广东省公寓管理协会会长刘昕:长租公寓“二房东”模式没有未来

本文来源于:时代周报 2022/08/25

长租公寓行业的特点是规模不经济,也就是它的规模和效益实际是成反比的

住房租赁市场,在规范发展的道路上稳步前行。

3月5日发布的《政府工作报告》指出,要坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。话音刚落,多个省积极响应政策,湖南省、郑州市、深圳市等出台租赁住房用地政策,鼓励租房市场发展渐成大潮。

作为租房市场的重要板块,长租公寓行业亦在摸索更成熟的发展模式。在经历了规模快速扩张阶段后,长租公寓企业主动按下缓冲键,开启自我迭代之路。

今年6月,YOU+国际青年社区(下称“优家公寓”)北京苏州桥店因为经营困难,最终选择撤出,引起多家媒体关注报道。

这家长租公寓先行者,为何主动“断舍离”?过往发展模式为行业带来哪些反思?未来长租公寓市场将如何发展?

近日,带着上述问题,时代周报记者在广州越秀区优家公寓五羊邨店,专访了广东省公寓管理协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕。

“关了之后,起码能及时止损。”刘昕说,公司准备战略上撤出北京市场,之后加大华东和华南地区的布局力度,比如无锡、绍兴、佛山和东莞等地。

为何闭店,并不是这次访谈的重点。刘昕说,自己更想通过苏州桥店这件事,反思当下备受争议的“二房东”模式。

“二房东”是指长租公寓企业先从原房东手里租下整套房子,然后再整体或分房转租给他人,从中赚取租金差。看似“躺赢”的盈利模式,在实际运营过程中却受到拿房成本、空置率、装修成本等多重因素牵制。

“拿房成本一旦超过50%盈利就很难了,而且长租公寓一般合约快到期,原房东就会涨价,但我管理的房源不见得能涨价,尤其疫情影响下房租是往下掉的。”刘昕告诉记者,一旦拿房成本被拉高,出于利润考虑,长租公寓企业就只能在装修成本上做文章,直接结果就是产品品质下降。

在长租公寓的成本构成中,除了占大头的拿房成本,空置成本同样不容忽视。“收房后无论房子是否租出,‘二房东’都要按期向房东支付租金。一旦门店空置率增加,很容易就把利润拉下来。”刘昕表示,今年疫情影响下,有些门店出租率只有60-70%,远低于80%~85%的行业生存线。

在刘昕看来,“二房东”模式下,长租公寓企业和原房东之间的关系就像是长工和雇主,即便收成不好,也得紧着雇主家给。这对长租公寓企业来说,肯定不是一个长治久安的好模式。

业内对“二房东”模式的讨论也从未间断。万科董事会主席郁亮曾在业绩会上坦言:“‘二房东’模式让万科付出了很大的代价,如果没有城中村‘二房东’业务,万科的长租公寓业务早就可以赚钱了。”

如何摆脱“二房东”模式的桎梏,成为包括优家公寓在内的长租公寓品牌几乎都会思考的事情。

刘昕告诉记者,最近两年,公司新开的门店基本都采用合作制。具体路径就是房东出房子,公司出装修款,然后收到钱先还装修款,完了之后双方分成。或者是房东出房子,公司用装修款抵投资额,然后公司占一定股份,跟资产一起升值。

从“打工人”变“合伙人”,在刘昕看来,“合作制”能够实现长租企业、房东、租房三方共赢,也是租赁行业未来一个发展方向。

“打工”变“合伙”

时代周报:苏州桥店带给优家哪些反思?

刘昕:主要还是对“二房东”模式的思考。我常在行业举一个例子,过去好多年长租公寓干的其实是劳工的活,租了个地,每年按时给雇主交粮食。遇上丰收年,交完粮食我自己还有盈余。年景不好我就得勒紧裤腰带,紧着雇主家给。

但这里有一个问题值得深思,到底是长工养活雇主,还是雇主养活长工?“二房东”逻辑就是这么个逻辑,过去好多年长租公寓企业天天起早贪黑,为的不还是给房东交租。所以这次疫情之后,我们提出要跟房东合作,因为你的地不好租了,资产现在大量出来,我们有选择权和话语权了。

时代周报:这个想法是什么时候开始萌生的?

刘昕:自如开始想做“增益租”的时候,我们就觉得那个方向是对的,房东能够多赚钱,租赁企业减轻了经营压力,对租客来说房屋品质也有提升,这是一个共赢制,也是租赁行业未来一个发展方向。

注:“增益租”模式即由业主支付装修费用,长租公司与业主一起根据市场情况等因素商定估值。房子租出去后,如果市场预期走低,会给业主提供8成左右的保底收益。市场情况向好,年底会向业主进行收益分成。即使房源没有出租,上述保底收益仍会支付给房东。而公司则以实际租金与房东分成,不再占有之间的差价。

时代周报:目前优家哪些门店采用了合作制?

刘昕:公司最近两年新开的门店基本都采用合作制。比如广州市天河区的人才公寓,就是天河区政府委托给我们,他们负责投资,我们负责管理,每间房收取一定的管理费。后面包括佛山、无锡、绍兴这些项目,基本也都是合作制,政府、国资或者房东出物业,公司出装修款,收回钱先还一部分装修,然后就分账制。

时代周报:好谈吗?

刘昕:还好,因为房东也不傻,第一房子现在不好租,第二他还是希望找一些有品牌知名度、有运营能力的公司,让他自己的资产快速增值。

时代周报:从包租模式转变到合作制,对于公司整体利润提升明显吗?

刘昕:肯定有提升,但因为可对比口径不一样,所以目前没有一个量化的数据出来。

合作制模式最大的好处是控制风险,因为“二房东”模式的窘境是让房东和租客以为你很赚钱,但到底转不赚钱只有我们自己知道。所以现在变成合作制,变成轻资产就好办了,我只干运营的活,服务一年拿一年钱,至少风险系数变小了,对企业来说也是一个长治久安的好方法。

出租率超过85%才有利润

时代周报:除了苏州桥店,还有其他关店计划吗?

刘昕:陆陆续续会有几个小店。公司准备战略上撤出北京市场,之后加大华东和华南地区的布局力度。华东这边主要是无锡和绍兴,华南这边主要是广州、深圳、佛山和东莞。无锡项目估计明年上半年可以完成落地。

时代周报:为什么选择下沉到二线城市,一线城市的租赁需求不是更旺盛吗?

刘昕:主要还是合作模式的问题。一线城市竞争激烈,品牌差异化不好做。但当优家去到二线城市,品牌优势就体现出来了,这对公司谈合作条件各方面也有好处。第二,根据公司的深入调研和同行交流,这些二线城市的租赁需求并不比一线弱。

时代周报:出租率到多少,能保证企业的正常运转?

刘昕:行业生存线是80%~85%。因为最早我们做测算,出租率基本要去到85%以上企业才有些利润。

时代周报:之前某机构还算过一笔账,说长租公寓拿房成本占到整体收入的50%左右,装修摊销成本、人员成本和获客成本分别为16.7%、12.6%和4.5%。一个典型公寓运营公司的息税前利润率在10.2%左右,按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4-5年左右。

刘昕:这个是标准模板,但这个模板听下来就亏钱。

拿房成本一旦超过50%盈利就很难了,再加上门店空置率一多,很容易就把利润拉下来。另外很多模型是预测若干年之后房子会涨价,比如3000元月租的房子5年之后能租到3500元,但现实的情况,疫情影响下房租是往下掉的,等于原来所谓的财务模型都不成立了。

时代周报:听下来,长租公寓规模越大,经营风险越高?

刘昕:是的。长租公寓行业的特点是规模不经济,也就是它的规模和效益实际是成反比的。

过往有许多长租公寓品牌一味追求规模,使得空置率较高,最终导致运营成本增加和亏损幅度扩大。后面业内也逐渐意识到这个问题,近几年包括优家在内的长租企业都在陆续关掉一些亏损严重的门店,及时调整布局策略。

编辑:王亚冉

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