地产大事件|一周热点回顾(6.20-6.24)

本文来源于:财经网 王亚冉 2022/06/25

速览一周行业要闻

【企业】

出险房企继续出售资产回流现金

本周,部分房企仍在出售资产回流现金。中国奥园6月23日公告称,以1.05亿澳元出售澳大利亚两家附属公司权益,包括APGA公司49%股份以及另一家子公司100%股权,买方为澳大利亚公司Company B Trust。中国奥园预期,出售事项录得约2.46亿澳元的亏损。中谷物流6月20日宣布,其拟以不超29亿元收购上海赢湾兆业房地产有限公司100%股权,而上海赢湾的主要资产是上海佳兆业金融中心。此外,佳兆业近期接连退出3家旅游项目公司各51%股权,均由西部信托接盘。据媒体报道,该三家子公司为负责开发佳兆业大鹏下沙合营发展项目的项目公司,该项目包括佳兆业在深圳大鹏的金沙湾国际乐园,预计总投资300亿元。此外,6月20日佳兆业宣布吴建新辞任集团首席财务官,由罗婷婷继任该职。

看点:他救不如自救,与其苦苦等待白衣骑士,不如进行自我盘活。随着出险房企不断处置资产回笼资金,解决各自债务危机仍不是没有希望。

房企众生相:有人得以喘息 有人再现危机

本周,部分房企债务得以成功展期。其中包括龙光控股7.73亿元ABS“荣耀13A”展期方案获持有人必要同意,龙光计划在方案获批的下一个交易日先行支付5%本金和应计利息,并于7月23日再支付5%本金,剩余部分将从原到期日后的第10个月起每月等额分期偿还。奥园集团“21奥园债”付息方案已明确,该利息将在2022年7月2日开始一年时间内分4次支付。而部分房企则再现债务危机。富力地产子公司怡略公司拟对10笔美元优先票据进行同意征求,总存续金额约49.44亿美元。对于此次10笔美元债寻求展期,富力地产表示如果此次展期失败,其或将不得不进行债务重组。随后,评级机构惠誉表示将富力地产及其子公司富力地产(香港)有限公司的长期外币发行人评级从“CC”改为“C”。阳光城控股股东福建阳光集团公告称,债券“21福建阳光SCP003”未能按期足额偿付本息,包括本金2.5亿元及利息1202.05万元。阳光城6月23日表示,截至目前公司已到期未支付债务本金合计金额376.88亿元。三盛控股本周拟要约交换至少9000万美元的未偿还的2022年到期票据;另外,本周标普还撤销了朗诗地产长期发行人信用评级以及高级无抵押票据长期发行评级。

看点:当出现房企再次出现债务违约,企业信誉会加速崩塌。面对危机“躺平”已不可取,仍要以各种方式填补债务窟窿。

佳源国际授出约1.3亿股购股权 与清盘呈请人达成和解

6月20日,佳源国际控股发布公告称,其计划向130名选定雇员授出约1.3亿份购股权,以认购同等数量股份,占公告日公司已发行股本约2.64%,其中480万份购股权授予副主席兼执行董事张翼等4位高管。佳源国际表示,此次为奖励公司员工在艰难时刻坚守岗位的敬业精神,以及进一步鼓舞士气。受此影响,港股佳源国际控股开盘后股价迅速走高,盘中最高涨幅超90%,最终以超73%收盘。随后6月22日,佳源国际表示已与两份清盘呈请的呈请人达成和解协议,双方将向高等法院申请驳回清盘呈请。两份呈请中,呈请人分别要求佳源国际偿还金额约60.2万美元、1005万港元的本金额及应计利息。翌日收盘,港股佳源国际控股收涨7.61%。

看点:与部分房企裁员降薪不同,佳源国际此次向员工授出购股权且未有任何业绩考核指标,颇有反向操作的意味,或能提振市场信心。面对债务压力,公司还需步步化解,并积极释放利好。

中国恒大接复牌指引 需满足四个条件

6月20日,恒大系三家港股上市公司分别接获港交所复牌指引。不过,对中国恒大而言,想要复牌,需要解决四项问题。一是公布上市规则规定的所有未公布的财务业绩,并解决任何审计保留意见的事项;二是公布对恒大物业134亿元的质押担保被相关银行强制的调查结果;三是证明公司遵守上市规则第13.24条的规定;四是向市场通报所有重要信息使公司股东和其他投资者可评价公司的情况。其中的第13.24条规定,即发行人须有足够的业务运作或拥有相当价值的有形资产及/或无形资产,其证券才得以继续上市。根据港交所要求,公司证券获准恢复买卖之前,必须解决导致暂停买卖之事项并全面遵守上市规则以令联交所满意;若不能满足港交所的复牌要求,18个月后将被除牌。中国恒大表示,公司预期于7月底前公布初步重组方案。同时,恒大物业的质押担保独立调查正在积极进行中,现阶段尚未能确定预期完成独立调查的时间。

看点:若想成功复牌,必先翻越“四座大山”,否则被除牌的命运便难以逃脱。企业当下要抓紧进行各项审计调查,以免错过复牌机会。

YOU+公寓或撤离北京 疫情致北京业务亏损3500万元

据时代财经报道,因拖欠租金、物业、水电等费用合计1340万元,近日YOU+公寓北京苏州桥社区被业主方北京三浦教育“强行”退租。苏州桥社区是YOU+公寓在北京的第一家也是目前唯一店面。其在北京的第二家店上地社区因北京冬奥会相关配套项目动迁,于2017年停止运营。2014年,YOU+公寓获得小米创始人雷军1亿元投资,以450万元租赁保障金从三浦教育手中承接下苏州桥社区物业,租赁期限为2014年11月1日至2024年10月31日。YOU+公寓回应称,自2020年疫情暴发以来,苏州桥社区累计亏损达3500多万元,其多次致函三浦教育,请求减免及降低租金,但未获支持。不过,YOU+联合创始人刘洋在接受媒体采访时否认了“爆雷”传闻,称公司已做“割肉”的准备,接下来将布局江苏无锡、浙江绍兴。

看点:疫情对长租公寓市场的影响十分强烈,YOU+公寓“割肉”北京市场或是无奈之举。在住房租赁市场激烈竞争下,其能否在江浙占据一定的市场份额还有待观察。

宜家接连“瘦身” “城市小店”战略落败

继今年4月贵州店关闭后,宜家近期又宣布将在7月初关闭上海杨浦商场。上海杨浦商场是宜家在中国的第一家小型店,是“城市小店”战略中重要的一环。或受疫情影响及国内同行竞争影响,宜家近年来一直在改变中国市场内的运营战略,其中就包括增强数字化建设、加码线上销售渠道等方式。不过在居然之家、红星美凯龙等巨头早已布局电商赛道的情况下,宜家的转变还是略显迟缓并较为保守,目前其天猫旗舰店大件商品配送费149元起步,小件产品满299元包邮的规定,也让不少线上消费者望而却步。

看点:杨浦商场的关闭或代表着宜家“城市小店”战略的失败。目前宜家的尴尬之一在于大部分产品“富人看不上,穷人买不起”,其更多地是作为新市民租房过渡使用。找准品牌定位、线上零售扩容对宜家而言是亟待解决的问题。

【市场】

小麦大蒜换房、买房送猪 开发商各地卖房奇招频出

近期多个三四线城市为卖房祭出各类奇招。河南商丘民权县建业某项目推出2元/斤小麦抵首付活动,最高可抵16万元房款。同样,河南开封杞县建业某项目,推出“5元/斤,大蒜换房”活动。更有江苏连云港保利某项目推出买房送200斤土猪以及1万元/套的全民营销奖励。据媒体报道,河南今年的小麦收购市场价约为1.5元/斤,若以开发商2元/斤收购,16万元的首付款用小麦换等于节省了4万元。不过或因舆论影响,“小麦换房”活动已于6月22日结束。不过也有声音指出,若想得到最高16万元的购房款,必须准备8万斤小麦,对于一般农户而言有些困难,此类营销的噱头意义更大。

看点:将农作物收购与商品房销售作绑定,是开发商为去库存进行的特色营销,既保障了农产品利润,又能激活县城购房需求,可谓一举两得。不过此类“奇葩”营销策略背后,也反映了当下部分城市、企业对高库存、去化难的焦虑。

6月LPR原地踏步 百城首套房贷利率再迎新低

6月20日最新LPR报价显示,1年期为3.7%,5年期以上为4.45%,均维持前值不变。另据贝壳研究院数据,6月全国103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%,二套利率为5.09%,分别较5月回落49个、23个基点,再创2019年以来新低。本轮房贷利率下调过程中,三四线城市下调幅度较大,如开封、新乡、许昌、驻马店、上饶等地首套主流利率较去年9月的高点已下调超200个基点,这代表银行对三四线城市住房的支持力度更大。另外,在一线城市中,广州首套房利率最低,为4.65%;最高为北京的5%。

看点:5月份5年期LPR报价下调幅度较大,政策效果释放需要时间,各地稳增长措施也进入效果观察期,短期内LPR再次下降的可能性较低。当前多地已执行首套房利率下限标准,不过对市场信心的提振效果仍待观察。

2022年22城首轮集中供地收金4969亿元

本周,郑州、苏州进行集中供地竞拍。其中,郑州为今年首轮,15宗地块以106.75亿元成交,其中13宗为底价出让,竞争并不激烈。2宗溢价地块分别由保利发展及龙湖竞得,溢价率分别为8%及12.2%。碧桂园、万科、越秀均以底价获得1宗地块。苏州20宗地块以271.3亿元成交,其中3宗出现溢价。除1宗地块由民企底价获得外,其余19宗均由苏州地方国企获得。其中,苏州新高城市发展以65.21亿元收获4宗地块,苏州轨交集团以35.12亿元收获2宗地块。竞争较为激烈的工业园区03地块,在地价触顶并经过一次性报价程序后,由建屋发展集团以32.91亿元竞得。随着郑州土拍结束,2022年22城首轮集中供地正式收官,总成交额约4969亿元,较去年三批次减少908亿元,总成交率84.65%。

看点:2022首轮集中供地,多地调整竞拍规则,有意为房企降成本做出让利,但或受民企资金面影响,拿地企业仍以央国企、地方平台为主,且部分城市地方平台拖底明显。

【政策】

多地推行“房票”政策 利好去库存

6月20日,郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》,办法明确,被征收人选择房票安置的,安置补偿权益按照房屋征收与补偿相关规定计算后,由征收人给予安置补偿权益金额8%的奖励,并且被征收人使用房票所购买的商品住房,不计入家庭限购套数。不仅是郑州,近期南京溧水、无锡宜兴、河南许昌、湖北鄂州等多地发文探索实施“房票”安置政策。根据郑州出台文件,房票安置是征收人比照货币安置、产权调换的政策,将计划安置的房屋转化为货币,以房票形式出具给被征收人,由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房的一种房屋安置方式。

看点:从货币化安置到“房票”安置,体现了棚改政策的优化调整。“房票”政策可满足拆迁户的差异化住房需求,其中更不乏金额奖励,更有助于降低购房成本,进而可盘活市场、加速去化。对房企而言,更要认识到“房票”群体的潜在购买力。

多城出台楼市纾困政策 购房补贴不在少数

本周,全国多城出台政策纾困楼市,购房补贴不在少数。衢州指出,市区范围内个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年,购房给予每套最高3万元补助。咸宁对购买新房的购房人按面积分别给予1万及2万元补贴,多孩家庭另可获得额外最多1万元补助。多地还将补贴瞄准人才,厦门湖里区征求意见,对新引进高层次教育人才给予最高100万元安家补贴。滁州中新苏滁高新区明确,硕士及以上学历购商品住宅给予每套4万元补贴。淮安也提出,民办非企业引进的博士研究生以上人才 可获15万元购房补贴。此外,武汉本周放松限购,外地户籍在限购区内首次购房,社保要求调整为3年内累计缴纳6个月,此前为至少1年。廊坊明确,公积金贷款购买首套房,首付款比例不低于20%。宝鸡规定,公积金贷款购房,双缴存职工最高贷款额度从40万元调至50万元。南昌则上调公积金租房提取额度,由原来的市城区每月1200元,南昌县、进贤县、安义县每月1000元,统一调增至每月1500元。

看点:真金白银的补贴对购房者来说是最直接的利好,刺激作用更直接有效,对市场情绪的修复也将带来积极效应。不过对于大多数三四线城市来说,政策对市场信心的传导仍需要时间,同时也要看企业的促销力度以及市场的真实需求量,而市场企稳与否或在下半年见分晓。

编辑:王亚冉

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