“催生救市”的真相:钱从何来?

本文来源于:21世纪经济报道 2022/05/19

针对二孩、三孩家庭出台放松房地产限购措施的政策,更像是找一个合适的由头来对房地产“托市”。

近期,多个强二线城市出台了房地产相关政策,这些政策有一个有趣的点,即面对的群体是:二孩或是三孩家庭。

以江苏省南京市为例,5月13日,据南京房地产业协会消息,自5月11日起,生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭,可新增购买一套商品住房,同时可享受银行最优惠贷款利率等支持。

“我不会买新一套住房,因为房价太高。但从市场需求看,有些多孩家庭确实是需要的。”一位南京育有两个孩子的父亲对21世纪经济报道记者表示。

中国社会科学院人口与劳动经济研究所副研究员杨舸对21世纪经济报道记者表示,对于多孩家庭来说,住房宽敞程度确实对生育决策有一定影响。但这既可以通过增加购买套数,也可以通过购买一套大面积的房子来解决。所以,这个政策对于生育率的影响不大。

“这个政策很明显是房地产的政策,而不是刺激生育的政策,因为并不会有家庭仅仅为了有购买多一套房子的资格,多生一个孩子。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,“这些强二线城市出台放松限购的政策,意味着除了一线城市,其他城市基本都出台了房地产救市或者稳市场的政策,目前房地产稳楼市全面升级。”

在采访中,一些专家表示,针对二孩、三孩家庭出台放松房地产限购措施的政策,更像是找一个合适的由头来对房地产“托市”。

强二线“催生救市”背后

根据中原地产研究院统计数据显示,截止到5月16日,累计已经超过40城在5月发布了稳楼市政策。而今年以来,全国已有超过120城出台房地产政策,4-5月的稳楼市政策出台更为频繁,主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、为房企提供资金支持等方面。

在最新的稳楼市政策中,有一个新的“发明”,即放松二孩或以上家庭的限购。而出台这些政策的,基本都是二线或者强二线城市。

4月25日,江苏省无锡市卫生健康委员会发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》,提出生育两个孩子及以上的无锡本市户籍居民家庭,可在限购区域新增一套购房指标。

5月中旬开始,则有南京、东莞和杭州跟上。除南京之外,5月14日,东莞市住建局发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出响应国家优化生育政策的精神,对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭,允许其新增购买一套商品住房。

5月17日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出符合条件的三孩家庭,在本市限购范围内限购的住房套数增加1套;报名参加新建商品住房公开摇号销售时,参照“无房家庭”优先摇号。

为何多地纷纷针对二胎或者三胎家庭放松房地产限购?这些政策影响如何?

杭州居民李先生对21世纪经济报道记者表示,他本身已经有两个孩子,目前已经40多岁,不会选择要第三胎,因此这个政策对他没有影响。

李先生进一步指出,从杭州来看,在这个政策出台之后,他也浏览了不少杭州房地产经纪人的解读,绝大部分认为这一政策主要针对二手房。

“从二手房来看,杭州今年可谓有价无市,房价非常坚挺,但是成交不多。去年二手房挂牌数量大概在10万套,今年已经17万套了。而好的地段,新房和二手房价格倒挂,最高的已经接近一倍。加上现在大家也知道全国房地产下行,如果不是孩子特别急着上学的家庭,有机会的话肯定会选择一手房。”李先生表示。

广东省人口发展研究院院长董玉整向21世纪经济报道记者表示,这些政策是落实中央政策和满足群众需要的具体措施,同时也有利于拉动房地产等产业。

“从实际需要来说,多孩家庭当然真的需要更多的房子,改善住房条件,便于家庭生活,提高养育质量。现在的问题是,城市特别是大城市,房价很高,超出了许多家庭的购买力和承受力,所以,仅有允许新增购一套房的政策还不够,关键是要解决住房的支付能力不足的问题。”董玉整指出。

张大伟表示,首先需要注意,先出台政策的地方是楼市相对活跃的城市,比如杭州、南京。尤其是杭州,并不能称为“救市”,而是在市场还没有明显下行的时候,提前出手“稳楼市”。而如果光从政策本身来看,力度也并不大。

“对于这类城市,其实关键问题不是房地产本身,而是疫情,在目前这个时间点,其实什么政策的影响都有限,因为大家担忧疫情对收入的影响,但如果疫情能够快速控制,这些政策会对当地房地产市场产生明显影响。”张大伟指出。

“钱”从哪里来,对于当地居民来说确实是问题。

“我是没有购房指标吗?我是缺乏购房的资金。”一位东莞当地居民对21世纪经济报道记者表示。

而上述南京居民也指出,目前来看,这个政策对他没有任何影响。首先他不计划生育三胎,其次他也不打算新购一套房产。“肯定有一些南京的多孩家庭会利用这个政策新购入房产,但有多少不知道。这一政策利好的是富裕的家庭,或者想利用学区房政策的家庭。对于生育来说,可能也有一定作用,但效果有限。”

张大伟认为,对于这些城市的居民,购房的钱从哪里来,有两个关键要点。

董玉整指出,如果能从政策上给予多孩家庭房价优惠购买价格、优惠贷款措施、加上适当的生育补贴等等,综合发力,减轻家庭购买住房的压力。到了这样的程度,这些新的住房政策才能在实质上,成为促进生育率提升的重要措施。

大城市如何刺激生育?

目前来看,强二线城市“催生救市”之所以这么受人关注,是因为它打中了市场关注的两大要点:房地产和生育率下降。

对于大城市来说,目前生育率和自然人口增长率确实处于一个下跌通道之中。

以刚刚出台“二胎或三胎家庭放宽限购”的四个城市来看,杭州2021年人口出生率为7.6‰,自然增长率为2.9‰。南京2021年常住人口出生率为6.25‰,死亡率4.65‰,自然增长率1.60‰。

无锡的户籍人口中,2021年全年出生人口29882人,出生率5.84‰;死亡人口37470人,死亡率7.32‰,当年人口自然增长率为-1.48‰。

相对人口结构更为年轻、自然增长率较高的东莞,2021年年末全市户籍人口278.61万人。全年出生人口3.22万人,出生率为12.03‰;死亡人口1.09万人,死亡率为4.08‰;人口自然增长率为7.95‰。

但是,以上4个自然人口增长率的数据,较2019年均有明显下跌。

统计公报显示,东莞2019年户籍人口自然增长率为12.31‰;无锡2019年户籍人口自然增长率为1.18‰,尚为正数;而南京和杭州2019年常住人口的自然人口增长率为4.14‰、6.0‰。

杨舸指出,越是一线大城市,生育率越低,从过去的统计数据中也能看出来这一点。造成这一因素的,首先是工业化、现代化引起人们生活方式的转变,对于生育子女数量的要求降低,更愿意给单个子女在教育和其他资源上进一步投入,这种情况在大城市表现尤为明显。

她进一步表示,我国育龄妇女推迟生育这一因素,对于生育率的影响也非常大,越是大城市,女性越容易推迟生育,比如说推迟到30岁以后生育。

但是到了35岁之后女性因为生理因素怀孕的几率下降,因此生育高峰期只有短短几年,这些女性生育一孩之后,再生育二孩三孩的可能性就会明显下降。第三个因素是生活压力和工作压力,导致照顾小孩的成本时间成本非常昂贵,也会导致大城市生育率下降。

“此外,对于大城市来说,在生育成本中,住房成本是一个很重要的因素。对于大城市夫妻的生育决策来说,住房是否够宽敞,支付房贷之后剩下的家庭可支配收入,能不能够养育两个小孩等,都是住房价格如何影响人们生育意愿的重要方面。”杨舸说。

董玉整也谈到了房价对于生育率的影响,以及大城市生育的高成本。他指出,影响生育意愿、压低生育率的因素是多方面的,至少存在三个方面的高成本:青春时间成本、经济负担成本、事业发展成本。

他进一步指出,父母从怀孕、孕期保护、生产、产后哺育,以及婴幼儿看护、养育、教育等,都需要许多时间,当不了“甩手掌柜”。

年轻父母还要上班工作,还要自我学习等等,时间上很难做到分配自如,使用恰当。如果缺乏家庭和社会支持,就会感到力不从心、精疲力竭。

而在经济上,房价是相当重要的一项负担。加上结婚彩礼酒席、孕期产期的看护照顾、婴儿奶粉尿不湿学步车,及托儿所、幼儿园、兴趣班等等,每一项都是需要一笔不菲的支出。如果还有需要支付的健康问题、家人养老问题、交通工具问题等等,经济压力就会很大。

确实如此。李先生指出,正因为有两个孩子,他和妻子才感受到带孩子需要付出多少精力、财力。尤其是精力成本,他在杭州是家委会的成员,发现在杭州如果家里有二胎,要不是家里老人帮忙带,要不是夫妻两个人有一个人全职带娃。不然带不过来,因为孩子基本上4点放学,这个时间段还在上班。

正因为大城市生育和养育孩子的成本高企,目前来看,大城市鼓励生育的手段并不多,但也并不是没有可能性。

杨舸表示,现在全中国地方政府都在考虑鼓励生育,中西部因为人口流失需要进一步鼓励生育,大城市虽然吸纳很多外来人口,但本地户籍人口老龄化严重,希望改善年龄结构,也有鼓励生育的必要。但是从相关政策来说,大城市可能更难,因为大城市居民生育的生活消费、时间精力成本很难明显下降。当然,大城市鼓励生育也并不是没有抓手,比如进一步兴建托育设施和儿童相关的基础设施等。

董玉整表示,大城市应该加大0-3岁托育服务的投入,建设更多母婴室,努力把人们从时间不够用的窘境中解脱出来,减轻青春时间成本。此外,通过住房、税收、金融、保险等多方面的综合措施,减轻人们的经济成本压力。建立健全各项生育假期等综合成本的成本分担机制,减轻用人单位压力,鼓励和支持年轻父母平衡好生育、家庭生活与工作、事业之间的关系,努力实现全面发展。

编辑:黄宁

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