5月22号,北京迎来本月首场土拍。
根据出让安排,5月北京仅出让今日一宗地块,地块配建较多,体量较大。这宗地块为石景山首钢园1612-830、831及763地块,总建筑规模超过20万平方米,中海以底价57.5亿元竞得,成交楼面价为27999元/平方米,销售指导价7.68万元/平方米。
易居研究院研究总监严跃进表示,如今房企拿地还是偏谨慎的,石景山地块总价比较高,配建较多,很多企业不会盲目竞拍,另外,中海深耕石景山多年,既有实力也比较有经验,所以中海再次落子石景山,有助于其控制投资成本。
PART ONE
一波三折的石景山地块
2024年,石景山拟供应五宗地块,在业内人士看来,今日参拍的石景山区首钢东南区1612-763、830、831地块是其中最受关注的地块。
据悉,石景山地块用地规模68004.705平方米,地上建筑规模2053645平方米。其中763地块用地性质为F2公建混合住宅用地,占地面积约3.7万平方米,总建面约12万平方米,控高80米,需要竞得人建设地上建筑规模约1000平方米室内体育设施一处 、地上建筑规模约1000平方米社区文化设施一处 、地上建筑规模约70平方米公共厕所一处。
830、831地块用地性质为R2二类居住用地,占地面积约3万平方米,总建面约8.6万平方米,控高均为60米,容积率2.8。830地块内需建设地上建筑规模约1080平方米社区文化设施一处 、地上建筑规模约350平方米社区管理服务用房一处 ,831地块内需建设地上建筑规模约1000平方米室内体育设施一处 、地上建筑规模约200平方米社区助残服务中心一处 ,均无偿移交相关主管部门。
从位置上来看,石景山这宗地所包含的三块地都位于西五环外,位于石景山中南部,属于新首钢高端产业综合服务区东南区范围,项目南临莲石路,西临新首钢高端产业综合服务区南区,北临长安街西延线(石景山路)。业内人士表示,这宗地块是未来石景山区产业转型升级的重要载体空间和文化、体育、休闲活动集聚区。
此外,地块距离地铁较近,交通便利。830和831地块位于莲石路北侧,距离即将建成的地铁1号线支线体育场南街站大约800米。763地块距离地铁1号线古城站约500米。
值得关注的是,石景山首钢园830、831地块并非第一次被摆上土拍货架,这两块地曾两度流拍。2021年8月30日第一次挂牌,同年10月11日宣布挂牌延期,最终于2021年11月19日被宣布因故暂停出让挂牌交易。2022年2月,该宗地再次遭遇流拍。
经过前几次的波折,石景山对这块地出让环节重新做出调整,比如取消了7090政策和保障房,又把古城南一个混合用地打包出售,指导价也从之前的7.48万元/平方米涨到7.68万元/平方米。
业内人士表示,此前,830、831地块有保障性租赁住房建设要求,地块性质比较复杂,此次竞拍经过调整后,这块地还是很有吸引力的,所以中海的“兜底”在意料之中。
不过,石景山这块地所在区域是近几年土地供应比较集中的板块,学校、医院、交通等相关配套还在完善中,且地块南侧公路交通线路多且复杂,区域内还有多条铁路线,预计会有噪音影响。
PART TWO
中海重仓石景山
不仅如此,4月30日,北京的住房限购政策迎来了13年来的首次调整,2套房京籍家庭可在五环外新购一套房。近日,公积金和首付比例也将迎来落地细则。
业内人士表示,石景山是中海的重要“粮仓”,在诸多重磅利好之下,中海再次落子石景山就不难理解了。
公开资料显示,2023年中海拿了6块住宅用地,其中丰台区3个,石景山区2个,以及昌平区1个,累计斥资255亿元。
截至目前,中海在北京海淀区有2个在建项目,分别是富华里富园和富华里汇园,对应建面分别是近12万平方米和15.15万平方米。此外,中海在石景山还有中海·长安誉,在丰台在售项目有中海和瑞叁号院,顺义,昌平也有在售项目。
事实上,从2007年开始,中海逐渐成为了石景山市场占有率最高的开发企业,从早期的中海金石公馆、中海金玺公馆,到前些年大热的中海寰宇天下、长安云锦,从石景山的北辛安到首钢东南区,遍布中海足迹。
尤其2020年开始,中海加速重仓石景山的步伐,似有“造城”之意,一年间,共耗资125亿元先后落子石景山古城南街不限价地块、北辛安地块等。
业内人士介绍,今天中海拍下的石景山首钢地块北侧是新盘长安润璟,西侧是中海云庭,这两个盘销售指导价都是7.48万/平方米,网签均价约为7.1万/平方米。新地块指导价相当于涨了2000元/平方米,目测开盘价要有些优惠去化才会可观。
在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来,中海作为石景山板块的收割“常客”,本次又成为该宗地块的竞得人似乎也不意外。从地块的配套方面来看,整体还算不错,距离地铁较近。不过结合周边项目如华润的长安润璟、中海寰宇天下天镜的去化情况来看,去化速度存在一定难度,但对于具备成熟地产经验、深耕北京多年的中海来说,自然也会有积极的应对。此外,从地块底价成交以及并无激烈竞争来看,当前房企投资谨慎性依然较强。