刘水:房企偿债能力仍下行,须加强“逆向混改”增信心

本文来源于:中新经纬 2023/06/01

近期,我们通过分析沪深上市房企2023年一季度财务数据发现,周期内,尽管疫情后房企竣工交付加快,但行业整体融资环境未出现明显改善,且房企利润规模持续下降,净利润率创下近年新低。

作者 刘水 中指研究院企业研究总监

近期,我们通过分析沪深上市房企2023年一季度财务数据发现,周期内,尽管疫情后房企竣工交付加快,但行业整体融资环境未出现明显改善,且房企利润规模持续下降,净利润率创下近年新低。

同时,房企整体负债水平仍表现出上升态势,房企融资规模继续下降,短期偿债能力在减弱。

我们建议房地产公司未来仍需立足自身,加大销售回款力度,保持融资渠道畅通,调整债务规模及结构,以保证下半年公司负债水平的稳定适度。而在政策层面,应进一步加大行业支持力度,推进民营、国有企业之间进行多赢效应的“混改”。

营收利润:营收止跌,净利润率创下新低

从经营业绩来看,2023年一季度,沪深上市房企营业收入均值为47.6亿元,同比微增1.3%。全国整体预期仍偏弱,市场复苏表现分化,受市场的弱复苏带动,叠加2022年低基数影响,2023年一季度沪深房企营业收入表现为正增长。

图1:沪深上市房地产公司2019-2023年一季度营业收入均值及增长率

受房地产竣工结转放缓、过去几年企业销售额增长不利、各类成本居高不下等因素影响,2023年一季度房企净利润规模处于持续下跌趋势。沪深上市房地产公司一季度净利润均值为1.79亿元,较2022年同期下降19.0%。

图2:沪深上市房地产公司2019-2023年一季度净利润均值及增长率

同期,沪深上市房地产公司净利润率均值较2022年明显下降,连续四年维持在个位数。部分房企营业成本增大,净利润下降明显,导致了净利润率的明显下降。

沪深上市房地产公司净利润率均值为2.6%,同比下降1.7个百分点,净利润率创下近几年新低。

图3:沪深上市房地产公司2019-2023年一季度净利润率均值

负债水平上升,短期偿债能力减弱

从负债水平来看,2023年一季度,沪深上市房地产公司净负债率均值为61.1%,较2022年同期上升0.6个百分点,剔除预售款项后的资产负债率为79.6%,同比上升4.5个百分点,负债率水平再出现提升。

此外,沪深上市房地产公司的房企短期偿债能力继续减弱。房企现金短债比均值较上年同期下降0.2至1.35,房企现金及其等价物同比减少5.6%,剔除存货后的速动比率均值较上年同期下降0.02至0.51。

图4:沪深上市房地产公司2019-2023年一季度负债率均值

运营效率提升,房企融资规模下降

2023年以来,沪深上市房企拿地力度持续减弱,但没有了疫情影响,房企竣工结转明显加快。这成为一个难得的好消息:一季度,沪深上市房地产公司存货周转率均值为0.07,较2022年同期上升0.02;总资产周转率为0.04,较2022年上升0.01。

房企融资规模仍持续下降。2023年前4月,房地产开发企业到位资金为45155亿元,同比下降6.4%。除定金及预收款,个人按揭贷款略有增长外,国内贷款、利用外资、自筹资金均大幅下跌。

非银行类融资方面,截至5月29日,本月房企信用债共发行22笔,发行金额207.9亿元,同比下降53.4%、环比下降49.1%,幅度非常明显。2023年前5月,房企信用债发行金额、海外债发行金额、ABS发行金额同比均显现下降。

推进民营房企“逆向混改”

针对当前依然严峻的市场形势,我们认为针对房企端的支持还要再加力:

其一,要加大房企融资支持,进一步推动“三支箭”等支持房企融资措施的扎实落地。

其二,建议进一步优化调整“三线四档”参数设置和房地产贷款集中度管理,提高金融手段调控精准度。

其三,推进民营房企“逆向混改”。即采用股权转让、增资扩股等方式,民企房企引入国企战略投资入股。双方在资源互补的前提下合作,有利于实现产业协同、优势互补。

对于民营房企来说,“逆向混改”引入了国企战略投资入股,能增强民营房企信用,提高融资能力,也可进一步获得产业资源。对于国企而言,一方面入股民企,提高其融资能力意味着防范化解了民营房企暴雷风险,同时一些优质民企在当前市场股价较低,若能在民营企业恢复正常经营后退出,也能实现国有资产的保值增值。

民企“逆向混改”引入国资,被注入的不仅有资金,还有国企信用,即表明政府在用实际行动支持行业发展,由此才能进一步有效提振行业信心。(中新经纬APP)

编辑:王明

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