大摩:美国楼市扛不住6%的按揭利率

本文来源于:华尔街见闻 卜淑情 2022/06/27

据房地美此前报告称,美国30年期按揭贷款利率上周环比上升55个基点,创下了自1987年以来的最大涨幅。

按揭利率飙升或将动摇美国整个楼市。

据房地美此前报告称,美国30年期按揭贷款利率上周环比上升55个基点,创下了自1987年以来的最大涨幅。在不到一年的时间里,按揭利率累计上升了超过300个基点。当前,部分房屋按揭利率超过6%。

贷款成本飙升至如此高的水平,给房屋销售造成巨大的下行压力。

据摩根士丹利分析师James Egan团队上周五发布的报告,如果在今年的余下日子,甚至是整个2023年,按揭利率维持在6%的水平,不仅仅是购房者吃不消,美国整个楼市都可能扛不住。

房屋销量大幅下降

一方面利率飙升严重蚕食消费者的购买力,而房价刚刚创下了历史新高,购房成本高企抑制了消费者的购房欲望。

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另一方面当前的成屋库存仍处于历史低位,加上锁定按揭贷款利率的买家创下历史最高水平,房屋供应持续受限。

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据摩根士丹利称,锁定按揭贷款利率的买家如果要出售当前的住房,要面临更高的借贷利率,因此不太可能愿意现在将房屋出手,从而限制了房屋供应和销量。

综合以上因素,美国消费者的购房欲望已经降至40年来的低点。

摩根士丹利预计,如果抵押贷款利率保持在6%左右,2022年美国房屋销量将同比下降12%。鉴于今年前5个月成屋销售同比下降了5%,这意味着今年后7个月的成屋销量将比2021年大幅下滑16%。

房屋开工率下降

由于按揭利率上升导致销量下滑,加上供应链问题持续存在,美国5月新屋开工下降14.4%,创下一年多以来的最低水平。如果按揭利率持续高企,房屋开工率势必会进一步走低。

房屋建筑商的信心正在被高利率打压。美国住宅建筑商信心指数已经从2020年11月的历史最高点累计下降了26%。

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值得一提的是,新屋库存积压将会放慢建房的速度。由于在建房屋数量回升至2004年的水平,5月新屋库存增加。截至5月底,市场上有44.4万套新屋。按照目前的销售速度,需要7.7个月的时间才能用完新屋供应。

摩根士丹利预计,今年下半年美国楼市开工率将继续下滑,2022年全年开工率将同比下降4%。考虑到今年前5个月的单套住宅开工量增长了3%,今年最后7个月的单套住宅开工量将比2021年下降9%。

房价上涨将陷入停滞

由于房屋库存仍然处于低位水平,抵押贷款承销标准维持坚挺,将对房价形成一定支撑。与此同时,美联储加速加息以及按揭利率上行导致需求恶化,又对房价形成下行压力。

然而,与需求恶化相比,库存紧张问题更加严重,因此美国房价将小幅上涨。

摩根士丹利将今年12月份的年度房价增值(HPA)预测从10%降至9%。具体来说,从2021年12月到2022年3月,HPA已经达到了6%。这意味着从今年4-12月份房价涨幅将有3个百分点。

如果整个2023年抵押贷款利率保持在6%或以上,销量将加速下滑,而房价上涨将陷入停滞。

不过,这种情况发生的可能性不大。根据摩根士丹利策略师估计,按揭利率可能在明年上半年出现下滑。因此,2023年全年,房屋销量下降将有所放缓,房价将在当前水平的基础上增长3%。

编辑:王健文

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