京,周边1000米以内有久隆百货、颐瑅港等商业。总之,酒仙桥周边交通、产业、商业、医疗等配套均比较成熟。

而组团地块中的前苇沟地块位置较偏,配套较少。不过,这个区域位于东北五环外,北京在现有住房限购政策的基础上,允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭,到五环外新购一套住房,这一政策比较利好五环外新房项目。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,组合三块地中,酒仙桥是比较优质的,前苇沟地块价值争议比较大,而中关村朝阳园地块需要付出大量建设和运营成本,这种“肥瘦搭配”的出让方式有利于快速提升相对薄弱板块的整体生活氛围,让比较新的板块尽快成熟起来。

北京市规自委相关负责人表示,此次创新供地方式,旨在以五环内优质资源带动五环外潜力板块及重点功能区高端产业板块的土地供应,打造更加宜居、宜业的城市空间,推动北京城市总体规划落地实施。

PART TWO

酒仙桥有望做豪宅 前苇沟做差异化

在此次这宗大体量、多元类型的组合地块中,酒仙桥地块价格也存在较大争议。

有业内人士提到,东三环中建玖合府当时指导价为13万元/平方米,但是按照90%产权价格计算,折合单价只有11.7万元/平方米,而酒仙桥指导价为12.5万元/平方米,价格是否有些高?

对此,郭毅表示,中建玖合府作为共有产权商品房,是有五年限售的规定,另外,购房者付出的是90%的成本,但实际上最终二手房变现时,也只能拿到90%的收益,其实收益和产权比例是对等的,所以朝阳地块的指导价还是比较科学的。

酒仙桥地块周边自从2018年绿城中交壹亮马面世后,还未有新增宅地供应,所以酒仙桥这块地堪称稀缺,壹亮马目前二手房挂牌均价在10.5万/平方米左右。

“酒仙桥地处于东四环的稀缺位置,商务氛围较为浓厚,再加上临近丽都和798,具有艺术化的气息。”郭毅表示,但因其处于旧城改造的初期状态,道路交通和城市界面还需要有一个提升的过程,所以其实它的定价略低于太阳宫,而引入了中建智地这样的品牌央企进驻片区,它能够带来更好的产品,也能帮助片区更快形成高端居住区的面貌。

她进一步表示,与此同时,中建智地也会在酒仙桥这个地块项目打造上,融入中建智地的文化地产特色,引入文化的理念,做一个升级的豪宅产品。

据悉,中建智地在北京主要有宸系、府系和印系三个产品系列,在朝阳区,已经开发了位于奶西的中建宸园和东北五环孙河板块的中建璞园。

此次组团地块中的前苇沟地块,与去年入市的中建璞园相邻,地处朝阳孙河别墅区。

值得关注的是,中建璞园是主打74平—125平两居到四居的刚需刚改产品,成为中建智地在别墅区打造的一个差异化产品。

住建委官网显示,截至目前,中建璞园入市9个月,983套房源共网签159套,网签率16.17%,网签均价7.36万/平方米。

业内人士表示,前苇沟地块对于其他企业可能会比较难,但是中建智地在此有开发经验,可以打造差异化产品,所以无论从产品定位上,还是客群需求的把握上,都会更得心应手,这也是其摘得这块大体量组团地块的一个核心原因。

关荣雪也表示,这种组团的土地供应模式不仅可以满足多个需求,同时也有助于提升区域整体价值,也不乏是通过市场化手段引导具有资金及开发经验优势的房地产企业向城市运营商转变的一种新探索,结合上次海淀永丰地块来看,不排除优质地块以组合的形式打包出让将渐成热点城市土拍市场的趋势之一。

编辑:武爽

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