西安楼市的“面子”和“里子”

本文来源于:每日经济新闻 2023/11/30

11月16日,国家统计局发布了10月份70个大中城市房价变动数据,西安环比涨幅0.6%领跑,聚焦了不少目光。

11月16日,国家统计局发布了10月份70个大中城市房价变动数据,西安环比涨幅0.6%领跑,聚焦了不少目光。

探及缘由,许多人会联想到9月下旬密集出台的政策利好。

9月19日,西安市住建局正式官宣,二环以外区域取消限购。

6日之后,“西安住建”再抛重磅政策,西安市户籍居民家庭购买首套、第2套住房取消落户时间限制;叠加存量房贷利率调整实施,从几十到几千不等……

若说本次领跑仅是政策刺激下“昙花一现”,但实际上,据中指研究院,西安今年前10个月新房价格涨幅亦悄然攀至全国第二,累计涨幅1.15%,仅次于成都。在这背后,西安“逆势上涨”的深层逻辑又是什么?

10月房价领涨

10月份,70城中新房价格环比上涨城市只剩11个,较9月减少了4个,下跌城市数量达到56个。

这11个新房价格环比上涨的城市名单是:西安(上涨0.6%)、长沙(上涨0.4%)、贵阳(上涨0.4%)、杭州(上涨0.3%)、石家庄(上涨0.3%)、长春(上涨0.2%)、上海(上涨0.2%)、合肥(上涨0.2%)、成都(上涨0.2%)、吉林(上涨0.2%)、三亚(上涨0.1%)。

图片来源:国家统计局官网

上述城市中不乏新一线城市,作为区域“领头羊”,其人口虹吸效果较强,且普遍与西安一样近期曾出台宽松的购房政策,以此刺激购房需求,促进房价走势相对较好。

二手房方面则冷意更浓,价格环比上涨城市数只剩下2个,下跌城市数量达67个。值得一提的是,西安在二手房方面仍较为稳定,除杭州和三亚两个价格环比上涨外,西安二手房价格环比持平,即涨幅为0。

房价趋稳情况下,西安房源供应量亦基本保持同样节奏。

据中指研究院西安分院监测,2023年1-10月西安商品房意向登记平台共展开308次项目登记,将近5万套房源入市,房源数较去年同期下滑4%。

成交量方面,据中指研究院,2023年10月,西安商品住宅成交面积为92.84万㎡,环比增长30.35%,同比增长85.29%;商品住宅成交套数为6820套,环比增长29.53%,同比增长90.77%;新建住宅均价12296元/㎡,环比上涨0.21%,同比上涨1.15%。

将时间拉长到全年,2023年1-10月,西安商品住宅成交面积为722.2万㎡,同比增长9.5%;商品住宅成交套数为53174套,同比增长9.6%;新建住宅价格累计上涨1.20%,涨幅较去年同期收窄1.10个百分点。

“对房企来说,加紧去化仍是关键。市场供应不断波动情况下,其实一些占据核心地段、配套齐全的项目,即使总价较高但还是比较抢手的,剩下平销的普遍还是地段、学校等配套有短板的项目,需要时间来慢慢磨。”西安地产观察人士表示。

拿地更为审慎

视角来到地产链的另一端——房企,在西安的拿地热情虽未见消退,但也更为审慎。

热情在于,据中国房地产报,2023年上半年,西安土地出让面积位列全国第一,土地出让金排名全国第六,同比上升4个位次。

“房企经营就像踩单车,不前行就会跌落,房企需要新投资。”3月28日,金地集团今年首次拿地,以3.4亿的价格“入驻”西安浐灞生态区后,公司董事长凌克曾表示。

实际上,目前地产行业处于低点的周期内,继续在土地市场出手拿地既说明了一家企业的安全情况,也是判断一家房企及区域板块后续发展潜力的重要因素。

据中指研究院,2023年1-10月,西安共成交134宗房地产开发用地,规划建面共计1456.6万㎡,同比下降18.58%;其中成交99宗住宅用地,总规划建筑面积1226.49万㎡,同比上涨1.13%,成交楼面价5845元/㎡,同比上涨14.55%。

图片来源:中指研究院

具体来看,上半年拿地开发商普遍具备央企、地方国企背景,高新、长安、浐灞、港务区等成为拿地热门,房企抢驻下,多次上演“土拍大战”。

热情背后,房企亦开始审慎评估西安各板块间的潜力。“房地产的区域化特征很明显。在优势板块的加持下,再叠加有实力的房企打造精品,产品根本不愁卖。”上述观察人士表示,“只关注核心区核心地块,外围区域不考虑”成为当前的主流逻辑。

以占据“一线河景”资源的浐灞为例,其核心地段始终备受关注,从中国土地市场网发布的西安市第三批住宅出让地块详细清单中看,该板块近期有二十余宗近1500亩开发用地即将入市。

实际上,浐灞今年就曾有多个“开盘即摇号”楼盘,这种情况放眼整个西安亦不多见。

例如,龙湖今年3月份在浐灞摘地87.71亩,拿地不到3个月便在6月份以龙湖香醍砚熙台的案名入市销售,速度非常之快,并成为摇号项目。

此外,占据浐灞三角洲核心区位的自然界河山亦是摇号项目之一,该项目负责人表示:“项目作为精品住宅项目,无论是定位还是后来的摇号,自身打磨是一方面,与浐灞的独有资源,例如三大公园、一线河景等宜居属性也是相辅相成的。”

下一轮西安板块“风口”

“西安当前楼市活跃的背后,还是说明城市基本面非常坚韧,作为西北最强的单核城市,对周边的吸附力仍非常强。”上述观察人士表示。

另外,西安当前产品精品化打造上要落后于同体量城市,这也意味着西安还有很大的市场空间。

上述观察人士分析道,目前房价普涨的时代过去了,购房者对人居住宅的逻辑与判断大多求精不求多,只求优质资产。“改善换房,140平方米户型、300万预算”基本是热门词频,西安频频摇号的楼盘亦普遍满足这一需求。

“改善”需求催化下,一个有趣的现象是,“4.0时代住宅”这一概念在西安遍地开花。

从1.0时代的筒子楼,到2.0时代的集资房、3.0时代的商品房,再到住宅4.0时代,“迭代”的是生活回归到对大自然的渴望,普遍追求大露台、实景园林等,简称“空中花园”。

但此时又出现一个问题,第四代住宅,不仅是盖好一座楼,更多的是需要良好的城市界面、生态环境共同托底,所谓“依河傍水,绿树环绕”为佳,但西安地处西北,有此环境的板块掰掰指头都能算清,无非是灞河、浐河、渭河这几条河景沿线!

且浐河、灞河片区贴近主城区,在“回归主城”风向下更受关注,不管是从交通、生态还是产业布局来看更受青睐。

这也带来不同区域价值有所分化。以浐灞为例,作为目前西安城区面貌数一数二的区域,拥有浐河、灞河沿线丰富的生态资源,搭配世博园等绿地公园,在城北独此一份,因此浐灞得以在楼市调整期始终保持稳定并不断跃迁,也是西安改善型住宅的热门地点。

但随着浐河、灞河沿线开发逐渐走向后半段,相关医院、学校等配套亦纷纷“抢滩”,通用环球浐灞中心医院在建,西交大、西北大、陕师大等教育集团入驻,浐灞印象城等商业综合体陆续投运......

地区短板不断补齐下,供应也将越来越稀缺,“现代主城滨河生活”价值或将进一步提升。

在2023金融街论坛年会上,央行行长则给出进一步结论,“经过20多年长周期繁荣,房地产市场正在进行重大转型并寻找新的均衡点。”

而这一追求改善、人居、生态的“西安平衡点”,且看花落谁家。

编辑:武爽

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