头部物企发起“毛利率之辩” 万物云董事长朱保全:不追高毛利,保持“长坡薄雪”

本文来源于:每日经济新闻 2022/11/28

虽然房地产市场交易量在萎缩,但物业公司在逐步摆脱母公司、兄弟公司依赖的同时,市场外拓力度也在日益加强,物业服务的边界也在不断拓宽。

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

过去一年,万科集团合伙人、万物云董事长朱保全被资本市场问及最多的话题是行业毛利率。同时,在上市之时,万物云的低毛利率也是外界最为关注的话题之一。

在忙完万物云上市后,朱保全马不停蹄找到了中海物业、绿城服务、长城物业三家跟万物云一样对毛利率认知相对保守的公司。“我问了三家公司八个问题,这里面涉及如何看待行业形象,如何看待包干制、酬金制;如何看待社区增值服务、如何看待公共资源收益,如何看待行业毛利率。我们也发现一些非常相近的共同观点,大家对毛利率的认知都相对的保守,并没有说要去追求一个高毛利而认可这是一个长坡薄雪的行业。”

11月22日,长城物业集团股份有限公司董事长陈耀忠、绿城服务董事会主席杨掌法、万物云董事长朱保全、中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥代表四大品牌物企联合签署《住宅物业服务倡议书》(以下简称《倡议书》),意在明确行业的产业定位、市场主体与责任等,让公众了解物业管理服务的价值与意义。

《住宅物业服务倡议书》签署现场 图片来源:受访企业提供

从“长坡厚雪”到“长坡薄雪”

朱保全对《每日经济新闻》等媒体表示,企业毛利率和行业毛利率是不同的概念,一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主支付物业管理费时公司收取的服务酬金,而物业管理费是用于不动产的养护。物业公司要回归物业服务的本源,踏踏实实做好“物”的打理,莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼。

如何看待、正视物业行业和物业公司的毛利率,也是当中一个重要部分。克而瑞数据显示,2022年上半年,上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%;在细分业务中,社区增值服务毛利率较高,均值达42.4%。对比之下,除了长城物业未上市外,万物云、绿城服务、中海物业的毛利率基本都在17%-19%之间,低于同行。

虽然身份是万物云董事长,但朱保全称这次他代表的是万科物业,也就是住宅物业。他调研后发现,绿城服务、长城物业、保利物业、中海物业这几家公司在毛利率上都持“保守、传统”态度,并不追求过高的毛利率,而是恪守本业,注重口碑和现金流,追求合理的毛利率水平,保持“长坡薄雪”,而万科物业也是这样的选择。

与“长坡薄雪”对应的是“长坡厚雪”,这一概念来自巴菲特的一句话,“人生就像滚雪球,最重要之事是发现厚雪(Wet Snow)和长长的山坡”。“厚雪”指的是企业要有足够强的盈利能力,而“长坡”指的是公司所处的赛道要有足够大的天花板,可以支撑企业长期增长。

朱保全形容物业行业就是一个滚雪球的行业,每年都是站在前一年的基础上继续增长,凡是滚雪球行业至少是15倍市盈率;其次物业又能形成连锁,项目可以全国复制,这又是一个市盈率加成。

“但是这里的本质是你有没有一个好的口碑可以复制,可以有好的现金流,只要能确保这一点,我觉得这个行业本身没有那些花里胡哨的故事。”换言之,他认为住宅物业不应该追求高毛利率,而应该将关注点放在现金流和服务口碑。

当然,他也提出社区增值服务是企业、个人的选择,A公司可以有A公司的选择,B公司可以有B公司的选择,但是作为行业最重要的是要明白这个行业到底在做什么,如何能够让社区公共收益真正体现到对不动产的维护上,用现金分红的方式只是博取短期业主掌声和眼球,对于整个行业的发展是破坏性的。

杨鸥也在《倡议书》签署现场表示,物业行业是一个劳动密集型的服务行业,没有太高的门槛,也不存在着垄断的资源。在这样的行业里面,毛利率太高不太合适。物业上市几年时间,高估值时大家都偷着乐根本不会想问题,现在跌下来了反而让大家更加清晰,会去分析、去思考行业到底有没有变。

增值服务要与能力、需求匹配

物业公司和物业行业的毛利率之所以高,绝大多数都是受增值服务的影响,单看增值服务的毛利率过去最高可以达到90%以上,如今社区增值服务毛利率仍能达到30%-60%。

“物业管理行业不要被社区增值服务的高毛利蒙蔽自己的眼睛。”在朱保全看来,经常看到60%以上毛利率的社区增值服务,但很少看到超过5亿元规模的社区增值服务。卖米、卖菜、卖理财,物业服务企业以为自己是平台,但实则未能验证。

以杨掌法在绿城服务的观察,大部分业主的需求他们是没有能力去提供的,并且业主也不愿意通过物业的渠道享受这些服务。“关于增值服务,我们更多是业主广泛需求且我们也有能力、有优势能够做到的。另外就是整合资源,让有专业能力的社会力量去为业主进行服务。物业服务企业要聚焦做力所能及的事情、匹配的事情,跟业主的需求相匹配的事情。”

朱保全也认为,物业服务企业不适合做平台流量业务。首先是客户基数不够大,其次是链接不高频,三是只有线下链接没有数据验证。如果把物业服务定义为平台流量,更注重规模,最终往往会被物业服务业务本身的现金流所影响。“真正的问题是物业服务企业是否摒弃掉社区增值服务的诱惑,而花功夫来构建全新的服务不动产的能力。”

虽然房地产市场交易量在萎缩,但物业公司在逐步摆脱母公司、兄弟公司依赖的同时,市场外拓力度也在日益加强,物业服务的边界也在不断拓宽。

杨鸥指出,现在物业这个行业,虽然中海物业等几家算头部企业,但是市场份额还是比较小,所谓的垄断竞争或者寡头垄断的市场还没有形成。“有当地的特色企业竞争,随着往后走,不排除会形成集中效应,对于我们头部企业来说有一些机会,就算是兄弟公司的交工量有所减少,但是我们的市场发展还是不受影响的。”

“物业行业市场是在增长的,原本没有引入第三方服务公司的很多行业,现在正在打开大门引入第三方服务公司。所以,这种趋势对于这个行业来说,它就是一个增量市场,不能简单的看开发商的增量,开发商增量的时代已经过去了,现在是一个新的打开服务之门的一条路。”朱保全补充道。

编辑:王亚冉

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