鉴盘侠|卖不动的熙悦晴翠

本文来源于:财经新地产 周遐观 2022/05/16

拿地一年多,开盘半年多,熙悦晴翠为什么买不动?

五一之前,在当前这轮疫情尚未爆发时,财小新前往北京市丰台区张郭庄,实地探访了由首开股份、卓越集团、北京建工三家联合开发的熙悦晴翠项目。

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该项目的拿地时间是2021年5月,北京第一次集中供地。彼时市场火热,首开和卓越经过110轮激烈角逐,最终62亿元拿下,溢价率为5%,楼面地价约为36000元/平米。

一年过后,财小新在北京市住建委网站上看到,熙悦晴翠的网签率仅2.7%,即便是在楼市低迷的大背景下,这样的表现也是差强人意的。

财小新测评区位:★★★★交通:★★★配套:★★★☆户型:★★★园林:★★★★装修:★★综合评分:★★★(满分5星)

01地理位置较优越

熙悦晴翠位于南五环的丰台区。丰台作为城六区之一,既属“一主”,又处“一轴”沿线,是“四个中心”功能的集中承载地区。公开资料显示,丰台区计划建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽。

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但从目前情况来看,项目周边并没有形成比较集中的大企业聚集地,区域面貌也有待改善。

熙悦晴翠位于丰台区长顺二路与园博西一路交叉口,拥有“三横三纵”路面交通网。地图显示,熙悦晴翠项目距地铁张郭庄站820米,步行约12分钟;距离地铁园博园站1.7公里,步行约25分钟,骑行约9分钟。

项目西侧约3.5公里处即为西六环;东南侧约3.5公里处,则是西五环与京港澳高速交汇口,可通达房山、石景山、门头沟、大兴等区域;北侧2.7公里、4.5公里、6.3公里处分别为莲石西路、长安街西延线(石景山路)、阜石路,贯穿东西,可快速到达金融街、国贸CBD、天安门、王府井、以及城市副中心。

项目距离园博园距离不到2公里,自然环境优越也是项目的一大亮点。

教育配套方面不算突出,开发商也没有给出未来教育资源提升的具体方案。

02销售情况不佳

据北京市住房和城乡建设委员会的数据,自2021年11月29日开盘至今年5月12日,熙悦晴翠出售签约情况并不理想,其中,19套处于“已预订”状态,31套处于“网上联机备案”状态。

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这样的销售成绩难言令人满意。要知道,熙悦晴翠官方售价为6.8万/平米,在售56㎡一室两厅一卫总价约474万元、74㎡两室两厅一卫总价约500万元、82㎡三室两厅一卫总价约570万元、90㎡三室两厅两卫总价约610万元,这样的总价在北京城区中并不高。

但是在同一区域内,与项目仅有4.5公里距离的西山金茂府,精装修交房的价格为5.5万元/平米。进入今年以来,熙悦晴翠屡屡加大购买折扣,实际上等于降价。

熙悦晴翠分南北两个地块,中间为配建的教育用地,同时配建有“公租房”,“混居”或许是难以打动购房者的第一个问题。

从产品定位上看,熙悦晴翠将配建公租房的南地块定位为“小户型居住区”,北地块定位“大户型居住区”。

具体来看,南地块,东西向,主要规划建设为56-90㎡的一至三居的小户型+保障房,得房率约76%,单价约6.6万;北地块则统一规划为96-158㎡三居、四居,以改善型大户型为主。

从财小新探访情况来看,项目的产品定位过宽,产品过多,广撒网的策略,反而难以打动消费者。

03空间比例略欠合理

从样板间来看,大户型比较突出的问题是比例不太合理;而小户型的设计理念则有些老旧,似乎是十几年以前的风格。

以140平米户型为例,客厅与餐厅一体,面积很大,但卧室比较小,厨房空间也比较局促。

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90㎡三室两厅两卫,户型朝南,南北通透,采光较好。但该户型的方正度一般,在后续装修上,需要业主动更多脑筋。该户型的动静分区一般,日常居家等行动路线与访客路线存在交叉,绕行较多,隐私性也一般。

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另外,主卧空间稍显局促,对后期装修设计有很大挑战。而次卧与厨房相近,早起做饭可能会受到影响。厨房与餐厅距离较远,传菜不是很方便。最后,卫生间无窗,空间略显局促,如果需要洗浴、如厕和洁面三种功能,会牺牲舒适度;通风、照明及空气流通等都是装修时需要考虑的问题。

74㎡两室两厅两卫,单侧通风,对通风廊道的打造需花费很多心思。进户门能够看到主卧、次卧的房门,隐私性一般。厨房面积适中,能够容纳2人同时使用,但厨房与餐厅距离较远。

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56㎡一室两厅两卫,单侧通风,引入新风系统可提升室内空气流动。户型朝东,上午采光充足,下午采光或成问题。

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04装修风格异常另类

财小新曾经在今年三四月份,3次走访熙悦晴翠项目,颇为惊讶的是,该项目户型、装修风格一直在变化。

样板间的大厅部分居然是木地板和地砖各占一半,而且地砖是灰色的,木地板是暖色的。墙面也是,一个空间至少有3、4种反差很大的颜色,两个卫生间的地砖居然不一样,而且装修显得品质很差。

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据销售人员介绍,精装是请了知名台湾设计师,“效果图看着不错“,但是落实到具体的样板间,可以说是灾难性的,连销售也承认这一点。此外,对于改产品的其他硬伤,销售基本上也无法自圆其说,只说“我们正在收集客户的意见,后期会整改。”

该项目的销售是首开自己的团队,但卓越也有销售团队在卖。两个团队努力了大半年,只卖出这么少的房子,似乎说明该项目无论是产品还是管理,都出现了问题。

编辑:黄宁

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