李宇嘉:从地方版纾困基金看楼市政策的动向

本文来源于:21世纪经济报道 2022/08/10

7月底中央政治局会议明确压实地方政府责任,“保交楼、稳民生”,各地纾困行业也进入新阶段。

李宇嘉(广东省城规院住房政策研究中心首席研究员)

刚刚过去的7月份,商品房销售回升的态势受阻,30个大中城市商品房成交面积同比降幅较6月的7.23%扩大至33%,环比6月份下降29.3%,其中一二三线城市环比分别下降17.5%、25.8%和20.7%。商品房市场触底不及预期,进一步加大了开发商资金链紧张的态势。7月底中央政治局会议明确压实地方政府责任,“保交楼、稳民生”,各地纾困行业也进入新阶段。

8月5日,河南当地媒体报道,郑州市政府办日前印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》(以下简称方案),主要用于缓解房地产项目停工、停按揭月供带来的社会问题和金融风险,提振市场信心,这也是全国首个落地的地方性房地产纾困基金。方案对房地产纾困基金的规模、投向、运作方式以及具体实施举措做出明确要求。

方案显示,郑州市房地产纾困基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则,由中心城市基金下设立纾困专项基金,规模暂定100亿元,采用“母子基金”方式运作,原则上纾困专项基金出资比例不高于30%,项目所在区国有投融资公司应参与子基金组建,各主体出资比例由各方协商确定。也就是说,政府牵头成立,引导社会资金,共同参与地产纾困。

笔者认为,政府主导成立的专项基金,只是个“引子资金”,能以信用背书带动社会资金进入,解决项目短期流动性困难,推进复工复产和销售。有了销售回款,纾困基金就能成功退出,并能继续投到下一个项目,达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应。由此,不是任何一个项目都能获得纾困基金的注入,只有能运转起来的项目才符合资金注入的标准。

方案也明确显示,该基金只针对未来销售收入能覆盖投资的项目。为此,子基金要聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估,以确保纾困基金注资的原则。进一步讲,即便是市区两级国有投融资公司等先期注入基金,也须以市场化、法治化方式参与盘活。

显然,郑州的做法坚持底线,即救项目、不救企业,救业主、不救项目,杜绝道德风险,倒逼风险处置进入到阵痛期,对资金不能平衡的,须追踪和追回前期流出的资金,让违规者受到惩罚,而非对任何停工烂尾项目都一味地救助。由此,法治化、市场化是政府对楼市的基本姿态。近期东莞、长沙等出台的预售资金监管新规,也并非是纾困企业资金链,而是让监管更规范。

8月2日,东莞市住建局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知(征求意见稿)》,对监管部门、银行、开发商在预售资金监管上的责任规定得较为详细。对住建部门来讲,在审核开发商提取预售资金的申请时,要现场核实是否已到形象进度,是否存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为,给出审核是否通过的意见。对银行来讲,主要是加强资金是否真正用于工程建设和交付的监管方面,最显著的规定是,未经住建部门核实,不得擅自拨付,转移监管额度内资金的应负责追回资金,无法追回的承担相应赔偿责任。对开发商来讲,监管账户外收存资金,未按规定使用资金,出具虚假发票等套取预售资金的,整改、处罚或移送司法。从签署三方监管协议到公示,到小业主资金存入账户,再到明确监管额度、提取用途,三方责任,最后到违规处罚等,建立了闭环监管体系。

监管强化并不意味着趋严,从而导致开发商资金链紧张,而是正本清源,回归到本来应有的监管框架下。总的来说,该提取的一定不会强制截留,比如非重点监管资金、到了提取节点的资金,开发商均可以提取,这就能杜绝各方无序债权保护,预售资金被锁死,也能杜绝为了开发商其他项目交付而超额监管该项目资金,导致资金无法用于复工复产和竣工交付。

另外,不到提取节点的资金,重点监管资金用于工程款以外的支付,通过做大工程款额度、虚假发票违规套取等等,均不得提取。这样,就给开发商明确的预期,必须要加快工程进度,才能增加提取额度,必须要顺利交付才能提取最后一笔。预售资金监管回归本源,对遵守秩序的开发商来说是护身符,对总想套取预售资金的开发商来说是紧箍咒。

笔者认为,“保交楼、稳民生”上升为楼市新的主题,法治化、市场化的治理原则将更加深入。纾困基金发挥引子资金的作用,激活项目自救,而不是无原则的救助;预售资金监管回归本来面目,堵住了套取的漏洞。这些都是法治化、市场化的彰显。对过去违规操作的很多开发商来说,当下的资金链或许更加紧张了,各地在需求端的扶持政策有了新的变化。

8月1日,云南大理发布相关文件,明确支持开发商通过“共有产权”方式销售商品房,购房人可以先期购买不低于50%的产权,剩余产权继续由房企持有,由购房人租赁使用,再按双方合同约定购买剩余产权。这与不久前深圳市人才协会和房企推出的“青年人才共有房计划”完全一样,本质上就是去库存、促销的一种手段,与地方政府主导的共有产权住房没有任何关系。

笔者认为,尽管此类政策降低了购房门槛,但背后的风险不能忽视,比如,开发商拿走一半房款后跑路,导致项目烂尾;比如,开发商私下抵押一半产权,导致债权债务纠纷等等;房子出租是不是要房企同意;深圳案例中,房价上涨后业主可回购另一半产权,怎么判断房价上涨?当然,若当地政府出台进一步的实施细则,把涉及到的风险点、不确定性都能考虑到,切实保护购房者的权益,这类交易也并非不可以。毕竟,这给愿意接受这种模式的低收入人群提供一个选择。

编辑:王健文

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