地产垃圾壳

本文来源于:乐居财经 曾树佳 2022/05/19

无人接“壳”,直接退市。

尝试过多种自救方式之后,潘伟明最终还是想通了,他决定将上市平台福晟国际(00627.HK),卖给潜在投资者顺安集团。

按照方案,顺安集团将注入2000万美元现金,帮助福晟国际完成一些过渡性工作,并据此拥有后者75%股份,成为其控股股东。虽然这意味着福晟要从资本市场上撤退,但它仍认为这是“恢复公司业务的契机”。

几乎在潘伟明宣布卖“壳”的同时,中房股份则收到了上交所的一份退市通知,从5月25日开始,它将进入为期15日的退市整理期。自此,中房股份也将成为继四年前的中弘股份之后,第二只退市的地产股。

这种结局,无疑让人唏嘘。因为中房股份也曾积极地卖“壳”,在六年时间里,它与忠旺集团的重组终止了又重启,但仍由于各种原因最终搁浅。显然,这家业绩起伏的上市公司,并没有福晟国际那么幸运。

在地产圈,一些业绩欠收的上市平台,“披星戴月”了一段时间,慢慢沦为壳公司。他们就像散落在沙滩上,搁浅了的破损船只,静静地等候着新的主人。

然而,它们面前的那条河,却一直在奔流,一直在变化。尤其是眼下,地产老板人人自保,手头都不富裕,没有心思再去打同行的“壳”主意,有的地产“壳”无人问津后只能直接退市。

谁在买“壳”?

福晟国际,是潘伟明手中最后的底牌。哪怕在2019年福晟集团暴雷的最至暗时期,这个上市平台也没有打包一起“卖身”予世茂。

当年9月,潘伟明夫妇使了一招,将福晟国际56.45%股权转让给儿子潘浩然。从此福晟集团、福晟国际变成了两个完全独立的主体,在经营架构和管理团队上也从属于两套班底。

但在小潘执掌公司的3年里,福晟国际经营基本处于停滞状态。2019年-2021年,其营收分别为15.96亿元、11.65亿元、22亿元,净利润则为1.37亿元、-13.67亿元、-5.80亿元。

截至2021年末,福晟国际共拥有17个项目,其中11个位于长沙,另外6个分布于福建、上海、福州、香港等地。实际上,这批项目早在2019年前就完成了注入,此后福晟国际在公开市场上便颗粒无收。

而在现金方面,截至去年底,福晟国际拥有账面现金及现金等价物2.77亿元,对应短期借款30.09亿元,存在明显的资金缺口。在外人看来,“如果有其他资产可以变现,潘伟明肯定不舍得卖壳的。”

因为福晟国际,也是潘伟明此前花了众多心血收购而来的“壳”。它,原名为佑威国际。是一家总部位于香港的时装设计及制造商。2000年登陆联交所主板,伴随着中国电商零售业务蓬勃发展,公司成衣零售业务遭遇冲击。

再加上2008年的那场金融危机,佑威的业绩更是一蹶不起。2015年,福晟集团风头正劲,潘伟明开始筹划收购佑威国际。2017年,他以15.11亿港元总代价收购佑威国际,并在交易达成后将其更名为福晟国际。

但转眼五年后,潘伟明便以折合约1.56亿港币弃壳。通过此笔交易,潘老板能卸下重担套现离场,顺安也能获得登陆资本市场的一张门票,

据了解,新买家顺安集团,是来自香港的一家金融服务公司,核心业务包括证券与资产管理、股本债权资本市场、保险与财富管理、资本与股权投资、财务借贷服务等。

像顺安集团这样的金融公司,经常活跃在香港壳市场中,如果运气好往往利润丰厚。它接盘福晟国际,可能少不了这样的套路。

在地产圈,类似于福晟沦落成“壳资源”、又顺利找到下家的案例还有很多。

壳公司,从本质上说,是上市公司参与资本游戏阵亡的尸体,本来并不具备复活的价值。然而,在中国证券市场发展的特殊时期,“壳”却扮演了资本市场中最玄幻的角色。

前些年,借壳上市本是地产商喜爱的曲线上市方式。通过借壳,地产主体能避开IPO的复杂流程,省去等待的时间成本,摇身一变,迅速对接资本市场。

直到2010年,“国十条”出台,要求证监部门暂停批准“存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业”上市、再融资和重大资产重组。自此,国内房企IPO、借壳及增发的热度,被压了下来。

但银亿股份算是赶上了节点,它以33亿元成功借壳了*ST兰光。成功登陆A股后,实控人熊续强就开始不断借助资本的力量,壮大银亿系。

2014年至2016年三年间,银亿完成多笔地产收购,并购数量力压海航系、复星系,位居民企第一。

但好景不长,后来的银亿因投资过杂,收益难达预期,业绩开始大幅下滑,于2018年底开始暴雷。此后经过两年的摸索,才确定了重整计划,并最终等来了“白武士”梓禾瑾芯。

梓禾瑾芯背后实控人叶骥是一名宁波籍商人,现任宁波产城集团董事长。

但叶老板并不是凭借一己之力吞下了*ST银亿。在签订重整投资人协议后,梓禾瑾芯的股东陆续增至8名。经股权穿透后可以发现,新增股东里较为知名的海尔金控、吉利科技集团、吉利控股集团的创始人及董事长李书福等,此外,股东中还包括国资参股的私募基金。

去年底,投资人梓禾瑾芯的32亿重整投资款全部到位;今年2月,*ST银亿的控股股东由银亿控股变更为梓禾瑾芯,实际控制人由熊续强变更为叶骥。这也意味着,熊续强把多年前买来的“壳”,又卖了出去。

福晟国际、银亿股份的命运何其相似,潘伟明、熊续强都是先高调入壳,流动性危机下又无奈抛售,转了一圈回到原点,似乎有着“是非成败转头空”的意味。

眼下,从“兰光科技”到“*ST兰光”,再从“银亿股份”到“*ST银亿”,尽管经历了旧瓶换新酒的历程,但“000981”这个任人装填的躯壳,仍然无法逃脱披星戴帽的命运,待后续重组落定,它可能又要更换一个名字。

更让人感慨的,要属浙江广厦(SH:600052)。它在上世纪90年代,便已通过IPO的方式,正儿八经地登陆上交所,二十余年里,浙江广厦业务几经变更,但建筑、地产、影视业务,都无法阻止它的滑落。

宣布转型影视的四五年后,浙江广厦依旧犹如“四不像”,主业并不尽如人意。2020年,它实现营业收入1.86亿元,净亏损仍达到4683.37万元。

去年年中,楼忠福不堪亏损与债务重压,其手中2.18亿股浙江广厦股票,最终被放在阿里拍卖平台开拍。浙江东阳市国资委旗下的东科数字科技,成为了接盘者,以5.48亿元成功拍下。

半年后,浙江广厦发布公告称,其拟更名为“东望时代”。与此同时,上市平台经营范围变更为节能技术开发、人工智能应用系统集成服务等。

曾扬言要“富四代”的东阳商人楼忠福,创立的企业才刚刚走到第二代,就折戟了;他与儿子楼明,看着浙江广厦沦落成“壳”,不知会作何感想。

无人接“壳”,直接退市

多次尝试重组无果的中房股份(SH:600890),最终还是等来了上交所决定让其退市的通知。该公司股票将于5月25日进入退市整理期,整理期为15个交易日,预计最后交易日期为6月15日。

2020年,中房股份的净利润为负值,且营业收入低于1亿元,就已被实施退市风险警示;隔年,其营收仍只为269.29万元,扣非净利润为-3045.70万元。据此,它退市的事实已无法扭转。

在走到这步田地之前,中房股份有过将近六年时间的“卖壳”行动。

2015年,中房股份与中国忠旺,便开始筹划重组事宜。中国忠旺是全球知名的铝挤压产品研发制造商,若重组成功,后者便能获得一个A股壳平台,前者也会因此摆脱困境,继续存留于资本市场。

隔年,中房股份首度公布资产重组方案,它拟以其持有的新疆中房100%股权作为置出资产,与忠旺精制持有的忠旺集团100%股权中的等值部分,进行置换。但忙活了几年时间,毫无收获,这次重组计划于2019年正式终止。

不过,2020年初,两者新的重组方案再次出炉。中房股份改为通过资产置换及发行股份的方式,购买忠旺集团100%股权,交易作价305亿元。但方案一经公布,上交所、证监会的问询便接踵而来。

顶着各种压力,重组方案坚持推进了一年有余,最终又于去年8月宣布搁浅。中房股份直言,交易期间市场环境、相关主体经营情况发生了变化,才导致了重组的终止。

自此之后,中房股份心灰意冷,彻底躺平,等待退市时刻的到来。回顾它的发展历程,可谓是起伏不定。

中房股份的前身本为长铃实业,19年前从长铃集团转投到中房集团旗下,正式进军房地产业,但不久后其地产业务便陷入停滞。而为了解决它与中交地产的同业竞争关系,中房集团又将其转让给了嘉益投资。

从2015年开始,中房股份就不再有新增土地储备和新开工项目,与空壳无异。但它终究还是做不成“壳”,退出了资本舞台,令人唏嘘。

被迫退市的地产股中,除了眼下的中房股份之外,还有四年前的中弘股份(SZ:000979)。

那时候,中弘股份面对重重的债务危机,曾连续启动了四次引援计划,与中国港桥、新疆佳龙、加多宝集团、宿州国厚等商讨重组。但各种方案最终均无疾而终,中弘无法渡过难关,遂成首只1元退市地产股。

中弘背后的实控人,是神秘资本玩家王永红。他于2008年借壳*ST科苑实现上市,并更名为中弘股份。

此后,中弘股份确立了转型文旅地产的方向,在各地布局旅游大盘,企图打造一个涵盖物业管理、中介代理、营销平台及文旅地产开发的业务版图。

中弘股份在高光时刻,市值曾达到360亿元的高位。但2015年之后,王永红投资的项目进度缓慢、盈利困难,其操纵股价的事情也被曝光在大众视野之下,公司的资金状况每况愈下。

直至2018年退市,中弘股份历经了十年沉浮,王永红的多次“保壳”举措均宣告失败后,它终成历史的折角。

危险的边缘

地产界仍有许多股票,游弋在成为“壳”或退市的边缘。

比如绿景控股(*ST绿景,SZ:000502),它是国内最早的一批房地产上市公司之一,但错失了中国地产发展的黄金时代,上市30年来,曾6次更名,并先后步入到酒店、矿产、木薯加工以及医疗大健康等行业。

随着公司2018年对医疗资产的转让,意味着其前四次转型均以失败告终。后来,绿景控股实控人余斌退位,“二代”余丰接班,又试水了教育、互联网。

绿景控股曾作价12.17亿元,谋求收购K12课外教育培训公司佳一教育,开启新的业务转型。彼时已有人猜测,绿景控股已沦为壳公司,佳一教育是想借助它登陆资本市场。

不过,这笔交易并没有进一步的消息,而绿景控股也寻找到了其他重组方案。2021年3月,公司宣布拟以支付现金的方式,购买盘古数据持有的三河雅力51%股权,进军互联网数据市场。

现今的三河雅力,确实已经成为了绿景的麾下资产,但对后者的贡献仍有限。去年,绿景控股营业收入约1.73亿元,同比增加1071.14%,但归母净利润亏损约2042万元,仍面临退市风险。

今年5月,绿景向交易所申请听证,试图避免退市的命运。它的前路有两种可能,一是如银亿、福晟那般成功做壳,二是如中房、中弘那样直接退市;从过往的例子看,后者的概率似乎更大一点。

余斌被称为资本玩家,绿景控股不过是他其中的一张牌而已。更早之前,他曾斥资3477万元入主人人控股,注入地产业务,将其打造为内房股,并改名为天誉置业(HK:00059)。

4月19日,天誉置业发布2021年财报显示,其年内营业额为77亿元,溢利1.1亿元;但审计机构普华永道出具了“持续经营存在重大不确定性”的意见报告。

三天后,天誉置业股价闪崩,从0.48港元跌至0.085港元,跌幅高达82.29%,总市值缩水至7.18亿港元,盘中不得不临时停牌。

如今虽然复牌,但仍未有恢复元气的迹象。倘若后续经营、股价情况未能改善,天誉置业也有沦为壳公司的风险。

在地产的持续调控下,出险房企不断增多,假如持续一段时间“披星戴帽”,那很容易就会变为“捕猎者”眼中的上市载体。眼下的蓝光发展、泰禾集团等,唯有期盼财务危机能够尽早度过,方能避免此类情况的发生。

编辑:黄宁

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