市相丨北京新房画像:交易回温 经营贷卷土重来

本文来源于:财经网 2022/08/03

警惕经营贷风险

伴随着楼市重启,疫情期间积压的购房需求正逐步释放。近期,“首开售罄”、“热销”等字眼又开始频现北京新房市场。

据销冠100发布数据显示,刚刚过去的7月,北京新房成交量为3688套,为截至目前今年月度网签量最高的月份。

但值得注意的是,在北京新房市场触底回升过程中,豪宅与普宅的销售效果呈现明显反差。此外,经营贷乱象再次潜入楼市,而这无疑会增加市场风险。

带客成交回暖 未达同期水平

北京新房市场这轮回暖情绪起步于6月。

贝壳一位中介人员家明(化名)将这轮回暖归结于LPR的下调,进而带动购房需求的释放。5月20日,据央行公布,2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)5年期以上LPR为4.45%,较4月而言,下降15个基点。在此之后的6月、7月,5年期以上LPR一直保持在4.45%的低水平。

“北京的房价高,即使是这点利率的调整,也能差不少钱。”家明从事北京房产经纪行业12年,对北京的新房市场颇为了解。据其称,北京的政策一向偏紧,在2017年时达到一个高峰期,此后市场没有明显松动迹象。“其他城市可能对LPR下调没有明显的感觉,但是在北京,这就是一项大的政策调整了。”

家明称,6月北京疫情缓解之后,北京新房市场开始回暖。其所在门店,6月以后,新房部的经纪人重新忙碌起来,两人搭配一组,几乎可以带客户看全北京的全部楼盘。

家明表示,他和搭档每个月带客量约30组,周六、周日几乎从早到晚都在看盘路上。而他熟悉的经纪人大约每人每月也能够成交2-3套新房。

数据层面也在一定程度上佐证了家明的说法。据销冠100发布数据显示,6月,北京新房成交3636套,环比增长28.7%;成交金额314.37亿元,环比上涨72.86%。这是继前5个月低迷的市场之后创下的月度新高;7月新房成交数据则再次打破6月的记录,创下今年新高。

但值得注意的是,这些数据依旧尚并未达到去年水平。据中指院数据,2022年1-7月,北京市商品住宅(不含保障房)成交408.91万㎡,同比下降32.8%。

对此,合硕首席机构分析师郭毅认为,成交量之所以没有达到去年的水平,是多方面原因造成的。从供应端来讲,今年5月时,没有太多新项目上市,更没有购房者对其价值认知比较趋同的一些热点项目出现,基本上这些项目都被推迟到六月开盘,在数据层面表现出来就是成交量欠佳。

从需求端来看,和去年相比,经济出现了新的筑底,消费者基于自身收入状况和对未来的预期,没有很乐观,自然就造成需求的减少,成交量也就降低了。

值得一提的是,近期烂尾事件以及开发商信用问题也加剧了购房者对于买新房的担忧。为进一步给予市场信心,不少项目选择提前交付。公开资料显示,北京城房·珑熙庄园、北京悦欣汇、中骏·云景台等项目均实现了提前交付。但这一举措能否彻底提振市场信心,仍待时间验证。

新房价格倒挂 豪宅率先领跑

在新房市场的筑底回暖过程中,不同产品之间正逐渐分化,具体表现为豪宅领跑、刚需住宅成交量大幅回落。

销冠100报告指出,进入6月后,成交榜几乎都是豪宅的天下。在成交top10中,除了中海汇智里为刚需项目外,其余全部为单价8万+以上的豪宅项目;扩大到成交top30来看,单价6万元/平方米以下项目只有6个,呈现出房子越贵卖得越好的特点。

而将时间轴拉长来看,豪宅仍然占据增长的主导地位。中指院数据显示,从产品结构来看,2022年1-7月,套总价1000万元以上成交5237套,同比增长2.5%,占总成交套数20.6%,较去年同期提高7.5个百分点;7月,套总价1000万元以上成交1079套,略高于去年同期,占总成交套数28.0%,较去年同期提高11.5个百分点。

与此同时,上述报告指出,1-7月,北京普通住宅共计成交21308套,同比去年减少了1万多套。

对此,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析认为豪宅与普宅出现反差,是基于经济环境影响,对刚需置业群体的影响更加明显,购房者观望情绪更重,需求释放动力不足,而较高总价段产品的改善型群体入市积极性相对较好,同时北京改善型需求相对旺盛,因而改善型产品体现出一定韧性。

合硕机构首席分析师郭毅则认为,北京的新房其实一直处于二八分化状态,只有20%的项目性价比高,指导价格限定比较严格,和周边二手房相比价格倒挂,这样的项目销售会比较好。

具体到豪宅项目来说,豪宅比周边二手房价格倒挂,其中的价值信号是非常清晰的,增值空间也是锚定的。此外,经济前景越是不太乐观的时候,财富人群反而会把自己的资金沉淀到一些优质的资产上,这些豪宅项目处于北京核心内层,区位具备稀缺性,所以自然会卖得更好一些。

近期入市的新盘土地大多为去年三批次以及今年首轮供地以较低溢价摘得,因而在开盘定价上相对更有优惠空间。比如建发珺和府、晓风印月、桂语听澜、保利锦上二期均低于限价顶价开盘。因此,“价格倒挂”成为今年新房项目热销的大前提,即作为热门区域的稀缺新房,较周边二手房单价便宜千元甚至几万元。

而相比于普宅,豪宅项目价格倒挂,所带来的价值空间显然更大。例如,6月29日,位于北京丽泽区域的端礼著开盘销售额达49.54亿元,项目销售指导价为11.2万元/平方米,对比项目周边约14万元/平方米的次新豪宅华润昆仑域,价格倒挂近3万元/平方米。

只是,豪宅市场的火热并没有完全补充普宅市场的回落。中原地产首席分析师张大伟指出,从整个市场来看,北京楼市并不算活跃,目前仍旧处于一个相对平稳的状态。

而整体销售不畅的局面还正推高去化难度。销冠100数据显示,截至7月31日,北京新房的库存是831.94万平方米,大约是7.9万套,消化库存要18.8个月。如何实现快速去化,仍然是摆在开发商头上的一道难题。

经营贷卷土重来 违规风险加剧

值得警惕的是,伴随市场回温,经营贷再度现身楼市。

在绿城沁园项目时,财经网听到一位购房人在与售楼处工作人员交谈时,主动提及“可以做经营贷”、“利率才3.85%”等字眼。

绿城沁园售楼处

绿城沁园售楼处。财经网摄

随后,家明向财经网表示,目前的确可以通过中介机构联系第三方做经营贷。具体为在房子所在地找一个中介机构,他们帮忙联系第三方机构来做经营贷,向第三方机构交些手续费,“用首套房做抵押,注册一个公司,基本可贷出房本一半的金额,利率在3.85%-4.2%,并且可以循环贷款。”

对于这种方式手续费收取标准以及是否存有风险的质疑,家明仅称回应,“没有风险。北京很多买别墅的人都这么干,利率低好多呢。”不过,家明“提醒”到,“千万别告诉银行贷款是用来买房的。”

对此,北京市盈科律师事务所合伙人律师、民商诉讼法律事务部(二部)副主任许亮表示,经营贷是以中小企业主或个体商户为服务对象的融资产品,贷款用途必须用于生产经营活动。近年来,部分房产中介诱导、协助购房者包装材料、申请贷款,与银行从业者串通合谋,成为经营贷入楼市的推动力量之一。

经营贷入楼市对于普通购房贷款人来说风险较高。”许亮分析道,一方面,相较于房贷较长的贷款期限,经营贷通常为1-5年的短期贷款,同等贷款金额下用经营贷代替房贷将会增大个人的每月还款压力。经营贷到期后需还本继续提交贷款申请,在此过程中如果银行未审批通过,不继续放贷,购房贷款人将会面临断供风险;另一方面,经营贷扰乱房地产调控大局,容易引发局部房地产市场过热,也影响公众对房地产市场的预期。

许亮表示,若被银行发现客户将经营贷用于购房,根据相关规定,一旦发现经营贷这种违规操作,银行将会解除贷款合约,提前收贷,使得个人短期内面临巨大资金压力。如果无法归还,银行将会采取诉讼、拍卖抵押物等措施,甚至还可能会以骗取贷款罪的罪名追究贷款人刑事责任。

未来,这一管控将更加严厉。8月1日,北京银保监局召开2022年年中工作会议暨纪检工作会议。会议提出要严厉打击违法违规活动,坚决防止资本在金融领域无序扩张。并且提到,促进房地产市场平稳健康发展,支持满足首套和改善性住房融资需求,加大监管查处力度,持续提升违法违规成本。

这也在提醒消费者,警惕经营贷风险,防患于未然。

编辑:王亚静

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