深圳第三批次供地:深铁独揽3宗,房地产回归公共服务属性

本文来源于:蓝鲸 2022/09/29

李宇嘉总结道,深圳土地的公共属性越来越强,这是从高位回归理性,也是房地产回归公共服务属性,与区域开发、轨道开发协同发展的表现,更是地产和实体经济良性循环的表现。

9月28日下午,深圳市三批次集中供地7宗地块集中出让,6宗成功出让,1宗流拍,总土地出让金为106.38亿元,成交楼面均价11062元/平方米,平均溢价率为5%,为三个批次最低。

从地块数量和区位看,三批次供地不及前两轮,推出的7宗地块均不在主城区,其中坪山3宗,龙华2宗,宝安及光明各1宗,总土地面积49.51万平方米,总建筑面积122.1万平方米。

从参与企业类型看,深圳市规划和自然资源局在出让结束后发文称,本批次有多家民企参与竞买,占比达27%,民企参与竞买的意愿较强烈。不过,从最终结果看,最终仅信城一家民企有所斩获,其余竞得企业均为本地央国企。

图源:中指研究院

拿地超60亿元

深铁包揽坪山3宗地

成功出让的6宗地块,3宗由深铁竞得,华润、招商蛇口及信城各竞得1宗地;底价成交4宗,2宗触及中止价。

本轮土拍限价最高的地块是龙华区福城街道A922-0823地块,毛坯商品房限价不高于5.36万元/平方米,该地块由招商蛇口竞得。

龙华区福城街道A922-0824地块是本轮热度最高的地块,吸引了9家企业参与竞拍,最终由深圳市坂腾发展有限公司以触顶价3.47亿元+自持15600平方米租赁保障住房竞得。该公司为东方资产和信城不动产集团控股公司。

中指研究院分析称,上述高热度地块所处福城规划利好较多,有较大的增值空间,且地块周边教育、商业、医疗配套及公园设施等完善。

作为此次收获地块最多的企业,深铁将坪山区3宗地块全部纳入囊中,均以底价成交,包括坑梓街道2宗地块及石井街道1宗地块,总拿地金额为60.38亿元。

其中,石井街道G13305-0046号地块为今年二批次流拍地块,此次挂牌起始价为11亿元,较二批次时的11.19亿元调低了1900万元,初始建设的公共住房面积也均有不同程度下调,毛坯商品房最高限价则与二批次时持平。

深铁此次拿地增加与地块特质相关,出让文件显示,坑梓街道2宗地块竞买申请人须具有国内(不含港澳台地区)地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉还指出,热点城市地铁进入大规模开发阶段,房地产给地铁建设输血,已经成为地铁开发的主要支撑;并且国企或政府平台中,地铁的实力相对雄厚,生地拿下,地铁开通后卖房子,溢价比较高。

此外,华润以触顶价27.5亿元拿下宝安区福海街道地块。

光明区马田街道的A629-1340号地块则因无人报名流拍。该宗地块挂牌起始价为15.62亿元,挂牌楼面价约为1.42万元/平方米,毛坯商品房限价4.72万元/平方米。

深圳市规划和自然资源局称,光明区挂牌宗地有多家企业参加推介、积极咨询,并表现出了参与意愿,但因区位条件尚待进一步培育等客观因素未能成交。

新增公共住房39.05万平方米

房地产回归服务属性

从出让地块整体特点与出让规则看,深圳土地的公共性越来越强。

地块分布区域及商品房限价方面,此次核心区并无土地出让,商品房限价2.81万/平方米起,最高限价5.36万/平方米。中指研究院深圳分院研究总监童晓玲总结道,“本批推出用地主要集中在深圳非中心区域核心地段,整体定价不高,主要面向刚需和保障群体。”

从供地规则看,深圳沿用了“三限双竞+摇号”的规则及“90/70”政策,继续满足人才及新市民住房需求,纠偏当前大户型商品房供应较多的问题,匹配满足刚性需求。

此外,与前两批次供地相比,初始建设的公共住房类型除了保障性租赁住房、公共租赁住房外,还增加了安居型商品房。

例如,龙华区A922-0824宗地整宗地建设安居型商品房,该宗地毛坯房限价2.81万/平方米,成交楼面价则为6366元/平方米;坪山区坑梓街道两宗地块初始建设的安居型商品房建筑面积分别为20.496万平方米、10.166万平方米,安居房售价均为1.85万元/平方米,为商品房价格的52.4%,相当于打了五折。

据深圳市规划和自然资源局数据,本批次居住用地建成后,可实现供给公共住房建筑面积约39.05万平方米,其中安居型商品房约34.3万平方米、保障性租赁住房约2.73万平方米、公共租赁住房约2.02万平方米。

童晓玲认为,深圳此次供地体现了有序扩大租赁住房供给,贯彻加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障政策精神。

李宇嘉总结道,深圳土地的公共属性越来越强,这是从高位回归理性,也是房地产回归公共服务属性,与区域开发、轨道开发协同发展的表现,更是地产和实体经济良性循环的表现。

编辑:王亚冉

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