谢杨春:深圳三轮土拍热度下降,“刚需地块”难留房企?

本文来源于:中新经纬 谢杨春 吴嘉茗 2022/09/30

成功出让6宗,流拍1宗地块

深圳第三轮土拍正式收官。本次集中供地延续了一直以来较低的供地规模,推出7宗含宅用地,成功出让6宗,流拍1宗地块。6宗地块总建筑面积为111.1万平方米,成交总金额106.4亿元,由于本次供应地块的刚需属性较强,平均楼面价为9577元/平方米,整体溢价率下降至3.94%,这也是深圳集中供地以来平均楼面价首次跌破万元。

第三轮供地以刚需为主,土拍热度显著下滑

深圳第三轮出让的7宗含宅用地,总规划建筑面积达到122.1万平方米,整体供应量仍处较低水平。且推出的7宗地块意在满足刚需群体需求,主要分布于龙华、光明和坪山相对偏远的区位,安居型商品房占比较高。

2022年前两轮集中供地中,深圳土地市场“一枝独秀”,热度较高。这主要一方面源于深圳宅地供应持续稀缺,另一方面与前两轮土拍推出的多为热点地块有关,如前海、龙华等区域地块,且溢价率较高。

深圳作为2022年土地市场热度最高的城市,首轮集中供地以所有地块触及最高限价、整体溢价率高达15%的热度成交,第二轮土地出让则由于供应地块增多,土地市场热度稍有回落,第三轮土拍热度则显现进一步下滑,有1宗地块流拍,其余6宗成交地块整体溢价率为3.94%,较第二轮下降5.39个百分点。

底价成交成为深圳第三轮土拍的“底色”。主因是由于本轮地块的刚需属性较强,留给房企盈利的空间并不高。

深圳地铁包揽3宗地块,华润、招商各揽一子

由于本轮出让地块总数较少,最终仅有6宗地块成交,拿地房企也相对简单:深圳地铁包揽3宗地块,拿地总金额为60.4亿元,总建筑面积为83.2万平方米,金额和建筑面积均占本次土拍成交的一半以上。华润、招商则各拿下宝安、龙华的纯住宅用地,华润拿地金额达到27.5亿元,总建筑面积为13万平方米,仅次于深圳地铁;招商底价竞得龙华区纯宅地,总价为15.03亿元,总建筑面积为9.5万平方米。

本次深圳土拍中,拿地房企均为国企、央企,以及城投类平台公司,与前两轮拿地房企类型保持一致,民营房企未现身。

整体来看,深圳第三轮土拍以刚需型地块为主、市场热度较前两轮有明显下滑,可见,在当前的市场情况下,即便在一线城市,也需要优质地块和充足的利润空间才能刺激房企积极参拍,否则无论前期土拍如何高热,房企的积极性都会明显下降。

作为一线城市,房地产市场的基本面依然要高于其他二三线城市,对大部分房企而言,一线城市的土拍属于优先级。遇到一线城市土拍与其他城市发生“撞车”情况,房企会优先考虑前者。因此,一线城市土拍市场的热度常与推出地块的质量相关,只要一线城市推出优质地块,市场热度的复苏将会立竿见影。

编辑:黄宁

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